MINUTE N°

N° RG 25/00014 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXJY

Monsieur [O] [F] [V] [Y]

C/

Monsieur [D] [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [F] [V] [Y], demeurant [Adresse 3], [Localité 5], non-comparant, représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 2], [Localité 6]

non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Laurence DENOT

1 copie certifiée conforme à Monsieur [D] [S]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 22 mai 2020, Monsieur [O] [Y] a consenti à Monsieur [D] [S] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F2 sis dans un immeuble à [Localité 6], [Adresse 2].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 603 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 72 euros, pour un total de 675 euros, payable à terme à échoir. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 759,05 euros, provisions sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, Monsieur [D] [S] a versé une somme de 603 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [O] [Y] a fait notifier, par exploit de la SCP Philippe SCHELOUCH, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 5 novembre 2024 portant sur la somme principale de 6.006,15 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 15 janvier 2025, Monsieur [O] [Y] a assigné à comparaître Monsieur [D] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, sollicitant :

— A titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— A titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail,

— En tout état de cause :

L’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles R433-1 et R433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu des silence et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante comme le prévoit la loi d’ordre public n°2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L412-2 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [D] [S] à payer au demandeur :la somme provisionnelle de 7.081,29 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 7 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 sur la somme de 6.006,15 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, sauf à parfaire,A titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui avec en sus le paiement de la régularisation annuelle de charges à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels,Et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir,Sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenirCondamner Monsieur [D] [S] à payer à la demanderesse la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [O] [Y], représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10.403,54 euros, arrêtée au 20 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Il précise avoir acquis l’appartement au moyen d’un emprunt bancaire.

Monsieur [D] [S], bien que régulièrement assigné à personne physique, ne comparaît pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe

L’affaire, appelée à l’audience du 3 juillet 2025 a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée dont il lui a été accusé réception par voie électronique le 5 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 22 mai 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 novembre 2024, pour paiement de la somme principale de 6.006,15 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 janvier 2025, minuit, conformément aux dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

L’expulsion de Monsieur [D] [S] sera, en conséquence, ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

La demande d’astreinte formulée par Monsieur [O] [Y] est rejetée.

II – SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [S] reste lui devoir la somme principale de 10.403,54 euros, hors frais de contentieux, à la date du 20 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Le défendeur, non-comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de sa dette. Par ailleurs, en son absence, le Tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer qu’il est en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré,

Monsieur [D] [S] sera donc condamné au paiement, à titre provisionnel de cette somme de 10.403,54 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.006,15 euros à compter du 5 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [D] [S] sera également condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 novembre 2024 jusqu’à la date effective et définitive de libération des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur a dû accomplir, Monsieur [D] [S] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, la Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

— CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2020 entre Monsieur [O] [Y] et Monsieur [D] [S] concernant l’appartement de type F2 sis dans un immeuble à [Localité 6], [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 janvier 2025, minuit ;

— ORDONNONS en conséquence, à Monsieur [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [O] [Y], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 janvier 2025 jusqu’à la date effective et définitive de restitution des lieux et des clés ;

— FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [O] [Y], à titre provisionnel, la somme de 10.403,54 euros, arrêtée à la date du 20 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2024 date du commandement de payer sur la somme de 6.006,15 euros et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil ;

— DEBOUTONS Monsieur [O] [Y] de ses demandes plus amples ou contraires;

— CONDAMNONS Monsieur [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [O] [Y] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 2 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire