TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 23/01101 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HQ6S

[S] [W]

C/

[J] [F] [C]

[N] [D] [V] [P] épouse [C]

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 10 Juillet 2025 et signé par Yannick CAPON, Président du Tribunal paritaire des baux ruraux, et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [L] [X] [W]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Comparant, assisté par par M^e Béatrice OTTAVIANI , avocat au barreau de ROUEN,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [F] [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparant, assisté par M^e Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l’EURE,

Madame [N] [D] [V] [P] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l’EURE,

DÉBATS : Après tentative de conciliation à l’audience du 20 Février 2024, en audience publique le 22 Avril 2025

Composition du Tribunal paritaire des baux ruraux lors des débats :

PRÉSIDENT :Yannick CAPON

ASSESSEURS BAILLEURS :

M. [M] [I], titulaire

M. [R] [Z], titulaire

ASSESSEURS PRENEURS :

M. [A] [E], suppléant

GREFFIER: Valérie DUFOUR

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 24 février 2007, M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] ont consenti à M. [S] [W] un bail rural d’une durée de 18 années ayant commencé à courir le 24 février 2007 et portant sur des terres situées à [Localité 11] et [Localité 10], pour une superficie totale de 30 hectares, 21 ares et 09 centiares.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, les époux [C] ont fait délivrer à M. [S] [W] un congé pour reprise de ces terres, à effet du 23 février 2025, au bénéfice de leur fils, M. [K] [C].

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 novembre 2023 au greffe du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’EVREUX, M. [S] [W] a sollicité la comparution de M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] devant le Tribunal de céans afin d’obtenir notamment l’annulation du congé et le remboursement d’un prétendu pas-de-porte.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord lors de l’audience de conciliation en date du 20 février 2024 et l’affaire a été renvoyée en audience de jugement.

A l’audience du 22 avril 2025, M. [S] [W], assisté par son conseil lequel s’en rapporte à ses conclusions visées par le greffe, demande au tribunal paritaire des baux ruraux de :

Annuler le congé en date du 27 juillet 2023, ,Rejeter les demandes formées par les époux [C],Condamner solidairement M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] à lui rembourser la somme de 224 740 euros avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 27 février 2007,Ordonner la capitalisation des intérêts,Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,Condamner solidairement M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande d’annulation du congé, il fait valoir que celui-ci ne respecte pas les conditions de fond et de forme imposées par l’article L411-47 du Code rural et de la pêche maritime. D’une part, il fait valoir que le congé ne mentionne pas la profession du bénéficiaire alors qu’il n’avait pas connaissance de celle-ci et n’était donc pas en mesure de pouvoir immédiatement déterminer si le projet de reprise était sérieux. A cet égard, il considère que sa connaissance de la profession du bénéficiaire de la reprise ne peut se déduire de la seule sommation interpellative intervenue sur son potentiel lieu de travail. Soulignant qu’une information complète et loyale doit être délivrée au preneur en place, il considère qu’il résulte toutefois des pièces versées aux débats que M. [K] [C] est, de façon incohérente, successivement présenté comme sans profession, voyageur représentant ou placier, commercial voire même agriculteur. En tout état de cause, il soutient que la révélation en cours d’instance de la profession du bénéficiaire de la reprise ne permet pas de régulariser l’omission initiale, laquelle l’a nécessairement induit en erreur. D’autre part, il considère que M. [K] [C] ne dispose pas du matériel ni des fonds nécessaires à l’exploitation des parcelles litigieuses dès lors que la promesse de cession datée du 26 septembre 2024 n’est pas sérieuse, que les parts de matériel détenus par le bénéficiaire sont insuffisantes au regard de la surface exploitée et que les seuls accords bancaires de principe, désormais caducs, ne permettent pas d’établir que M. [K] [C] disposerait des moyens d’acquérir du matériel supplémentaire.

Pour voir déclarer recevable sa demande de remboursement de pas-de-porte, il soutient d’une part que l’article L411-74 du Code rural et de la pêche maritime s’applique dès lors que le pas-de-porte a été versé directement ou indirectement au bailleur et notamment lorsqu’un indu a été reçu par une société pour le compte de ses associés.

D’autre part, M. [S] [W] conteste que cette demande puisse être déclarée irrecevable comme prescrite, alors même que les époux [C] ont la qualité de bailleurs et que l’article L411-74 du Code rural prévoit que l’action en répétition est ouverte pendant toute la durée du bail initial.

