RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/03299 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HOCM

NAC : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [O]

né le 29 Septembre 1988 à [Localité 6] (Essone),

De nationalité française

Chef d’entreprise

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Arnaud SABLIERE, membre de la SELARL JURISTES -CONSEILS-SABLIERE avocat au barreau de l’EURE

Madame [N] [H] épouse [O]

née le 14 Mai 1990 à [Localité 7] (Eure),

De nationalité française

Assistante maternelle

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Arnaud SABLIERE, membre de la SELARL JURISTES -CONSEILS-SABLIERE avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [C]

né le 01 Février 1980 à [Localité 8](Aisne),

De nationalité française

Sans profession

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Amélie MARTIN, avocat au barreau de l’EURE

S.A.S. L.A.C. NUANCE

Immatriculée au RCS de Bernay sous le numéro 800 973 174

dont le siège social est sis:

[Adresse 4]

Prise en la personne de sa représentante légale domicilié e cette qualité audit siège

Représentée par M^e Amélie MARTIN, avocat au barreau de l’EURE

S.A.S. SOCIETE ACCORD IMMOBILIER

Exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 HARMONY

Immatriculée au RCS de LE MANS sous le numéro 389 999 194

dont le siège social est sis :

[Adresse 5]

Représenté par son président, domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Xavier GARCON, membre de la SELARL ELOGE AVOCATS avocat au barreau de ROUEN

Maître [X] [Z],

Notaire

Dont le siège social est sis:

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laurent SPAGNOL, membre de la SCP SPAGNOL-DESLANDES-MELO avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : M. Benjamin BOJ Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER , lors des débats

Madame Valérie DUFOUR, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

En audience publique du 09 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 14 Novembre 2025

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe

— signé par M. Benjamin BOJ, juge et Madame Valérie DUFOUR greffier lors de la mise à disposition

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Un compromis de vente sous seing privé établi par la société Accord Immobilier a été signé le 25 août 2022 entre M. [U] [O] et Mme [N] [H] épouse [O] (ci-après dénommés ensemble les époux [O]), vendeurs, et M. [B] [C] et la SAS L.A.C Nuance – dont l’actionnaire, Mme [R] [L], est la compagne de M. [C] – acquéreurs, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] au prix de 267 500 euros.

Ce compromis prévoyait notamment une condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’une ou plusieurs offres de prêt aux critères expressément déterminés avant le 25 octobre 2022 et une réitération par acte authentique au plus tard le 25 novembre 2022.

Aucun prêt n’a été accordé aux acquéreurs dans le délai imparti.

Le 1er février 2023, les époux [O] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les acquéreurs de réitérer la vente du bien devant Maître [X] [Z], notaire à [Localité 9].

Aucune réitération n’étant intervenue, les époux [O] ont, par courrier de leur conseil du 24 février 2023, mis en demeure les acquéreurs de payer la somme de 26 750 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire à la charge de la partie défaillante au compromis.

Par courrier de son conseil du 27 mars 2023, M. [C] s’est opposé à cette demande.

Par actes introductifs d’instance signifiés par commissaire de justice le 10 octobre 2023, les époux [O] ont fait assigner M. [C] et la SAS L.A.C Nuance devant le tribunal au visa des articles 1103, 1104 et 1234 et suivants du code civil aux fins notamment de voir constater la résolution du compromis de vente du 25 août 2022 et condamner M. [C] et la SAS L.A.C Nuance à payer la somme de 26.750 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente en cas de résolution.

Par actes introductifs d’instance signifiés par commissaire de justice le 9 février 2024, la SAS L.A.C Nuance et M. [C] ont fait assigner en garantie la SAS Accord Immobilier et Maître [Z] devant le tribunal.

Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 7 avril 2025

.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, les époux [O] demandent au tribunal de :

recevoir Monsieur [U] [O] et à Madame [N] [H] épouse [O] en leur action, les dire recevable et bien fondés en leur demandes ;statuer ce que de droit sur l’appel en garantie formulé par Monsieur [B] [C] et la société L.A.C. Nuance à l’encontre de la société Accord Immobilier et de Maître [X] [Z] ;débouter Monsieur [B] [C] et la société L.A.C. Nuance du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;En conséquence :

constater la résolution du compromis de vente signé le 25 Août 2022 aux torts exclusifs de Monsieur [B] [C] et de la société L.A.C. Nuance ;condamner solidairement Monsieur [B] [C], la société L.A.C. Nuance et tout autre succombant à payer à Monsieur [U] [O] et à Madame [N] [H] épouse [O] la somme de la somme de 26 750,00 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis en cas de résolution, avec intérêts au taux légal à compter du 24 Février 2023 et jusqu’au parfait paiement de la dette, avec capitalisation annuelle des intérêts ;condamner solidairement Monsieur [B] [C], la société L.A.C. Nuance et tout autre succombant à payer à Monsieur [U] [O] et à Madame [N] [H] épouse [O] la somme de 3 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [B] [C], la société L.A.C. Nuance et tout autre succombant aux entiers dépens de l’instance et des suites du jugement à intervenir.Au soutien de leur demande de résolution du compromis formulée au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, les époux [O] exposent que M. [C] et la SAS L.A.C. Nuance n’ont pas justifié auprès d’eux d’un quelconque refus par un organisme bancaire des prêts sollicités à la date du 25 octobre 2022 et que cela vaut réalisation de la condition suspensive d’obtention de financement. Ils indiquent avoir mis en demeure M. [C] et la SAS L.A.C. Nuance aux fins de réitération par acte authentique, qu’elle a bien été reçue par ces derniers contrairement à ce qu’ils prétendent mais qu’ils ne se sont pas présentés à la date indiquée. Les demandeurs font valoir que les discussions intervenues avec les acquéreurs sur la possibilité d’une vente à terme sont intervenues postérieurement au 25 octobre 2022, que le projet d’acte établi en ce sens par Maître [Z] ne les satisfaisait pas et qu’en tout état de cause, la banque titulaire d’une hypothèque sur le bien a refusé de lever sa garantie en cas de vente à terme. Ils en déduisent que l’absence de vente à terme n’est pas de nature à exonérer M. [C] et la SAS L.A.C. Nuance du règlement de l’indemnité sollicitée en vertu du compromis de vente du 25 août 2022 qui reste le seul document contractuel les liant. Les époux [O] estiment que les M. [C] et la SAS L.A.C. Nuance ont fait preuve de mauvaise foi car ils s’étaient déjà vu opposer un refus de financement en juillet 2022 sans les en avoir informés et que le refus de crédit qu’ils ont adressés à la société Accord Immobilier l’a été hors délai et ne répondait pas aux conditions prévues au compromis.

En réponse à la demande reconventionnelle de M. [C] et la SAS L.A.C. Nuance, les époux [O] indiquent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir signé de vente à terme de leur bien, que ce sont bien M. [C] et Mme [L] qui sont responsables de leur propre préjudice en ne s’étant pas présentés à la réitération de la vente le 25 novembre 2022 et en ayant hâtivement donné congé de leur appartement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, M. [C] et la SAS L.A.C. Nuance demandent au tribunal de :

A titre principal,

débouter Monsieur et Madame [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à régler à Monsieur [C] et la SAS L.A.C Nuance la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts,A titre subsidiaire,

condamner in solidum la SAS Accord Immobilier et Maître [Z] à garantir Monsieur [C] et la SAS L.A.C Nuance de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre,En tout état de cause,

condamner in solidum Monsieur et Madame [O], la SAS Accord Immobilier et de Maître [Z] à régler à Monsieur [C] et la SAS L.A.C Nuance la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner in solidum Monsieur et Madame [O], la SAS Accord Immobilier et de Maître [Z] aux entiers dépens de l’instance avec recouvrement direct au profit de Maître Amélie Martin.Au visa de l’article 1104 du code civil, M. [C] et la SAS L.A.C. Nuance considèrent que les demandeurs font preuve de mauvaise foi en passant sous silence les discussions intervenues entre eux entre le 25 octobre 2022 et le 1er février 2023 s’agissant d’une vente à terme du bien, laquelle n’a pu avoir lieu en raison du refus de la banque des vendeurs de lever l’hypothèque sur ledit bien. Ils estiment être les premières victimes de l’absence de réitération, ce qui leur a causé un préjudice.

