N° RG 25/00128 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IBGG – ordonnance du 27 août 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 27 AOUT 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LLC

Immatriculée au RCS d'[Localité 2], sous le numéro 508 682 945

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès HAVELETTE, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR :

S.A.S. ETABLISSEMENT [E]

Immatriculée au RCS d'[Localité 2], sous le numéro 327 167 011

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée me Fernando RANDAZZO, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par M^e Gaëlle MELO, avocat au barreau d’EURE, postulant

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER lors des débats: Aurélie HUGONNIER,

DÉBATS : en audience publique du 25 juin 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 27 août 2025

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2019, la SCI LLC a consenti à la SAS ETABLISSEMENT [E] un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 3], au loyer annuel initial de 168000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 28 mars 2024, la SAS LGM FINANCES, présidée par la SAS HLD elle-même représentée par son associé unique, [S] [E], a cédé à la SOCIETE CIVILE GM l’ensemble des actions de la SAS ETABLISSEMENT [E].

Le 30 janvier 2025, la SCI LLC a fait délivrer à la SAS ETABLISSEMENT [E] un commandement de payer la somme de 37324,40 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 19 mars 2025, la SCI LLC a fait assigner la SAS ETABLISSEMENTS [E] devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 20 mai 2025, elle lui demande de :

A titre principal,

— débouter la SAS ETABLISSEMENT [E] de l’intégralité de ses demandes ;

— déclarer fondé le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 janvier 2025 ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la SAS ETABLISSEMENT [E] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique faute de libération volontaire dans les 15 jours ;

— ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

— condamner la SAS ETABLISSEMENT [E] à lui payer la somme de 15600 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés objets du commandement de payer ;

— condamner la SAS ETABLISSEMENT [E] à lui payer la somme de 52600 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés pour les mois de février, mars et avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 ;

— condamner la SAS ETABLISSEMENT [E] à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

A titre subsidiaire, en cas de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonner que les délais ne puissent être supérieurs à 6 mois et dire qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du moratoire aux conditions fixées par le juge des référés, assortie du paiement du loyer et des charges en cours, à bonne date, l’intégralité de la dette sera exigible, les poursuites pour recouvrement reprendront aussitôt et la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

— ordonner dans ce cas, qu’il soit procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS ETABLISSEMENT [E] de tous occupants de son chef hors des lieux loués ;

En tout état de cause,

—  condamner la SAS ETABLISSEMENT [E] à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer et des frais de greffe liés à la levée de l’inscription de l’état de nantissement.

Elle fait valoir que :

— le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié avec les factures correspondantes aux sommes réclamées et est par conséquent parfaitement clair, outre qu’il contient l’ensemble des mentions obligatoires ;

— la mauvaise numérotation des articles du Code civil ne cause pas un grief engendrant la nullité de l’acte ;

— le bail ne stipule pas qu’elle serait tenue de communiquer un état provisionnel des travaux, mais qu’elle a d’ores et déjà communiqué ce document ;

— dès lors qu’elle n’est tenue, conformément aux dispositions de l’article 606 du Code civil, à l’article R145-35 du Code de commerce et à l’article 14 du bail, de ne prendre en charge que les dépenses relatives aux travaux de toiture qu’en cas de remplacement intégral, les travaux d’entretien sollicité par la SAS ETABLISSEMENT [E] sont à la charge de celle-ci ;

— aucun élément ne justifie que soit fait droit la demande de délai de paiement.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 7 mai 2025, la SAS ETABLISSEMENT [E] demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

— annuler le commandement de payer qui lui a été délivré par la SELARL ACTAREC et maîtres [J] [X] et associés, titulaires d’un office de commissaire de justice, en date du 30 janvier 2025;

— juger qu’il ne produira aucun effet ;

— débouter la SCI LLC de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire dans l’attente de la prise en charge du coût de réfection de la toiture ;

— condamner la SCI LLC à lui payer la somme provisionnelle de 12750 euros au titre du coût de réfection de la toiture ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai de paiement de 12 mois pour s’acquitter de sa dette locative ;

— suspendre les effets du commandement de payer ;

En tout état de cause,

— suspendre les effets du commandement de payer ;

— débouter la SCI LLC de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SCI LLC à lui payer la somme de 3000 en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI LLC aux dépens.

