RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/01181 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HHD2

NAC : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 1er AVRIL 2025

DEMANDEURS :

Madame [Y] [K]

née le 02 Mars 1964 à [Localité 3]

Profession : Secretaire comptable,

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [X] [I]

né le 27 Décembre 1961 à [Localité 3]

Profession : Chaudronnier,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Clémence RADÉ, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant et par M^e Evelyne BOYER, avocat au barreau de l’EURE, postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [U] [E] [T]

né le 22 Juin 1961 à [Localité 6]

Profession : Dentiste équin,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Anne-Dominique BOUSQUET, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par M^e Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE, postulant

JUGE UNIQUE : Louise AUBRON-MATHIEU Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS :

En audience publique du 04 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 1er avril 2025

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

N° RG 23/01181 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HHD2 jugement du 1er avril 2025

— mis à disposition au greffe

— rédigé par Louise AUBRON-MATHIEU

— signé par Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux et Christelle HENRY, greffier

**************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing-privé, signé le 23 décembre 2020 par M. [S] [L] et M. [J] [T], acquéreurs et le 14 janvier 2021 par M. [G] [I] et Mme [Y] [K], vendeurs, les parties ont conclu un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5], vendue au prix de 183 000 euros.

La clause pénale insérée au compromis de vente prévoyait que dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique de vente, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 18 300 euros à titre de dommages-intérêts.

La réitération de la vente par acte authentique était prévue comme devant intervenir avant le 27 février 2021, ce délai pouvant être prorogé à certaines conditions jusqu’au 31 mars 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 mai 2021, M. [G] [I] et Mme [Y] [K] ont informé les acquéreurs de ce qu’ils entendaient renoncer à la vente et les mettaient en demeure de verser la somme de 18 300 euros dans un délai de 15 jours, en application de la clause pénale prévue au compromis de vente.

En l’absence de paiement du montant de la clause pénale de la part des acquéreurs, par acte d’huissier en date du 22 mars 2023, M. [G] [I] et Mme [Y] [K] ont assigné M. [J] [T] devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de le voir condamner à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de leurs préjudices non couverts par la clause pénale, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de le voir condamner aux dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 2 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 5 février 2024, M. [G] [I] et Mme [Y] [K] demandent au tribunal de :

Condamner M. [J] [T] à leur verser la somme de 18 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente ;Condamner M. [J] [T] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de leurs préjudices non couverts par la clause pénale ;

N° RG 23/01181 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HHD2 jugement du 1er avril 2025

Condamner M. [J] [T] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [J] [T] aux dépens.

Au visa des articles 1217 et 1231-5 du code civil, M. [G] [I] et Mme [Y] [K] font valoir qu’en l’absence de conditions suspensives particulières prévues au compromis de vente, celle-ci était parfaite et aurait dû être réitérée par acte authentique avant le 27 février 2021. Ils ajoutent que la réitération n’a pu avoir lieu en raison de la faute contractuelle commise par le défendeur, qui a refusé de réitérer la vente, malgré la mise en demeure qui lui a été adressée par les demandeurs le 12 mai 2021 lui faisant injonction de payer le montant de la clause pénale. Ils font valoir que la mise en demeure de réitérer la vente n’est pas nécessaire lorsque l’inexécution contractuelle est définitive. De plus, M. [J] [T] n’a jamais versé le dépôt de garantie prévu au contrat, ce qui a rendu le compromis de vente caduc. Il n’y avait donc pas lieu de mettre en demeure l’acquéreur de signer un compromis de vente caduc. M. [G] [I] et Mme [Y] [K] font valoir qu’en raison de la faute du défendeur, leur bien a été immobilisé pendant 8 mois, puisqu’ils ne sont parvenus à le vendre qu’en septembre 2021. Ils font également valoir qu’ils ont subi un préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 30 août 2024, M. [J] [T] demande au tribunal de :

Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes ;A titre subsidiaire, modérer la pénalité contractuelle et la réduire à la somme de 2 433,85 euros ;Ecarter l’exécution provisoire de droit ;En tout état de cause, condamner M. [G] [I] et Mme [Y] [K] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au visa des articles 1231, 1231-5, 1186 du code civil, M. [J] [T] fait valoir que la clause pénale prévue au compromis de vente ne peut recevoir application en l’absence de mise en demeure préalable faite par les vendeurs et à défaut de preuve de la défaillance fautive de l’acquéreur. Selon lui, la mise en demeure du 4 mai 2021 devait porter sur l’engagement de réitérer la vente et non sur le paiement de la pénalité contractuelle sanctionnant le manquement à cet engagement. De plus, aucune défaillance fautive de l’acquéreur n’est démontrée, de sorte qu’aucune pénalité, ni dommages et intérêts ne sont encourus ni éligibles. En réponse au moyen des demandeurs selon lequel l’inexécution du défendeur était définitive, M. [J] [T] soutient qu’ils ne rapportent pas la preuve que les conditions suspensives de droit commun étaient réalisées à la date du 27 février 2021 ou à la date prorogée du 31 mars 2021. De surcroît, ils ne démontrent pas que l’acte réitératif de vente était établi et prêt à être signé le 27 février 2021 ou le 31 mars 2021 et ne produisent aucune convocation du défendeur à se présenter à la signature de l’acte de vente. En outre, le compromis de vente ne pouvait être caduc en l’absence de versement par M. [J] [T] du dépôt de garantie. A titre subsidiaire, M. [J] [T] fait valoir que le montant de la clause pénale devra être réduit à hauteur du préjudice effectivement subi et ne saurait être supérieur aux intérêts de retard au taux légal exigible.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Il résulte de l’article 1217 du code civil que : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Selon l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il résulte de la clause pénale insérée au compromis de vente conclu entre les parties que : « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties de régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de dix-huit-mille-trois-cent euros (18 300 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Il se déduit des termes de la clause pénale prévue au contrat, que la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur a été préalablement mis en demeure de réitérer la vente par acte authentique.