A titre subsidiaire, M. [C] et la SAS L.A.C. Nuance reprochent à M. [G], agent immobilier au sein de la société Accord Immobilier, d’avoir, sur le fondement de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 relatif à l’obligation de conseil de l’agent immobilier, manqué à son obligation d’information et de conseil en n’ayant plus donné signe de vie aux concluants après les courriers recommandés du 30 mars 2023 alors qu’ils avaient proposé la vente à terme. Ils estiment que M. [G] leur a conseillé un montage irréalisable alors qu’ils ont toujours agi avec diligence. Enfin, ils considèrent que Maître [Z], qui est une amie de M. [G], a également engagé sa responsabilité en demandant à ce dernier de rédiger un avenant au compromis de vente et en raison du refus de la banque des vendeurs de lever l’hypothèque sur le bien litigieux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, la SAS Accord Immobilier demande au tribunal de :

débouter Monsieur [B] [C] et la société L.A.C Nuance de leurs demandes, fins et conclusions,A titre reconventionnel,

condamner solidairement Monsieur [B] [C] et la société L.A.C Nuance au paiement de la somme de 17.500 € à titre de dommages et intérêts,les condamner au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner aux entiers dépens de l’instance.Au soutien de leur demande principale, la SAS Accord Immobilier indique que les époux [O] ne rapportent la preuve d’aucun manquement de sa part susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle. Elle précise qu’elle a satisfait à son obligation qu’elle qualifie de moyens et qu’elle a communiqué à ses clients toutes les informations relatives à l’opération envisagée. La SAS Accord Immobilier ajoute que M. [C] et Mme [L] n’ont pas été diligents en n’informant pas les vendeurs de l’absence d’offre de prêt bancaire au 25 octobre 2022 et que le seul refus bancaire communiqué par M. [C] et la SAS L.A.C Nuance ne répond pas aux caractéristiques convenues au compromis de vente. Elle en conclut que les vendeurs sont seuls responsables des préjudices dont ils sollicitent la réparation.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la SAS Accord Immobilier se fonde sur les articles 1240 et 1340-3 alinéa 1er du code civil et considère que M. [C] et la SAS L.A.C Nuance ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive par leur manque de diligences, ce qui lui cause un préjudice en ce qu’elle n’a pas pu percevoir de ce fait la commission prévue au compromis de vente.

Par conclusions notifiées le 30 décembre 2024, Maître [X] [Z] demande au tribunal de :

débouter la société L.A.C Nuance et Monsieur [B] [C] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions émises à l’encontre de Maître [X] [Z] ;condamner in solidum la société L.A.C Nuance et Monsieur [B] [C] à payer à Maître [X] [Z], en couverture d’une partie de ses frais irrépétibles, la somme de 3.500 euros.condamner in solidum la société L.A.C Nuance et Monsieur [B] [C] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Spagnol Deslandes Melo, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.écarter l’exécution provisoire.Me [Z] considère qu’en l’absence de jonction, l’instance la concernant et celle par laquelle les époux [O] ont assigné la société L.A.C Nuance et M. [B] [C] devant le tribunal sont étrangères l’une envers l’autre. Elle indique en outre qu’elle n’est pas intervenue dans la conclusion du compromis de vente établi par la SAS Accord Immobilier et qu’elle ne peut être considérée comme responsable de leurs refus de crédit. S’agissant du projet de vente à terme, Me [Z] indique que l’accord a été trouvé entre les vendeurs et l’agent immobilier, qu’elle n’a été mandatée que pour rédiger un projet d’acte définitif et que sa responsabilité ne saurait être engagée par le refus de la banque des vendeurs de lever la garantie hypothécaire grevant le bien. Elle en conclut que M. [C] et la SAS L.A.C Nuance ne prouvent ni faute ni lien de causalité à son égard.

MOTIVATION

Sur la demande en résolution du compromis de vente

— Sur l’application de la clause de résolution du compromis de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 25 août 2022, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, le paragraphe 4 de la promesse de vente prévoyait au titre du financement de l’acquisition : « La réalisation de la vente est soumise à la condition suspensive d’obtention par l’ACQUEREUR d’une ou plusieurs offres de prêt lui permettant de financer son acquisition à concurrence :

d’un montant maximum de 226 383 euros pour une durée minimale de 25 ans à un taux d’intérêt maximum, hors assurance de 2,10%représentant une mensualité de 971 euros.Il s’oblige à déposer des dossiers de demande de prêt, auprès d’au moins 2 établissements financiers de son choix dans le délai de 20 jours à compter de la date de signature des présentes.

