TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00078 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H7OR

[O] [J]

[M] [J]

C/

[T] [C]

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 22 Mai 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [J]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître DAVID ALEXANDRE du cabinet SALMON ET ASSOCIES avocat au barreau de Caensubstitué par Maître Gaëlle MELO de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocats au barreau de l’ EURE,

Madame [M] [J]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître DAVID ALEXANDRE du cabinet SALMON ET ASSOCIES avocat au barreau de Caensubstitué par Maître Gaëlle MELO de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocats au barreau de l’ EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 05 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 octobre 2017, Monsieur [R] [J], représenté par le CABINET CARPENTIER, a donné à bail à Monsieur [T] [C], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 676,23 euros charges comprises.

Suite au décès de Monsieur [R] [J] en date du 13 décembre 2017, Monsieur [O] [J] et Madame [M] [J] ont acquis chacun pour moitié la pleine propriété de l’immeuble litigieux, suivant attestation notariée du 27 mai 2021 de Maître [E], Notaire à [Localité 9].

Par ordonnance de référé en date du 13 juillet 2023, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, suspendu ses effets pendant l’exécution d’un plan d’apurement d’une durée de 14 mois et condamné Monsieur [T] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 1.823,33 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2023 inclus.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [J] et Madame [M] [J] ont fait signifier à Monsieur [T] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 août 2024, puis l’ont fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 mars 2025, Monsieur [O] [J] et Madame [M] [J], représentés par leur conseil, ont actualisé le montant de leur demande et se sont référés à leur assignation pour le surplus. Ils ont ainsi sollicité du tribunal de voir :

condamner Monsieur [T] [C] au paiement de la somme actualisée de 4.348,77 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 03 mars 2025, portant intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.466,94 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner que Monsieur [T] [C] soit tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef l’appartement qu’il occupe indument, et ce après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant, ordonner, à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [C] et de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, condamner Monsieur [T] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce, jusqu’au jour de son départ définitif des lieux, condamner Monsieur [T] [C] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner Monsieur [T] [C] à tous les dépens de l’instance et de son exécution, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, dire que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par ailleurs, ils ont indiqué être opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [C], comparant en personne, a reconnu la dette, sous réserve que le rappel de la CAF du 05 mars 2025 à hauteur de 1.592 euros soit imputé. Il a en outre sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Enfin, il a exposé sa situation personnelle et financière.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience mais il ne comportait aucune indication sur la situation du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la CCAPEX le 21 août 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 16) et les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [T] [C] le 19 août 2024 pour un montant en principal de 2.466,94 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du lundi 21 octobre 2024 (jour ouvrable suivant).

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Monsieur [T] [C] sera ordonnée.

II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Monsieur [O] [J] et Madame [M] [J] produisent un décompte démontrant que Monsieur [T] [C] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens (167,67 euros + 130,21 euros) la somme de 4.050,89 euros à la date du 03 mars 2025.

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 740 euros (versement de la part du locataire) en date du 18 février 2025 et une dernière ligne débitrice de 17 euros (« provision taxe om ») en date du 01er mars 2025.

Monsieur [T] [C], comparant, reconnait le montant de la dette sous réserve que le tribunal prenne en compte le rappel CAF du 05 mars 2025 à hauteur de 1.592 euros. Il produit ainsi un relevé de droits et paiements de la CAF en date du 06 février 2025 dans lequel il est indiqué qu’une somme de 1.400 euros sera adressée le 05 mars 2025 à FONCIA NORMANDIE, le mandataire des bailleurs. Toutefois, aucun virement n’ayant encore été réalisé, le tribunal ne peut prendre en compte cette somme dans le calcul du montant de la dette. Il conviendra de le déduire ultérieurement.

Ainsi, Monsieur [T] [C] sera condamné au paiement de la somme de 4.050,89 euros correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 21 octobre 2024?, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de mars 2025 inclus).

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.466,94 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Enfin, Monsieur [T] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [T] [C] sollicite des délais de paiement à hauteur de mensualités de 150 euros en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles les bailleurs sont opposés.

S’il ressort du décompte locatif que Monsieur [T] [C] a effectué deux versements depuis la délivrance de l’assignation pour un montant total de 1.700 euros, les irrégularités de paiement du locataire sont anciennes et récurrentes puisqu’une ordonnance de référé rendue le 13 juillet 2023 après la délivrance de trois commandements de payer successifs, lui avait déjà octroyé des délais de paiement durant 14 mois et qu’un plan d’apurement avait été vainement mis en place le 17 janvier 2025. Par ailleurs, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer que Monsieur [T] [C] sera en mesure d’apurer sa dette locative dans le délai légal maximum de 36 mois.

Compte-tenu de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [T] [C].

IV. Sur les frais du procès :

Monsieur [T] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur les dépens de l’exécution, s’agissant d’une compétence exclusive du juge de l’exécution.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [J] et Madame [M] [J], Monsieur [T] [C] sera condamné à leur verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [O] [J] et Madame [M] [J] venant aux droits de Monsieur [R] [J] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2017 entre Monsieur [R] [J] et Monsieur [T] [C] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 octobre 2024? et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à Monsieur [O] [J] et Madame [M] [J] la somme de 4.050,89 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 03 mars 2025 (terme de mars 2025 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à Monsieur [O] [J] et Madame [M] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.466,94 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à verser à Monsieur [O] [J] et Madame [M] [J] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER