TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 1148/25

N° RG 25/00372 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFYT

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 05 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [X] [G]

né le 27 Février 1950 à [Localité 9] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 1]

comparant

PARTIE REQUISE :

Madame [B] [Z]

née le 30 Juillet 1989 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [U] [D]

née le 30 Juillet 1981 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, [B] BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025, par délibéré avancé,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 22 avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 12 mars 2023, Monsieur [X] [G] a donné à bail à Madame [B] [Z] et Madame [U] [D], un logement [Adresse 2] à [Localité 7] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial fixé à la somme de 820 euros, outre 280 euros de provision sur charges.

Le 3 décembre 2024, Monsieur [X] [G] a fait signifier à Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 5 500 euros arrêté au 25 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 6 février 2025, Monsieur [X] [G] a fait citer Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par Monsieur [X] [G];

— constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties le 12 mars 2023;

— ordonner l’expulsion et condamner Madame [B] [Z] et Madame [U] [D], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5], sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— autoriser l’huissier de justice instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique ;

— condamner conjointement et solidairement Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] à payer à Monsieur [X] [G] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, soit à compter du 3 février 2025, subsidiairement à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux;

— condamner Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] à payer à Monsieur [X] [G] le montant de 8 824 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 5 février 2025;

— condamner conjointement et solidairement Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] à payer à Monsieur [X] [G] en deniers et quittances, les montants dus pour la période échue entre le 5 février 2025, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec intérêts de droit à compter du jugement ;

— condamner conjointement et solidairement Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] à payer à Monsieur [X] [G] un montant de 1 500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner conjointement et solidairement Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] à payer à Monsieur [X] [G], en tous les frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 décembre 2024 ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l’audience du 22 avril 2025. Monsieur [X] [G] comparaît et a fait reprendre les termes de son assignation, expliquant que la dette continue de croître.

Madame [B] [Z] et Madame [U] [D], assignées à l’étude ne sont ni présentes ni représentées.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué par les services de la préfecture.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 11 juin 2025 puis avancée au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, «Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 3 décembre 2024.

La partie demanderesse est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 12 mars 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’ article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré le 3 décembre 2024 à Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] pour paiement d’une somme principale de 5 500 euros au titre de l’arriéré arrêté au 25 novembre 2024.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 4 février 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [X] [G], Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Elles doivent donc être condamnées à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de leurs part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, les défendeurs demeurant dans les lieux depuis le 4 février 2025 sans droit ni titre, causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuellement convenu. Cette indemnité sera payable et révisable à compter du 4 février 2025 selon les mêmes modalités que le loyer initial et devra être acquittée, les échéances antérieures étant inclue dans l’arriéré locatif ci-après.

Sur la demande en paiement

Aux termes du nouvel article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En l’espèce, la preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamée dans l’assignation est rapportée par la production du contrat de location, du décompte des sommes dues et du commandement de payer.

Ainsi, l’obligation de paiement des arriérés de loyers et charges par les défendeurs n’est pas sérieusement contestable.

Selon le décompte arrêté à la date du 4 février 2025, l’arriéré de loyers, charges, et avances sur charges se chiffre à 8 824 euros.

Madame [B] [Z] et Madame [U] [D], défaillantes à la procédure, sur lesquelles pèse la charge de la preuve et ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de les condamner solidairement à payer à Monsieur [X] [G] la somme provisionnelle de 8 824 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêtées au 4 février 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et ce conformément à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Rien ne s’oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer mensuel conventionné, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Compte tenu de ce que le bail est résilié depuis le 4 février 2025, Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] sont solidairement condamnées au paiement de cette indemnité à compter du 5 février 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] sont condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et de lettre par huissier de justice, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [G] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] sont condamnées in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Monsieur [X] [G], recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 12 mars 2023 s’est trouvé de plein droit résilié le 4 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 5] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [Z] et Madame [U] [D], ou celui qui se maintiendrait indument dans les lieux, à payer à Monsieur [X] [G] cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du mois du 5 février 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] à payer à Monsieur [X] [G] une provision de 8 824 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 4 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [Z] et Madame [U] [D] à payer à Monsieur [X] [G] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,