L’ACQUEREUR informera le VENDEUR de la réalisation de cette condition suspensive dans les HUIT jours de la réception de l’offre ou des offres définitives de prêt. Il l’informera dans le même délai de tout refus, en lui adressant la justification de ce refus, par lettre recommandée avec accusé de réception.

CETTE CONDITION DEVRA ETRE REALISEE AU PLUS TARD LE 25/10/2022.

L’ACQUEREUR est informé des dispositions de l’article 1304-3 du code civil aux termes desquelles « LA CONDITION SUSPENSIVE EST REPUTEE ACCOMPLIE SI CELUI QUI Y AVAIT INTERET EN A EMPECHE L’ACCOMPLISSEMENT ». […] »

Au titre de la non-réalisation des conditions suspensives, le paragraphe 5 de la promesse prévoit en son second alinéa : « Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit à l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l’AGENCE du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes. »

Il ressort des débats que la SAS L.A.C Nuance et M. [C] n’ont pas adressé aux époux [O] la preuve du dépôt de demandes de prêt auprès d’au moins deux établissements financiers de leur choix dans les 20 jours de la signature de la promesse, soit jusqu’au 15 septembre 2022. Ils n’ont pas davantage communiqué aux époux [O] tout élément propre à justifier du refus par les établissements bancaires sollicités de leur accorder un prêt selon les critères mentionnés dans la promesse de vente, ce au plus tard le 25 octobre 2022.

Le tribunal relève qu’aux termes de leurs écritures récapitulatives, la SAS L.A.C Nuance et M. [C] font en effet état d’un mail de refus de prêt du 6 septembre 2022 de la Caisse d’Epargne Normandie. Ce mail, que son émettrice refuse d’ailleurs de qualifier de « courrier de refus », ne précise toutefois pas quelle demande de prêt a été formulée, outre que rien ne prouve en tout état de cause qu’il a été porté à la connaissance des vendeurs dans le délai imparti, soit au plus tard le 25 octobre 2022.

Il ressort par ailleurs de la lettre de refus de prêt adressée à M. [C] par le CIC Nord-Ouest, versée aux débats par la SAS Accord Immobilier, que le montant du prêt sollicité (293 228,21 euros) était substantiellement supérieur à ce qui était convenu aux termes de la condition suspensive (226 383 euros) et qu’étant datée du 10 janvier 2023, elle n’a par définition pas pu être régulièrement communiquée aux vendeurs au plus tard le 25 octobre 2022.

La SAS L.A.C Nuance et M. [C] versent également un mail du Crédit Agricole Normandie Seine du 8 septembre 2022 et un autre émanant de l’agence Empruntis du 2 août 2022, qui ne constituent que des prises de contact et qui ne permettent nullement de considérer que les diligences attendues par les candidats acquéreurs ont été remplies.

Du reste, le fait que, selon la SAS L.A.C Nuance et M. [C], les banques sollicitées n’entendaient pas accorder de prêt « compte-tenu du mariage de Mme [L] » constitue seulement un motif de refus mais ne peut constituer une cause les exonérant du respect de la condition suspensive et de ses modalités.

Il est donc établi que la SAS L.A.C Nuance et M. [C] ont, par leur défaillance, empêché l’accomplissement de la condition suspensive. Il y a lieu par conséquent de réputer celle-ci accomplie, de sorte que la vente est devenue parfaite à la date de la réalisation de la condition le 25 octobre 2022.

Or, en vertu du paragraphe 6 de la promesse litigieuse : « Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 25/11/2022 chez Maître [X] [Z], Notaire à [Localité 9], que les PARTIES choisissent à cet effet d’un commun accord. […]

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de vingt-six mille sept cent cinquante euros (26 750€), ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à l’indemnisation prévue au paragraphe « Honoraires de l’AGENCE ».

Il est constant que, conformément aux stipulations ci-reproduites, les époux [O] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SAS L.A.C Nuance et M. [C], par lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2023 présentée les 1er et 3 février 2023, de réitérer la vente devant Me [Z] dans les 10 jours de la date de première présentation de ladite mise en demeure et qu’aucune réitération n’est intervenue dans le délai.

C’est donc conformément aux stipulations reproduites précédemment que, par courriers du 24 février 2023, les époux [O] se sont prévalus de la résolution de plein droit du compromis de vente du 25 août 2022 et de l’obligation de règlement par la SAS L.A.C Nuance et M. [C] de la somme de 26 750 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.