Elle fait valoir que :

— le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 janvier 2025 doit être annulé car étant imprécis s’agissant des sommes réclamées et ne contenant pas les mentions légales obligatoires en vigueur au jours de la délivrance ;

— la SCI LLC est défaillante dans ses obligations de bailleur au regard des désordres affectant les locaux, notamment la toiture, dont les travaux de réparation ont été chiffrés à la somme de 12750 euros, rendant la demande de paiement des loyers sérieusement contestable ;

— eu égard à ses difficultés de trésorerie et étant donné qu’elle s’acquitte du loyer courant, un délai de paiement de 12 mois pourra lui être octroyé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

L’article L145-41, alinéa premier, du Code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

La SAS ETABLISSEMENT [E] prétend que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 janvier 2025 est nul et ne saurait produire d’effet car le calcul des sommes n’est pas détaillé et parce que l’article L145-41 du Code de commerce qui est reproduit dans l’acte est la version en vigueur antérieurement à l’ordonnance du 10 février 2016.

Or, l’acte a été signifié avec les factures correspondantes aux sommes réclamées, ce qui a permis à la SAS ETABLISSEMENT [E] d’identifier les sommes réclamées.

En outre, le seul fait que l’acte extrajudiciaire contenait une version antérieure de l’article L145-41 du Code civil, faisant référence à des articles du même Code renumérotées depuis, n’est pas de nature à créer une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites.

La demande d’annulation sera rejetée.

Sur la compétence du juge des référés

La SAS ETABLISSEMENT [E] fait valoir que les demande de la SCI LLC se heurtent à des contestations sérieuses et que dès lors le juge des référés n’est pas compétent pour en connaître.

Cependant, le moyen tiré, devant le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception d’incompétence mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, qui peut dès lors s’analyser comme une défense au fond.

Les moyens soulevés doivent donc être examinés, sans qu’il y ait lieu de statuer sur une exception d’incompétence.

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats du bail du 31 janvier 2019 (pièce n°1), qui contient une clause résolutoire (article 22) et du commandement de payer la somme de 37324,40 euros, arrêtée au 16 janvier 2025, qui a été délivré le 30 janvier 2025 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°5).

La SAS ETABLISSEMENT [E], à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Cependant, elle fat valoir une exception d’inexécution en prétendant que des loyers sont demeurés impayés en raison de la défaillance du bailleur dans ses obligations à son égard, notamment d’avoir à faire les grosses réparations nécessaires. Au soutien de sa prétention, elle produit un devis de la société ALFABAT du 8 avril 2025 pour le nettoyage de la toiture, le remplacement des vis et cavaliers en partie basse des plaques translucides et la vérification et le resserrage, ou le remplacement, des vis sur la zone de travaux.

La SCI LLC fait valoir que de tels travaux ne relèvent pas de la catégorie des grosses réparations mais de l’entretien des locaux qui incombent au preneur.

Le contrat de bail du 31 janvier 2019 stipule que les prestations et frais d’entretien, de remplacement, de réparation et de travaux des locaux et de ses équipements portant notamment sur les chenaux sont à la charge du preneur. Il n’est dès lors pas caractérisé d’inexécution des obligations du bailleur, et ce d’autant que le local demeure exploitable.

Dès lors, il ne peut être fait droit à l’exception et il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 février 2025.

En outre, la demande reconventionnelle de provision au titre du devis de la société ALFABA pour divers travaux de toiture sera rejetée comme sérieusement contestable.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article L145-41, alinéa 2, du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, la SAS ETABLISSEMENT [E] sollicite la suspension de la clause résolutoire et un délai de 12 mois pour s’acquitter de son retard de paiement .

Elle fait valoir qu’elle rencontre des difficultés financières suite à la cession de la société et qu’une instance est en cours devant le tribunal de commerce à ce sujet. En outre, elle fait valoir qu’elle s’acquitte les loyers courants.

En réponse, la SCI LLC s’y oppose, faisant valoir que la SAS ETABLISSEMENT [E] ne produit aucun élément sérieux permettant de justifier qu’il soit fait droit à sa demande de délai de paiement.

Il ressort des pièces produites qu’un litige sérieux oppose l’actionnaire de SAS ETABLISSEMENT [E] et [S] [E], gérant de la SCI LLC, relatif aux conditions de cessions des actions de la SAS par la SAS LGM FINANCES présidée par HLD dont [S] [O] est l’unique associé. Ce contexte ne peut être ignoré pour apprécier la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, dans la mesure où un rapport d’audit impute au cédant des actes ayant affecté la trésorerie et la viabilité de l’entreprise.

Par ailleurs, la SAS ETABLISSEMENT [O] justifie avoir repris le paiement des loyers courant en mai et juin 2025 (pièce 10, écritures du 9/05 et du 20/06) et avoir obtenu du fait de sa situation et de ses perspectives un étalement de ses dettes sociales et fiscales, étant rappelé que l’entreprise emploie une trentaine de salariés.

La SCI LLC ne produit quant à elle aucune élément imposant de considérer ses besoins comme plus dignes d’intérêt que la situation du preneur.

Il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il ressort des décomptes produits qu’au 15 mai 2025, la somme de 15600 euros demeurait impayée au titre des sommes visées au commandement. Il n’est pas justifié du paiement des loyers (15600 euros par mois) de février, mars et avril 2025. En conséquence le preneur est à ce jour redevable de façon non sérieusement contestable de la somme de 62400 euros.

En l’absence de facture, il n’y a pas de créance non sérieusement contestable s’agissant des charges.

La SAS ETABLISSEMENT [E] sera condamnée au paiement provisionnel de cette somme.

Cependant les éléments produits par la SAS ETABLISSEMENT [E] permettent de considérer qu’il est possible, en lui accordant des délais, que la dette soit apurée, et il sera fait droit à la demande dans les conditions précisées au dispositif.

Au regard des sommes dues et des éléments produits ce délai sera fixé à 12 mois.

Sur les demandes accessoires

La SAS ETABLISSEMENTS [E], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI LLC la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 janvier 2025 ;

REJETTE la demande reconventionnelle de provision ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à compter du 30 février 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire contenue au bail du 31 janvier 2019 liant les parties ;

CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENT [E] à payer à la SCI LLC, à titre provisionnel, la somme de 62400 euros, au titre des loyers et charges impayés, échue au 25 juin 2025, jour de l’audience ;

DIT que la somme de 15600 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer et que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance  ;

ACCORDE à la SAS ETABLISSEMENT [E] des délais de paiement et l’autorise à se libérer de la dette en 12 mensualités, comme suit :

—  11 mensualités de 5200 euros, la première devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

— la dernière mensualité du solde exigible ;

RAPPELLE à la SAS ETABLISSEMENT [E] qu’elle reste débiteur des loyers courants ;

DIT que la clause résolutoire ne produira pas ses effets si la SAS ETABLISSEMENTLE COADOU respecte les délais de paiement qui lui sont accordés par la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour la SAS ETABLISSEMENT [E] de respecter l’une des échéances fixées, comprenant la mensualité pour la dette locative et le loyer du mois courant, la suspension de la clause résolutoire sera révoquée de plein droit, le bail étant résilié et la totalité de la dette étant immédiatement exigible et ce, quinze jours après la délivrance demeurée infructueuse d’un commandement de payer rappelant les termes de la présente décision ;

et, en ce cas,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 30 février 2025 ;

CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENT [E] à restituer les lieux dans le mois de la signification du commandement de payer demeuré infructueux sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENT [E] à payer à la SCI LLC, à titre provisionnel :

—  62400 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 15600 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 15600 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

et en cas contraire,

DIT qu’en cas contraire du paiement de l’intégralité de la dette aux échéances fixées, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais joué ;

en tout état de cause,

CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENT [E] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025

CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENT [E] à payer à la SCI LLC la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le président