Sur le fond, M. [S] [W] fait valoir que M. [J] [C], rencontrant des difficultés financières, a résilié un bail de 60 hectares qu’il détenait sur les terres de ses parents, M. [H] [C] et Mme [G] [C], puis conclu un bail sur les terres lui appartenant moyennant le règlement d’une somme lui permettant de redresser son exploitation. Il soutient ainsi que lors de la conclusion du bail, les époux [C] lui ont imposé un pas-de-porte réglé suivant deux modalités que sont le recours à la surévaluation du matériel et la sous-évaluation du prix de prestations réalisées par ses soins. D’une part, il considère avoir repris des biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à leur valeur vénale puisque qu’il a versé à l’EARL [Adresse 9] la somme de 258 000 euros correspondant à l’achat du matériel ayant en réalité une valeur de 180 000 euros soit une somme de 78 000 euros injustifiée ; que M. [J] [C] étant l’associé-unique de l’EARL DU CLOS DE LA MARE lors du versement, cette somme aurait bénéficié indirectement à M. [J] [C] et que le matériel a été cédé 78 000 euros de plus que le prix initialement convenu. D’autre part, il soutient qu’un contrat de prestation de services a été conclu entre lui et l’EARL [J] [C] moyennant le règlement de la somme de 126,50 euros par hectare concernant les travaux à effectuer sur les parcelles dépendant de l’exploitation de l’EARL [Adresse 9], soit un tarif nettement inférieur à la pratique justifiant le remboursement de la somme de 146 740 euros à ce titre.

En défense, M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C], respectivement assisté et représentée par leur conseil lequel s’en rapporte à ses conclusions visées par le greffe, demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Valider le congé délivré le 27 juillet 2023,Prononcer l’expulsion de M. [S] [W] des parcelles litigieuses à compter du 23 février 2025 sous astreinte de 300 euros par jour à défaut de départ dans un délai de cinq jours à compter de la notification de la présente décision,Condamner M. [S] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du fermage à compter de la validation du congé jusqu’à son départ effectif,Déclarer la demande de remboursement de pas-de-porte de M. [S] [W] irrecevable et à défaut infondée,Rejeter les demandes formées par M. [S] [W],Condamner M. [S] [W] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir tout d’abord que le congé délivré le 27 juillet 2023 est valide dès lors que le demandeur ne justifie pas d’un grief en application de l’article 114 du code de procédure civile et que l’omission de la profession du bénéficiaire, vice de forme, ne peut emporter la nullité du congé que si cette omission est de nature à induire le preneur en erreur. Or, ils soutiennent que la parfaite connaissance de la profession du bénéficiaire, représentant commercial, procède de la sommation interpellative intervenue sur le lieu de travail de ce dernier à la demande de M. [S] [W].

Soulignant ensuite que la preuve de la détention du matériel nécessaire à l’exploitation des parcelles doit être rapportée à la date d’effet du congé, ils considèrent que l’acte de cession de matériel en date du 26 septembre 2024 démontre que ladite condition de fond est remplie et que M. [K] [C] dispose en tout état de cause des fonds nécessaires à son installation et à l’achat de matériel complémentaire.

Pour s’opposer à la demande de remboursement du prétendu pas-de-porte, ils soutiennent tout d’abord, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, que cette demande est irrecevable à leur encontre pour défaut d’intérêt à agir dès lors qu’ils n’ont pas perçu les fonds puisque la cession de matériel s’est opérée entre l’EARL DU CLOS DE LA MARE et M. [S] [W] et que seule l’EARL [J] [C] a bénéficié de la prestation de services de M. [S] [W]. A cet égard, ils soulignent que la société d’exploitation, même si elle est composée des bailleurs pris individuellement, est un tiers dès lors qu’elle dispose d’une personnalité juridique autonome.

Pour voir déclarer ladite demande irrecevable, ils soutiennent en tout état de cause que celle-ci est prescrite dès lors que c’est la prescription quinquennale de droit commun qui doit s’appliquer dans les relations entre l’EARL [Adresse 9] et M. [S] [W] d’une part ainsi qu’entre l’EARL [T] [C] et M [S] [W] d’autre part dès lors que ces sociétés doivent être considérées comme des tiers au contrat de bail litigieux. Soulignant que le paiement du prix de cession des matériaux de l’EARL DU CLOS DE LA MARE est intervenu le 27 février 2007 tandis que le contrat de prestation de travaux agricoles a été conclu avec l’EARL [J] [C] le 24 février 2007, ils considèrent que la prescription est donc acquise respectivement depuis le 27 février 2012 et le 24 février 2007 tandis que la requête de M. [S] [W] est postérieure pour avoir été déposée le 8 novembre 2023.

Sur le fond, ils soutiennent que la preuve du paiement d’un pas-de-porte n’est pas rapportée par M. [S] [W], que la sous-facturation du preneur ne constitue pas une remise en valeur non justifiée au sens de l’article L411-74 du Code rural et que la clause pénale stipulée au contrat de prestation de services ne saurait justifier l’existence d’un pas-de-porte.

En cas de validation du congé pour reprise, les parties s’accordent enfin pour que M. [S] [W] puisse procéder à sa récolte de l’année 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation du congé pour reprise :

Aux termes de l’article L411-47 du Code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

En application de l’article L411-58 du même code, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

Toutefois, le preneur peut s’opposer à la reprise lorsque lui-même ou, en cas de copreneurs, l’un d’entre eux se trouve soit à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Dans chacun de ces cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l’un des copreneurs d’atteindre l’âge correspondant. Un même bail ne peut être prorogé qu’une seule fois. Pendant cette période aucune cession du bail n’est possible. Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé.

Si le bailleur entend reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation, il doit donner de nouveau congé dans les conditions prévues à l’article L411-47.

Si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive.