Il ne peut être dérogé à cette formalité que si l’inexécution est acquise et a causé un préjudice à l’autre partie.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 mai 2021, M. [G] [I] et Mme [Y] [K], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure M. [J] [T] de « procéder au versement de 18 300 euros à M. [G] [I] et Mme [Y] [K] dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la présente » et l’ont informé de leur volonté de renoncer à la vente.

Il ressort des termes de la mise en demeure adressée par les demandeurs à M. [J] [T] que ce dernier a été sommé de procéder au versement de la pénalité prévue au contrat, due en cas de non-réitération de la vente par acte authentique.

Toutefois, ces derniers n’ont pas expressément mis en demeure le défendeur d’exécuter son obligation principale, qui consistait à réitérer la vente par acte authentique devant notaire.

Il en résulte que M. [J] [T] n’a pas été valablement mis en demeure de réitérer la vente conformément aux dispositions contractuelles.

En conséquence, la clause pénale insérée au compromis de vente ne peut trouver application.

M. [G] [I] et Mme [Y] [K] font valoir également l’inexécution définitive du défendeur.

Il appartient aux demandeurs de démontrer que M. [J] [T] avait définitivement renoncé à la vente.

Il ressort des termes de l’article intitulé « réitération authentique » prévue compromis de vente que : « en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis de vente, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 27 février 2021 (…) Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique (…) En toute hypothèse cette prorogation ne pourra excéder le 31 mars 2021. La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ».

En l’espèce, M. [G] [I] et Mme [Y] [K] ne démontrent pas de ce que le notaire en charge de la vente avait finalisé la rédaction de l’acte authentique de vente et avait reçu les pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, permettant de fixer une date de signature de l’acte.

L’état hypothécaire versé au débat, concernant le bien objet de la vente, démontre que le notaire n’a adressé sa demande de renseignements au service de la publicité foncière que le 30 mars 2021 et que les documents sollicités n’ont été transmis que le 31 mars 2021, soit le dernier jour du délai prorogé prévu pour la signature de l’acte authentique.

Ainsi, outre la lettre de mise en demeure adressée par les vendeurs à M. [J] [T] le 4 mai 2021, M. [G] [I] et Mme [Y] [K] ne versent au débat aucune preuve démontrant que l’acquéreur avait été informé de ce que la rédaction de l’acte était finalisée et qu’une date de signature devait être fixée. Si bien qu’aucun procès-verbal ne carence n’a pu être dressé devant le notaire, constatant l’inexécution définitive du défendeur.

De plus, le fait que ce dernier n’ait pas versé le dépôt de garantie prévu au compromis de vente ne peut avoir eu pour conséquence d’entraîner la caducité de celui-ci, en l’absence de clause expresse figurant au contrat.

Dès lors, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de ce que M. [J] [T] avait l’intention de renoncer à la vente, son silence était insuffisant pour constituer un refus de se soumettre à ses obligations.

Dans ces conditions, les demandeurs ne démontrent pas l’inexécution définitive de M. [J] [T].

Par conséquent, la demande en paiement de M. [G] [I] et Mme [Y] [K] visant à ce que M. [J] [T] soit condamné à leur verser la somme de 18 500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente sera rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

M. [G] [I] et Mme [Y] [K] sollicitent en outre le paiement de la somme de 2 000 euros au titre de leurs préjudices non couverts par la clause pénale.

Ils font valoir d’une part que leur bien immobilier a été immobilisé pendant plus de 8 mois, compte tenu de la défaillance de M. [J] [T] dans la réitération de la vente par acte authentique.

En outre, ils estiment avoir subi un préjudice moral dans la mesure où la vente n’a pu être finalisée par acte authentique.

Il résulte des développements ci-dessus que par courrier avec accusé de réception en date du 4 mai 2021, les demandeurs ont informé M. [J] [T] de leur volonté de renoncer à la vente, sans le mettre préalablement en demeure de réitérer la vente par acte authentique.

Ces derniers ont ainsi de leur propre chef renoncé à la vente de leur bien à M. [J] [T] et ont reconnu avoir trouver un nouvel acquéreur en septembre 2021.

Dès lors, M. [G] [I] et Mme [Y] [K] ne démontrent pas la réalité des préjudices qu’ils allèguent.

Par conséquent, la demande de M. [G] [I] et Mme [Y] [K] en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [I] et Mme [Y] [K], parties perdantes au procès, seront condamnées aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [G] [I] et Mme [Y] [K], parties perdantes vis-à-vis de M. [J] [T], seront condamnés à lui payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à hauteur 2 000 euros.

Perdants et condamnés aux dépens, M. [G] [I] et Mme [Y] [K] seront déboutés de leur demande de ce chef dirigée contre M. [J] [T].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de M. [G] [I] et Mme [Y] [K] visant condamner M. [J] [T] au paiement de la somme de 18 500 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente signé le 23 décembre 2020 par M. [S] [L] et M. [J] [T] et le 14 janvier 2021 par M. [G] [I] et Mme [Y] [K], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] ;

REJETTE la demande de M. [G] [I] et Mme [Y] [K] visant à ce que M. [J] [T] soit condamné à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de leurs préjudices non couverts par la clause pénale ;

CONDAMNE M. [G] [I] et Mme [Y] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [G] [I] et Mme [Y] [K] à verser la somme de 2 000 euros à M. [J] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [G] [I] et Mme [Y] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président