TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 3]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00081 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HRUP

Société SCI LE MENILLET

C/

[W] [B]

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 22 Mai 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

SCI LE MENILLET

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Madame [X] [N] épouse [O] et Madame [D] [O], associées

DÉFENDEUR :

Madame [W] [B]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Amélie MARTIN, avocat au barreau de l’ EURE, substituée par M^e TIMMERMAN Agathe avocate au barreau de l’ Eure

DÉBATS à l’audience publique du : 05 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 15 novembre 2022, la SCI LE MENILLET a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [B] portant sur un logement situé à [Adresse 8] (27250) [Adresse 7] [Adresse 6] contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 400 euros outre une provision sur charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2023, la SCI LE MENILLET a fait signifier à Madame [B] un commandement de payer la somme de 1 920 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie, d’avoir à justifier d’une assurance locative ainsi que de faire cesser des troubles de voisinage.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, la SCI LE MENILLET a fait assigner Madame [B] devant le juge des contentieux et de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX en lui demandant de la condamner au paiement de la somme de 2 355 euros au titre des loyers dus au 28 décembre 2023, avec intérêts aux taux légal à compter du 14 août 2023 sur la somme de 1 920 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, de constater la résiliation du bail, de lui ordonner de quitter les lieux et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ définitif.

Appelée à l’audience du 21 février 2024, l’affaire a fait l’objet de quatre renvois, dans l’attente d’une décision d’aide juridictionnelle puis pour la mise en état des parties et a été retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience du 5 mars 2025, la SCI LE MENILLET, régulièrement représentée par ses associées , se réfère à l’assignation et au document intitulé « observations orales » déposé. Elle demande au tribunal de :

condamner Madame [B] à lui payer la somme de 5 164 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts aux taux légal à compter du 14 août 2023 sur la somme de 1 920 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;« constater la résiliation du bail en raison de l’inexécution des obligations de la locataire et du trouble occasionné par ses chiens en vertu de l’article 1217 du code civil » ; ordonner que Madame [B] soit tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux qu’elle occupe situés [Adresse 6] ;condamner Madame [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de son départ définitif des lieux ;condamner Madame [B] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [B] aux dépens de l’instance et de son exécution, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet ;dire que l’exécution provisoire est de droit.Elle s’oppose en outre à toute suspension des effets de la clause résolutoire et à tout délai de paiement.

Madame [B], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions et demande au tribunal de :

lui accorder des délais de paiement à hauteur de 38 euros par mois en sus du loyer courant ;suspendre les effets de la clause résolutoire ;débouter la SCI LE MENILLET du surplus de ses demandes ;statuer ce que de droit sur les dépens.Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande aux fins de prononcé de la résiliation du contrat de bail et expulsion

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 5 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Bien que l’assignation vise le « constat » de la résiliation du bail, il convient de requalifier la demande en « prononcé » de la résiliation du bail, au regard des dispositions visées à l’acte introductif, à savoir l’article 1217 du code civil.

En vertu des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu et doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1217 du code civil : « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Les articles 1227 et 1228 du code civil rappellent que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice » et que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, la demande de la bailleresse se fonde sur trois manquements possibles, à savoir le non-paiement des loyers, la non-justification de l’assurance locative et l’absence de jouissance paisible.

Or, il est déjà constant et établi qu’au cours des deux premières années du bail, seules cinq échéances ont été réglées par la locataire et que par la suite, un plan d’apurement a été vainement conclu le 15 mars 2024 puisqu’une seule mensualité a été honorée par l’intéressé.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant de nombreux mois constitue à lui seul un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande.

II. Sur la demande chiffrée en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI LE MENILLET produit un décompte indiquant que Madame [B] reste lui devoir la somme de 5 164 euros à la date du 28 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Madame [B], représentée à l’audience, reconnaît la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 5 164 euros correspondant aux loyers et charges, terme de février 2025 inclus.

Elle sera également condamnée au paiement des loyers et charges échus de mars 2025 jusqu’au prononcé de la présente décision.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 14 août 2023 sur la somme de 1 920 euros, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

III. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

A titre liminaire, le tribunal observe que la demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut prospérer, en l’absence de clause résolutoire et dans le cadre d’une résolution judiciairement prononcée, raison pour laquelle la demande en délai de paiement sera examinée à l’aune des dispositions de l’article 1343-5 du code civil telles qu’invoquées, sans requalification d’office. En tout état de cause, une telle suspension n’aurait pas eu vocation à prospérer en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

En application de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [B] justifie de la perception mensuelle de l’allocation adulte handicapé d’un montant de 941,37 euros (réindexé depuis lors). Toutefois, la bailleresse a déjà consenti un plan d’apurement qui n’a pas été exécuté et la dette s’élève aujourd’hui à plus de 5.000 euros. Par conséquent, au regard du montant de la dette et du délai de 24 mois autorisé par les dispositions du code civil applicables en l’espèce, la mensualité à envisager est de 215 euros.

Il y a lieu donc de faire droit à la demande de délais de paiement à hauteur de cette mensualité-ci.

IV. Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’occupation des lieux, sans droit ni titre, par Madame [B] cause nécessairement à la SCI LE MENILLET un préjudice qu’il convient d’indemniser.

Madame [B] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter lendemain du prononcé du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

V. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet. A ce stade de la procédure il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des dépens d’exécution.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [B], partie perdante condamnée aux dépens, sera condamné à payer à la SCI LE MENILLET une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

RECOIT l’action de la SCI LE MENILLET ;

PRONONCE la résiliation à compterdu bail signé le 15 novembre 2022 entre la SCI LE MENILLET et Madame [W] [B] et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

ORDONNE à Madame [W] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE MENILLET pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à la SCI LE MENILLET la somme de 5 164 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 14 août 2023 sur la somme de 1 920 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

OCTROIE des délais de paiement sur la somme de 5 164 euros ;

AUTORISE Madame [W] [B] à s’acquitter de la dette précitée en 23 mensualités de 215 euros chacune et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due, intérêts compris, payables au plus tard le 10 de chaque mois et ce à compter du 10 du mois suivant le présent jugement sans suspension de la résiliation du contrat de bail ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à la SCI LE MENILLET les loyers et charges à compter du mois de mars 2025 jusqu’au jour de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à la SCI LE MENILLET une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du lendemain de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [W] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet

CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à la SCI LE MENILLET la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER