RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/00591 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HTBL

NAC : 50Z Autres demandes relatives à la vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [W]

né le 02 Février 1964 à [Localité 11],

demeurant :

[Adresse 3]

— [Localité 6] [Adresse 10]

Représenté par M^e François DELACROIX, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Ghislaine BETTON, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

DEFENDEURS :

S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER

Immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° B 384 850 095,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 1]

— [Localité 5]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Jamellah BALI, membre de la S.C.P d’Avocats BALI COURQUIN JOLLY PICARD, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Bérénice DE PERTHUIS FALGUEROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

SSCV LES RIVES D’ANDELYA

Société civile de construction-vente,

Immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° D 499 635 084,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 2]

[Localité 4] (France),

Pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Jamellah BALI, membre de la S.C.P d’Avocats BALI COURQUIN JOLLY PICARD, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Bérénice DE PERTHUIS FALGUEROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

— Madame Marie LEFORT, Présidente,

— Monsieur Julien FEVRIER, juge

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DEBATS :

En audience publique du 14 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Courant 2007, la Sccv Les Rives d’Andelya (ci-après la Sccv) a entrepris sur la commune [Localité 8] [Localité 7] (27) une opération de construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation composé de trois bâtiments et a proposé les différents lots à la vente en l’état futur d’achèvement.

La société Stellium immobilier (anciennement Omnium conseil) a assuré la commercialisation des lots par l’intermédiaire de commerciaux indépendants, proposant notamment aux potentiels acquéreurs de réaliser un investissement immobilier locatif en bénéficiant du dispositif de défiscalisation gouvernemental « Robien » et « Borloo ».

Par acte en date du 7 mars 2008, M. [W] a conclu avec la Sccv un contrat de réservation portant sur les lots 3 et 230 consistant en un appartement avec balcon comprenant une salle de séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bain, un wc, ainsi qu’un emplacement de parking extérieur.

La vente des lots en l’état futur d’achèvement est intervenue le 5 juin 2008 par devant Me [Y] [P], notaire à [Localité 12], au prix de 152 830 euros TTC.

L’acquisition a été financée au moyen d’un prêt bancaire.

Le bien a été livré à l’acquéreur le 17 février 2010 et a été mis en location.

Faisant valoir que son bien immobilier ne pouvait être revendu qu’à un prix dérisoire au regard de sa valeur sur le marché immobilier (entre 90 000 et 100 000 euros) et qu’il perdait ainsi l’entier bénéfice de son investissement, contrairement à la promesse de réalisation d’un investissement rentable et sécurisé qui lui avait été faite au moment de la vente, M. [W] a, par lettre en date du 8 février 2024, mis en demeure la Sccv de l’indemniser de son préjudice financier, en vain.

Par acte en date du 16 février 2024, M. [W] a fait assigner la Sccv et la société Stellium immobilier devant ce tribunal aux fins de voir engager leur responsabilité et de les voir condamner à l’indemniser de ses préjudices liés à l’opération immobilière effectuée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 30 octobre 2024, M. [W], sur le fondement des articles 1134, 1147, 1382, 1116 et suivants anciens du code civil et R261-26 anciens et suivants du code de la consommation, demande au tribunal de :

« I. Sur la responsabilité contractuelle de la société LES RIVES D’ANDELYA

JUGER que la société LES RIVES D’ANDELYA engage sa responsabilité contractuelle en raison des agissements et des écrits de son mandataire, la société STELLIUM IMMOBILIER, des manœuvres dolosives commises via la fourniture d’informations fausses dans la plaquette commerciale et du manquement à l’obligation d’information et de conseil ;

II. Sur la faute délictuelle de la société STELLIUM IMMOBILIER

JUGER que la société STELLIUM IMMOBILIER, mandataire de la société LES RIVES D’ANDELYA, a manqué à son obligation d’information et de conseil et commis des manœuvres dolosives à l’égard de Monsieur [R] [W] ;

JUGER que la société STELLIUM IMMOBILIER a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

III. Sur les préjudices subis par Monsieur [R] [W]

A titre principal,

CONDAMNER in solidum les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et LES RIVES D’ANDELYA à verser à Monsieur [R] [W], à titre de dommages-intérêts, la somme de 116 491 € au titre du préjudice subi, lequel est un préjudice certain ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et LES RIVES D’ANDELYA à verser à Monsieur [R] [W], à titre de dommages-intérêts, la somme de 104 841,90 € au titre de la perte de chance du concluant de ne pas avoir fait le placement financier, consistant en l’achat d’un appartement et d’un emplacement de stationnement dans la résidence [Adresse 9], avec le dispositif ROBIEN RECENTRE ;

En toutes hypothèses,

DEBOUTER les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et LES RIVES D’ANDELYA de l’ensemble de leurs demandes, fins, et prétentions ;

CONDAMNER in solidum les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et LES RIVES D’ANDELYA à verser à Monsieur [R] [W], à titre de dommages-intérêts, la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi ;

CONDAMNER in solidum les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et LES RIVES D’ANDELYA à verser à Monsieur [R] [W] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Pour l’essentiel, il fait valoir que :

la plaquette commerciale qui lui a été remise par la société Stellium immobilier fait la promotion d’une opération attrayante, rentable à court terme et sécurisée, lui laissant ainsi croire à un fort potentiel locatif de la résidence et la rassurant sur le caractère performant et sécurisé du placement, est mensongère ;

la société Stellium immobilier lui a fait une présentation du placement, par le biais d’une simulation fallacieuse, sans comparaison avec sa situation et le montant de l’acquisition envisagée, et sans prévoir de scénario défavorable, confirmant ainsi ; que cette présentation n’a pas été complète ni exhaustive caractérise un défaut d’information et de conseil ;

la Sccv qui a des liens commerciaux et capitalistiques avec la société Stellium immobilier, les deux sociétés appartenant au même groupe, est impliquée dans la vente de chaque appartement et fixe les lignes directrices de l’opération ; que dans ces circonstances, elle ne pouvait ignorer la commercialisation agressive mise en place par son mandataire, la société Stellium immobilier et les méthodes éludant toute mise en garde de l’acquéreur sur les risques de l’opération et sur la possibilité que la rentabilité promise ne soit pas atteinte ;

l’absence d’indication d’aléa susceptible d’affecter l’opération d’investissement a été déterminante de son consentement et ne lui a pas permis de s’engager de manière éclairée ;

la société Stellium immobilier est intervenue dans toutes les étapes de l’opération à la fois en qualité d’agent immobilier représentant la Sccv dans la conclusion du contrat préliminaire de vente, de conseiller fiscal établissant une projection financière et de conseiller en gestion de patrimoine en proposant un investissement immobilier assorti d’une rentabilité locative et d’un capital à la revente ; qu’en ces qualités, elle était soumise à un devoir d’information et de conseil sur les caractéristiques de l’opération envisagée, l’étendue de l’engagement financier et le résultat de l’opération, ce à quoi elle a manqué ;

la société Stellium immobilier a usé de manœuvres dolosives en fournissant une plaquette commerciale mensongère et en réalisant une simulation précise et détaillée fallacieuse présentant une opération idyllique dénuée d’aléas :

absence de comparaison exhaustive entre la situation de la personne démarchée et l’hypothèse d’un achat aux prix et conditions envisagés ;fourniture de chiffres sans référence aux formules de calcul appliquées ni au texte du code général des impôts ;absence de précision sur le montant HT ou TTC du prix obtenu après la revente du bien alors que le résultat promis a été calculé sur la base du prix d’achat TTC, à l’origine d’un gonflement artificiel et frauduleux de ce résultat ;

— la société Stellium immobilier a appuyé l’absence de risque en fournissant des garanties « de façade », non mobilisables (garantie de carence et vacance locatives – garantie de protection en cas de revente suite au décès, à l’invalidité, la perte d’emploi de l’acquéreur), en faisant intervenir divers interlocuteurs professionnels tels que notaire, assureur, gestionnaire et en soutenant une tendance constamment à la hausse du prix de l’immobilier ; que l’intervention de ces interlocuteurs a permis d’éviter l’implication de l’acquéreur dans l’opération et de le tenir éloigné de la situation du bien en vente ;

— son préjudice financier équivaut à la perte de rentabilité locative par rapport aux montants mentionnés dans la simulation (6 129 euros), au surplus de charges payé par rapport aux montants mentionnés dans la simulation (7 660 euros), à la perte de valeur du support immobilier (différence de 57 830 euros entre le prix d’acquisition et la valeur actuelle du bien de 95 000 euros) et à la plus-value non réalisée (44 872 euros).

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 22 mai 2025, la Sccv et la société Stellium immobilier demandent au tribunal de :

« Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées ;

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause ;

Débouter Monsieur [R] [W] de ses demandes en responsabilité pour dol ou encore manquements prétendus aux devoirs d’information et de conseil formulées à l’encontre de la SCCV LES RIVES D’ANDELYA et de la SAS STELLIUM IMMOBILIER ;

Débouter Monsieur [R] [W] de l’ensemble de ses prétentions indemnitaires ;

Condamner Monsieur [R] [W] à payer à la SAS STELLIUM IMMOBILIER et à la SCCV LES RIVES D’ANDELYA une indemnité de 4.000,00 € hors taxe, soit 2.000,00 € hors taxe à chacune, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner enfin Monsieur [R] [W] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Jamellah BALI de la S.C.P d’Avocats BALI COURQUIN JOLLY PICARD, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

En résumé, elles font valoir que :

la responsabilité civile du mandant ne peut être engagée du fait des manœuvres dolosives du mandataire dans l’exercice de son mandat, sauf à démontrer que le mandant a personnellement commis une faute, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

la plaquette remise à M. [W] n’a qu’un caractère publicitaire et n’est destinée qu’à favoriser la commercialisation du bien, ce qui ne peut être considéré comme constitutif d’une quelconque manœuvre dolosive ; qu’à cet effet, cette plaquette qui n’a aucune valeur contractuelle, ne contient qu’une description de la situation géographique et économique de la ville et du quartier dans lequel la résidence est construite, et ne peut avoir été déterminante du consentement de l’acquéreur ; que la simple exagération ne constitue pas un dol ni un manquement au devoir d’information et de conseil ;

M. [W] a bénéficié d’une location quasi continue et de l’amortissement fiscal offert par le dispositif gouvernemental, ce qui démontre de l’absence de toute manœuvre dolosive de la part de la société Stellium immobilier ; que sur ce point, il peut être relevé que M. [W] a bénéficié de 69 572 euros au titre des déductions fiscales, soit 43,80 % de la valeur d’acquisition du bien ;

la société Stellium immobilier n’a que la qualité d’agent immobilier et n’est pas soumise aux obligations pesant sur les prestataires de service d’investissement financier ;

M. [W] s’est vu exposer toutes les caractéristiques et les avantages que pouvait présenter l’investissement, par la préparation et, après délai de réflexion, la signature du dossier de réservation et de ses annexes ;

l’existence d’une simulation précise et détaillée fallacieuse alléguée par M. [W] n’est pas établie ; que ladite simulation n’a aucune valeur contractuelle, aucun élément s’y rapportant n’étant intégré dans le contrat de vente et qu’il ne s’agit que d’une hypothèse avantageuse et idéale, à raison du caractère aléatoire, par nature, du marché immobilier, réalisée par un intervenant commercial indépendant de la société Stellium immobilier ;

la réalisation d’une plus-value à la revente ou du maintien du prix d’acquisition n’a jamais été garantie par l’intervenant commercial et ne peut donc faire l’objet d’une quelconque manœuvre ; qu’en outre, M. [W], à l’appui de son allégation de ce chef, se réfère à une seule estimation non contradictoire réalisée plus de 16 années après l’acquisition du bien en cause alors que les manœuvres dolosives doivent reposer sur des éléments antérieurs ou concomitants à la conclusion du contrat ;

il ne pèse sur le vendeur ou son mandataire aucune obligation de garantie de la valeur d’un bien immobilier lequel subit nécessairement les conséquences de la conjoncture économique ; qu’une abstention dolosive relativement à la question de la plus-value à la revente suppose la connaissance du montant de cette plus-value ce qui est impossible ;

l’intention dolosive n’est pas démontrée ; qu’à ce titre, le prix proposé à la vente était conforme au prix du marché existant à cette date ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

MOTIFS

1.Sur la responsabilité de la Sccv

En application de l’article 1116 ancien du code civil applicable au présent litige, la victime d’un dol peut agir en nullité de la convention et également en réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 1382 ancien du même code, ces deux actions étant indépendantes.

Si le mandant est, en vertu de l’article 1998 du code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les manœuvres dolosives du mandataire dans l’exercice de son mandat n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute qu’il incombe à la victime d’établir (Ch.mixte 29 octobre 2021, pourvoi n°19-18.470 P).

Il en résulte que la victime du dol doit établir l’existence de manœuvres dolosives émanant du mandataire ainsi que la participation fautive à ces manœuvres du mandant.

En l’espèce, il est constant que la société Stellium immobilier a agi en qualité de mandataire de la Sccv pour la commercialisation du programme immobilier de cette dernière, étant rappelé que le contrat de réservation et le contrat de vente du bien immobilier n’ont été conclus qu’entre la Sccv et M. [W].

Il est par ailleurs constant que M. [W] a acquis son bien immobilier en bénéficiant du dispositif gouvernemental « Robien recentré » lequel offre à l’acquéreur d’un bien immobilier neuf destiné à la location pour un loyer plafonné et pour une durée minimum de 9 ans, une déduction fiscale sur son revenu imposable correspondant à 50 % de la valeur du bien acquis.

Sur l’existence de manœuvres dolosives

La caractérisation du dol nécessite la réunion d’un élément matériel consistant en des manœuvres, des mensonges, des tromperies ou une réticence et d’un élément moral consistant en l’intention de dissimuler une information déterminante du consentement de l’autre partie, qui n’aurait pas contracté si elle en avait été informée.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence s’il n’est pas établi le caractère intentionnel du manquement et de l’erreur déterminante provoquée par celui-ci.

M. [W] fait valoir que la société Stellium immobilier lui a transmis des informations mensongères contenues notamment dans sa plaquette publicitaire, et qu’il lui a été présenté une simulation trompeuse.

En l’espèce, force est de relever que la plaquette commerciale établie par la société Stellium immobilier et produite au dossier par M. [W] (pièce 3), ne contient que des éléments à vocation publicitaire valorisant l’attractivité de la commune [Localité 8] [Localité 7], notamment quant à son potentiel touristique, ses infrastructures nombreuses et son environnement harmonieux, ainsi que la qualité et l’esthétique du projet de construction.

S’il y est inséré un encart titré « Investissement rentable à court terme », le contenu de celui-ci est totalement illisible, de sorte que le tribunal ne peut en apprécier l’éventuel caractère mensonger. Dans tous les cas, il est relevé que M. [W] ne conteste pas avoir bénéficié pendant 9 ans de la perception de loyers qui ont couvert une partie des remboursements d’emprunt ainsi que de la déduction fiscale vantées, de sorte qu’il n’est pas démontré que l’investissement n’a pas été rentable à court terme.

Par ailleurs, cette plaquette publicitaire, qui n’a au demeurant aucune valeur contractuelle dès lors qu’elle n’est pas visée dans le contrat de réservation ni dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, ni les autres pièces du dossier, ne contiennent aucun élément relatif au montant du prix de revente du bien ni à une quelconque garantie de prix ou de gain obtenu en cas de revente.

S’agissant de la simulation fallacieuse qui aurait été effectuée par le conseiller de la société Stellium immobilier, M. [W] produit à cet effet la méthode écrite d’entretien-clientèle établie par la société Stellium immobilier à destination de ses commerciaux – version du 7 août 2009 – (pièce 12) ainsi qu’une « étude financière personnalisée » de sa situation et des avantages procurés par le dispositif réalisée par un « conseiller » nommé [X], à l’en-tête du Groupe Omnium finance (pièce 4).

Si cette étude particulièrement exhaustive effectuée à partir des éléments de la situation personnelle de M. [W] démontre les avantages procurés sur la base de la valeur du bien qu’il a acquis par M. [W] dans l’hypothèse d’une revente du bien à la hausse à l’issue d’une période de 15 ans, sans envisager l’hypothèse d’une dépréciation ou d’une décote de la valeur du bien, permettant ainsi à M. [W] d’appréhender le risque ou les éventuelles pertes financières liées à l’opération, il n’est toutefois pas établi que l’ensemble des données prises en compte dans l’étude ni que la démonstration financière effectuée soient mensongères ou fausses.

Par ailleurs, la méthode d’entretien clientèle produite ne contient que l’explication de l’objet et du mécanisme du dispositif fiscal « Loi Robien » ainsi que les éléments destinés à en vanter les avantages dont M. [W] ne conteste pas avoir bénéficié au plan de l’amortissement fiscal notamment, sur la base de chiffres et de valeurs hypothétiques, sans qu’il soit établi ni démontré que ce contenu serait mensonger ou faux.

En effet, si l’exemple proposé dans la méthode d’entretien, sur la base d’un prix d’acquisition du bien à 60 000 euros, fait état d’une revente au même prix, cet exemple est présenté comme une « hypothèse » et il n’apparaît aucune affirmation ou disposition selon laquelle le prix de revente du bien sera nécessairement équivalent voire supérieur au prix d’acquisition ni que le client doit être convaincu qu’il revendra son bien dans ces conditions. Par ailleurs, la revente du bien n’est évoquée que comme une simple possibilité.

De même que s’il est évoqué une tendance des prix au m² globalement à la hausse, il est fait référence aux 15 années précédentes et non aux années futures.

Enfin, l’argument tiré de la mise en avant d’une garantie « carence et vacance locative » et d’une « garantie de valeur » en cas de revente en cas de décès, invalidité, perte d’emploi, divorce, qui ne seraient en réalité non mobilisables et donc seulement destinées à asseoir de manière mensongère l’idée d’absence de risque, est inopérant en l’absence de démonstration que ces garanties, nécessairement limitées à certains aléas, n’existeraient pas, M. [W] ayant en outre, comme déjà relevé, bénéficié de l’avantage fiscal et de la perception des loyers.

Il en résulte qu’il n’est pas établi que la société Stellium immobilier a fourni à M. [W] des informations mensongères ni qu’elle s’est abstenue de transmettre des informations importantes et déterminantes de son consentement, étant reconnu par M. [W] dans ses conclusions que son opération était en premier lieu motivée par l’avantage fiscal proposé qui a été réalisé.

Sur faute de la Sccv

Dès lors que les manœuvres dolosives émanant du mandataire de la Sccv ne sont pas établies, aucune faute ne peut être imputée à celle-ci au titre de sa participation ou de son implication fautive dans des manœuvres non caractérisées.

Il en résulte que la responsabilité contractuelle de la Sccv du fait de son mandataire la société Stellium immobilier ne saurait être engagée.

M. [W] sera débouté de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la Sccv.

2.Sur la responsabilité de la société Stellium immobilier

Il est constant que M. [W] n’a aucun lien contractuel avec la société Stellium immobilier dont la responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, laquelle n’est engagée, en application de l’article 1382 ancien du code civil, que s’il est démontré l’existence d’une faute ayant un lien de causalité direct et certain avec un préjudice.

La faute délictuelle ou quasi-délictuelle peut consister en un acte positif ou une abstention fautive, ou en un manquement à une obligation imposée par la loi ou le règlement, voire par un contrat, le manquement à une obligation contractuelle étant constitutif, à l’égard des tiers au contrat, d’une faute délictuelle.

M. [W] fait valoir que la société Stellium immobilier a commis des manœuvres dolosives ou qu’elle a, à tout le moins, manqué à son obligation d’information et de conseil et à son devoir de mise en garde.

Sur les manœuvres dolosives

Le dol est constitutif d’une faute délictuelle.

Toutefois, comme retenu au point 1., les manœuvres dolosives émanant de la société Stellium immobilier ne sont pas établies.

La responsabilité de la société Stellium immobilier ne saurait donc être engagée de ce chef.

Sur le défaut d’information et de conseil et le manquement au devoir de mise en garde

Il est constant que la société Stellium immobilier a agi en qualité de mandataire de la Sccv pour la commercialisation de son programme immobilier, ce qui est conforme à son activité indiquée dans l’extrait d’immatriculation au Rcs qui mentionne à ce titre « commercialisation et transaction de biens immobiliers » (pièce 2 demandeur). Par ailleurs, la société Stellium immobilier justifie qu’elle exerce cette activité de manière régulière, produisant au dossier sa carte professionnelle délivrée par la Préfecture de la Haute-Garonne, lieu de son siège social (pièce 1 défendeurs).

Il en résulte que la société Stellium immobilier est intervenue en qualité d’agent commercial et immobilier et qu’elle est ainsi tenue à une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques du bien en vente et dont l’acquéreur ne peut se convaincre lui-même. Si l’agent immobilier est à ce titre tenu de délivrer une information loyale sur la valeur du bien en vente par rapport au prix du marché, il ne saurait être obligé à en garantir le prix notamment pour le cas d’une revente future.

Par ailleurs, dès lors que M. [W] a bénéficié d’une « étude financière personnalisée » fondée sur des éléments exhaustifs relatifs à sa situation personnelle, effectuée par un « conseiller », il doit être considéré que la société Stellium immobilier, par l’intermédiaire dudit conseiller qui intervenait pour commercialiser le programme immobilier, s’est comportée en conseiller en gestion de patrimoine et est donc soumise à ce titre à un devoir de mise en garde notamment sur les risques et aléas de l’opération d’investissement immobilier et fiscale proposée, en sus d’une obligation d’information et de conseil portant sur la nature, l’étendue et les conséquences de l’opération.

Or, comme relevé en 1. , « l’étude financière personnalisée » réalisée au bénéfice de M. [W] et remise à celui-ci dans le cadre de la commercialisation du programme, n’alerte aucunement sur la possibilité et les conséquences d’une revente du bien immobilier à un prix inférieur au prix d’acquisition. En effet, cette étude, fondée sur des éléments précis tenant à la situation personnelle et financière de M. [W] et aux conditions dans lesquelles il a, in fine, acquis son bien immobilier, ne fait état que des gains obtenus sans envisager d’éventuelles pertes.

Il en résulte que la société Stellium immobilier a manqué à son devoir de mise en garde, ce manquement étant constitutif d’une faute quasi-délictuelle engageant sa responsabilité à l’égard de M. [W].

3.Sur le préjudice

Le préjudice réparable doit être certain, en lien causal et direct avec la faute à l’origine du dommage, et personnel.

En l’espèce, M. [W] qui fait valoir un préjudice équivalent à la différence entre le prix d’acquisition de son bien et son prix de revente qui est inférieur, ainsi qu’à une perte de plus-value, produit uniquement une estimation de son bien effectuée par un agent immobilier à la date du 5 janvier 2024.

Or cette estimation du bien à un prix compris entre 90 000 et 100 000 euros, réalisée dans un cadre privé non contradictoire, n’est corroborée par aucun autre élément permettant de la conforter et donc de la considérer comme probante et valable.

Par ailleurs, M. [W] ne produit aucune démonstration sérieuse et pertinente permettant d’établir la perte financière subie, compte tenu du bénéfice des loyers et de l’amortissement fiscal.

S’agissant de la perte financière alléguée liée à la perception de loyers à des montants inférieurs à ceux présentés dans la simulation et au paiement de charges supérieures à celles présentées pour la période écoulée entre 2019 et 2022, d’une part, M. [W] ne produit pas les justificatifs des loyers perçus en 2021 et 2022 et d’autre part, il n’effectue aucune démonstration sérieuse et pertinente permettant d’établir la réalité de cette perte en tenant compte du bénéfice fiscal de l’opération qu’il ne conteste pas avoir obtenu.

Il en résulte que le préjudice allégué n’est pas certain.

A titre subsidiaire, M. [W] fait valoir un préjudice au titre de la perte de chance de ne pas contracter s’il avait eu connaissance des risques de l’opération et notamment le fait que celle-ci pouvait générer une importante perte. Il évalue cette perte de chance à 90 % du préjudice allégué en raison de la surestimation du bien, des pertes locatives et du manque à gagner au niveau fiscal.

Toutefois, le préjudice n’étant pas certain, l’indemnisation sollicitée au titre de la perte de chance sera rejetée.

M. [W] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Stellium immobilier.

4.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [W] succombant à l’instance, il en supportera les dépens et sera condamné à payer à la Sccv et à la société Stellium immobilier unies d’intérêt une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [R] [W] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société Les Rives d’Andelya et de la société Stellium immobilier au titre du dol et du défaut d’information, de conseil et de mise en garde,

CONDAMNE M. [R] [W] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [R] [W] à payer à la société Les Rives d’Andelya et à la société Stellium immobilier unies d’intérêt une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [R] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,