— Sur la bonne foi dans l’exécution de la clause

En vertu de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

Il n’est pas contesté par les parties que postérieurement au 25 octobre 2022, des discussions ont eu lieu entre elles à l’effet de conclure une vente à terme et que celles-ci ont pris fin en janvier 2023 sans qu’aucune vente à terme ne soit finalement régularisée.

Ces discussions sont matérialisées en procédure, en premier lieu par un échange de mails entre M. [G] et Me [Z] en ce compris un mail du 27 décembre 2022 dans lequel M. [G] indique à Me [Z] : « les vendeurs et les acquéreurs sont d’accord en ce sens », à savoir pour une vente à terme ; en deuxième lieu par l’envoi ce même jour par Me [Z] à M. [G] d’un projet de vente à terme dont une copie est versée aux débats et en dernier lieu, par un échange informel de SMS entre M. [C] et M. [G] relatif à un accord trouvé avec les époux [O] sur une vente à terme et les modalités du déménagement à venir.

Le tribunal relève néanmoins que les époux [O] ne sont jamais associés à ces échanges, que ce soit comme émetteurs ou comme destinataires, même en copie, étant entendu à cet égard que les déclarations de M. [G] faisant état d’un accord des époux [O] sur une vente à terme ne peuvent nullement engager ces derniers en l’absence de preuve de tout mandat confié à l’agent immobilier en ce sens.

Force est in fine de constater qu’en dépit de l’existence démontrée de pourparlers entre les parties, la preuve de la volonté des époux [O] de renoncer au bénéfice des dispositions de la promesse de vente du 25 août 2022 et de substituer à celle-ci une vente à terme aux conditions précisément définies, est insuffisamment rapportée par la SAS L.A.C Nuance et M. [C].

Dès lors, en faisant application de la clause de réitération le 1er février 2023, les époux [O] n’ont fait que préserver leurs droits les plus légitimes en application des stipulations tirées du seul contrat qui les liait à la SAS L.A.C Nuance et M. [C] à cette date, sans qu’il ne puisse leur être reproché une exécution de mauvaise foi du contrat.

*

Par conséquent, en application des stipulations de la promesse de vente du 25 août 2022, valant loi des parties, il y a lieu de constater la résolution de ladite promesse aux torts exclusifs de la SAS L.A.C Nuance et M. [C] et de condamner ces derniers au paiement de la somme de 26 750 euros à titre d’indemnité forfaitaire, avec intérêts au taux légal à partir du 24 février 2023, date de la première mise en demeure, avec capitalisation annuelle.

Compte-tenu de l’absence de mauvaise foi dans l’exécution du contrat par les époux [O], la SAS L.A.C Nuance et M. [C] sont déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts, aucun préjudice n’étant par définition caractérisé.

Sur les demandes en garantie

— Sur la responsabilité de l’agent immobilier

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient en outre de préciser que l’agent immobilier est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à une opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles ; le fondement de cette responsabilité est contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties ; cette responsabilité n’est pas effacée par les fautes du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage.

En l’espèce, le fait que, selon la SAS L.A.C Nuance et M. [C], la société Accord Immobilier se livre dans ses écritures à une présentation trompeuse de leurs diligences auprès des banques et que, selon eux encore, ils aient tout tenté afin d’obtenir le crédit souhaité, sont sans rapport avec la qualification éventuelle d’une faute de l’agent immobilier dans l’exécution de sa mission.

Par ailleurs, la SAS L.A.C Nuance et M. [C] échouent à prouver que le montage de la vente à terme a été initialement proposé par l’agent immobilier et en quoi il était « irréalisable » en soi, tout comme ils ne rapportent pas la preuve que ce serait en raison d’une défaillance de l’agent immobilier que la vente à terme n’a pu être finalisée. En effet, que la fin des discussions à ce sujet entre les parties résulte du refus de la banque des époux [O] de lever l’hypothèque grevant le bien ou qu’elle tienne à leur volonté de ne pas donner suite aux pourparlers, il s’agit en tout état de cause d’éléments tout à fait indépendants d’Accord Immobilier, donc impropres à fonder la moindre faute délictuelle de la part de M. [G]. Il ne peut davantage lui être reproché d’avoir laissé M. [C] et Mme [L] sans logement et sans solution de repli, l’agent immobilier n’étant nullement responsable de cet état de fait qui ne s’explique que par les circonstances particulières de l’affaire.