Toutefois, le sursis à statuer est de droit si l’autorisation a été suspendue dans le cadre d’une procédure de référé.

Lorsque le sursis à statuer a été ordonné, le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive. Si celle-ci intervient dans les deux derniers mois de l’année culturale en cours, le bail est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale suivante.

En application de l’article L411-59 du même code, le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L.331-2 à L.331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

En l’espèce, les époux [C] ont signifié à M. [S] [W], par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, un congé pour reprise à effet du 23 février 2025, portant sur les parcelles litigieuses pour une surface totale de 30 hectares, 21 ares et 09 centiares.

Le congé précise que la reprise de la parcelle est exercée au profit de leur fils, M. [K] [C].

Force est toutefois de constater que ce congé est irrégulier en la forme dès lors qu’il ne précise pas la profession de M. [K] [C], mention pourtant obligatoire et dont l’absence est en principe sanctionnée par la nullité du congé.

Contrairement aux considérations des époux [C], la connaissance de la profession du bénéficiaire du congé par le demandeur ne peut résulter de la seule sommation interpellative intervenue le 25 octobre 2023 sur le lieu de travail de M. [K] [C] sis la S.A.S. SOETAERT à ORBEC [Localité 1] dès lors que ladite sommation visait notamment à établir s’il était salarié au sein de la société afin de déterminer le caractère sérieux du projet de reprise en l’absence d’information complète et loyale donnée par les bailleurs sur ce point. A fortiori, il résulte des termes mêmes de l’acte de commissaire de justice « qu’il semblerait » que M. [K] [C] y exerce une activité ce dont il faut en déduire que M. [S] [W] n’avait aucune certitude sur ce point. Dès lors, l’omission de cette mention a nécessairement causé un grief à M. [S] [W] en l’induisant en erreur faute de pouvoir immédiatement vérifier si le projet de reprise était sérieux.

La révélation en cours d’instance de la profession du bénéficiaire de la reprise ne peut avoir pour effet de régulariser l’omission initiale de la profession de M. [K] [C] dès lors qu’aucun élément ne permet régulièrement d’établir que M. [S] [W] avait connaissance de celle-ci au jour de la délivrance du congé.

Dès lors, le congé délivré le 27 juillet 2023 par M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] à M. [S] [W] portant sur les parcelles situées à [Localité 11] et [Localité 10] d’une surface totale de 30 hectares, 21 ares et 09 centiares doit être annulé sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés à cette fin.

Par conséquent, les demandes d’expulsion sous astreinte et de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation formées par les défendeurs contre M. [S] [W] seront rejetées.

Sur l’irrecevabilité de la demande en répétition de l’indu :

En application de l’article L411-74 du Code rural, « sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.

Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L.313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.

En cas de reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, l’action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur vénale de plus de 10%.

L’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé ».

En application de ces dispositions, l’action en répétition de l’indu fondée sur cet article n’est soumise à la règle particulière de prescription que lorsqu’elle est exercée par le preneur à l’encontre du bailleur. Dans les autres cas, elle est soumise à la prescription quinquennale de droit prévue par l’article 2224 du Code civil.

Pour l’application de l’article L411-74 du Code rural et de la pêche maritime, la jurisprudence a été amenée à préciser que l’action ne peut être dirigée qu’à l’encontre de celui qui a perçu les sommes non autorisées.

En l’espèce, force est de constater que M. [S] [W] affirme que l’ensemble des sommes qu’il estime avoir trop versé ont toutes été perçues par l’EARL [Adresse 9] et l’EARL [J] [C], et non par M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C]. A cet égard, il est indifférent que les bailleurs fassent partie des associés de ces sociétés dès lors que ces dernières ont notamment pour objet de dissocier leur patrimoine personnel de leur patrimoine professionnel.

La qualité de bailleur de M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] au contrat litigieux ne saurait suffire à justifier l’action engagée à leur encontre, alors même qu’ils n’ont eux-mêmes directement perçu aucune des sommes et valeurs aujourd’hui contestées.

En effet, l’action ouverte par l’article L411-74 du Code rural est fondée sur les mêmes principes que toute autre action en répétition de l’indu, et suppose donc, pour être jugée recevable qu’elle soit dirigée contre celui qui a effectivement perçu les sommes et valeurs prétendues indues.

A ce titre, il convient donc de déclarer irrecevable la demande de remboursement de pas de porte formée par M. [S] [W] à l’encontre de M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] ainsi que les demandes subséquentes.

Sur l’exécution provisoire, les dépens et les frais irrépétibles

Les circonstances du litige ne justifient pas que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la présente instance. En conséquence, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Président, après avis pris des assesseurs présents, statuant par mise à disposition au greffe,

Annule le congé du bail rural délivré le 27 juillet 2023 pour l’échéance du 23 février 2025 par M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] à M. [S] [W] et portant sur les parcelles situées à [Localité 11] et [Localité 10] d’une surface totale de 30 hectares, 21 ares et 09 centiares ;

Déclare irrecevable la demande en répétition de l’indu formée par M. [S] [W] à l’encontre de M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] et les demandes subséquentes ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne in solidum M. [J] [C] et Mme [N] [P] épouse [C] aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président