Aucune responsabilité de l’agent immobilier n’étant caractérisée, la SAS L.A.C Nuance et M. [C] sont donc déboutés de leur appel en garantie à l’égard de la société Accord Immobilier.

— Sur la responsabilité du notaire

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil sus reproduit, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil.

En l’espèce, la SAS L.A.C Nuance et M. [C] n’apportent aucun élément susceptible de caractériser la responsabilité professionnelle de Maître [Z]. En effet, ces derniers n’expliquent pas en quoi le fait de demander à l’agent immobilier de rédiger un avenant au compromis – ce qui, du reste, n’a pas été fait – serait générateur de responsabilité, pas plus qu’ils ne prouvent en quoi le refus de la banque des époux [O] de lever l’hypothèque grevant le bien aurait un quelconque rapport avec les diligences effectuées ou attendues de Maître [Z]. En outre, la SAS L.A.C Nuance et M. [C] ne peuvent légitimement reprocher au notaire comme ils le font à l’endroit de l’agent immobilier, de n’avoir pas trouvé de solution à leur défaut de logement, cette circonstance étant tout à fait indépendante du périmètre d’intervention de Me [Z] à leurs côtés.

Aucune responsabilité du notaire n’étant caractérisée, la SAS L.A.C Nuance et M. [C] sont donc déboutés de leur demande de condamnation en garantie à l’égard de Maître [Z].

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la SAS Accord Immobilier

Aux termes de la promesse de vente, l’article relatif aux honoraires de l’agence (paragraphe 4) stipule que « les PARTIES reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’AGENCE CENTURY 21 Harmony exploitée par la société SAS ACCORD IMMOBILIER qu’elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de dix-sept mille cinq cent euros (17 500€ TTC) conformément au mandat écrit en date du 1/06/2022 portant le numéro 5533. »

Aussi, en vertu du paragraphe 5, la clause relative à la non-réalisation des conditions suspensives prévoit que « si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l’AGENCE du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes ».

Il a été établi que la SAS L.A.C Nuance et M. [C] avaient commis une faute dans l’exécution de la condition suspensive de la promesse de vente du 25 août 2022.

Dans leurs conclusions récapitulatives, ces derniers ne répondent pas à la demande en paiement des honoraires de la SAS Accord Immobilier en vertu de la clause ci-reproduite.

En application de cette clause, laquelle constitue la loi des parties, il y a donc lieu de condamner la SAS L.A.C Nuance et M. [C] au paiement de la somme de 17 500 euros au titre des honoraires de la SAS Accord Immobilier, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS L.A.C Nuance et M. [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Parties condamnées aux dépens, la SAS L.A.C Nuance et M. [C] seront condamnés in solidum à verser aux époux [O] la somme de 3 000 euros et à la société Accord Immobilier ainsi qu’à Maître [Z] la somme de 2 000 euros chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire de la décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE la résolution du compromis de vente du 25 août 2022 aux torts exclusifs de la SAS L.A.C NUANCE et de M. [B] [C] ;

CONDAMNE la SAS L.A.C NUANCE et M. [B] [C] in solidum à payer à M. [U] [O] et Mme [N] [H] épouse [O] la somme de 26 750 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 avec capitalisation annuelle des intérêts depuis cette date ;

DEBOUTE la SAS L.A.C NUANCE et de M. [B] [C] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SAS L.A.C NUANCE et de M. [B] [C] de leur appel en garantie envers la société ACCORD IMMOBILIER et Maître [X] [Z] ;

CONDAMNE la SAS L.A.C NUANCE et M. [B] [C] in solidum à payer à la SAS ACCORD IMMOBILIER la somme de 17 500 euros au titre des honoraires dus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS L.A.C NUANCE et de M. [B] [C] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS L.A.C NUANCE et de M. [B] [C] in solidum à payer à M. [U] [O] et Mme [N] [H] épouse [O] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS L.A.C NUANCE et de M. [B] [C] in solidum à payer à la société ACCORD IMMOBILIER et Maître [X] [Z] la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS L.A.C NUANCE et de M. [B] [C] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER