TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Février 2025

N° R.G. : 22/02147 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XDWN

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S.U. BOUYGUES IMMOBILIER

C/

[U] [L] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0158

DEFENDEUR

Monsieur [U] [L] [P]

[Adresse 7]

[Localité 8]

défaillant

En application des dispositions de l’article 779 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet d’une procédure sans audience et a été jugée devant :

Gabrielle LAURENT, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte au tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Florence GIRARDOT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSE DU LITIGE

En qualité de maître d’ouvrage, la société BOUYGUES IMMOBILIER a réalisé la construction d’un ensemble immobilier dénommé commercialement « [Adresse 10] » situé [Adresse 2] à [Localité 9]), cadastré section T numéro [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], dont la livraison était prévue à la fin du quatrième trimestre 2018.

Par contrat de réservation en date du 28 juillet 2016, Monsieur [U] [P] et la société BOUYGUES IMMOBILIER ont conclu un contrat de réservation portant sur un appartement et un emplacement de stationnement au sein de cet ensemble immobilier.

Par acte authentique en date du 19 décembre 2016, Monsieur [P] et la société BOUYGUES IMMOBILIER ont conclu une vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots 87 et 174, respectivement un appartement et un emplacement à usage de stationnement dans cet ensemble immobilier.

Le prix total de la vente s’élève à 206.604 euros TTC.

Pour s’acquitter de ce prix de vente, Monsieur [P] a souscrit trois prêts, à savoir :

— à concurrence de 186.176 euros au moyen de deniers provenant de deux prêts souscrits auprès de LA BANQUE POSTALE ;

— à concurrence de 20.428,00 euros au moyen de deniers provenant de partie d’un prêt d’un montant de 30.000 euros souscrit auprès du CILGERE.

Au jour de la signature de l’acte authentique, Monsieur [P] a versé comptant la somme de 61.881,20 euros, ce qui correspond à 30% du prix de la vente immobilière.

Par ailleurs, l’acte authentique détaillait l’échelonnement des appels de fond, selon l’avancement des travaux, pour paiement du surplus du prix de vente, à savoir :

—  5% à l’achèvement des fondations ;

—  15% à l’achèvement du plan bas du rez-de-chaussée ;

—  15% à l’achèvement du plancher bas du 2ème étage ;

—  5% à la mise hors d’eau de l’immeuble ;

—  15% en cours de cloisonnement ;

—  10% à l’achèvement de l’immeuble ;

—  5% à la remise des clés – Livraison.

Le délai de livraison était fixé au quatrième trimestre 2018.

La construction de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » a été achevée le 7 novembre 2018.

La société BOUYGUES IMMOBILIER a convoqué le 30 octobre 2018 Monsieur [P] en vue de prendre possession de son appartement et de son emplacement de stationnement et a fixé le rendez-vous au 6 décembre 2018 en joignant à son envoi l’attestation du maître d’œuvre constatant l’achèvement des biens ainsi que les appels de fond relatifs au stade « achèvement de l’immeuble » (10% du prix) et « remise des clés – Livraison » (5% du prix).

Ce rendez-vous n’a pas été honoré par Monsieur [P], tout comme le second rendez-vous de convocation.

Se prévalant de l’absence de règlement des appels de fonds correspondant aux phases « achèvement de l’immeuble » et « remise des clés – Livraison » et aux travaux modificatifs commandés, la société BOUYGUES IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur [P], le 6 août 2019, de payer dans un délai d’un mois l’ensemble des sommes exigibles depuis le 6 décembre 2018, soit un montant total qui s’élevait alors à 34.577,42 euros.

La société BOUYGUES IMMOBILIER a fait délivrer à Monsieur [P], le 6 novembre 2020, un commandement de payer la somme de 38.500,57 euros.

Par acte d’huissier délivré le 27 décembre 2021, la société BOUYGUES IMMOBILIER a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre, Monsieur [U] [P] aux fins de constat de la résolution du contrat de vente, et, subsidiairement de voir prononcer la résolution judiciaire du contrat, outre la condamnation de ce dernier à une indemnité de résolution judiciaire et aux pénalités de retard contractuelles.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 12 décembre 2022, et par voie d’huissier le 5 janvier 2023, la société BOUYGUES IMMOBILIER demande au tribunal, de :

— DECLARER la société BOUYGUES IMMOBILIER recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

A titre principal :

Vu les articles 1103 et 1225 du Code civil,

Vu l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement en date du 19 décembre 2016,

Vu le commandement de payer en date du 6 novembre 2020 resté infructueux,

— JUGER que Monsieur [U] [L] [P] n’a pas payé le solde du prix de vente de son appartement d’un montant de 32.495,60 € TTC,

— JUGER que le commandement de payer délivré à Monsieur [U] [L] [P] par acte extrajudiciaire en date du 6 novembre 2020, indiquant l’intention de la société BOUYGUES IMMOBILIER de mettre en œuvre la clause résolutoire, est resté infructueux pendant plus d’un mois,

Par conséquent,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 décembre 2020 de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 19 décembre 2016 entre la société BOUYGUES IMMOBILIER et [U] [L] [P], dûment publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] 2 le 11 janvier 2017, sous la référence d’enliassement 9224P02 2017P362 et portant sur les lots 87 et 174 de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" construit par la société BOUYGUES IMMOBILIER, situé [Adresse 2] à [Localité 9] et cadastré section T numéro [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] ;

— CONSTATER la résolution à compter du 7 décembre 2020 de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 19 décembre 2016 entre la société BOUYGUES IMMOBILIER et [U] [L] [P], dument publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] 2 le 11 janvier 2017, sous la référence d’enliassement 9224P02 2017P362 et portant sur les lots 87 et 174 de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]", construit par la société BOUYGUES IMMOBILIER, situé [Adresse 2] à [Localité 9] et cadastré section T numéro [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6].

A titre subsidiaire :

Vu les articles 1103, 1224, 1227 et 1654 du Code civil,

Vu l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement en date du 19 décembre 2016,

Vu les pièces versées au débat,

— JUGER que Monsieur [U] [L] [P] a manqué gravement à ses obligations contractuelles de paiement du solde du prix de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 19 décembre 2016,

Par conséquent,

— PRONONCER la résolution judiciaire de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 19 décembre 2016 entre la société BOUYGUES IMMOBILIER et [U] [L] [P], dûment publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] 2 le 11 janvier 2017, sous la référence d’enliassement 9224P02 2017P362 et portant sur les lots 87 et 174 de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" construit par la société BOUYGUES IMMOBILIER, situé [Adresse 2] à [Localité 9] et cadastré section T numéro [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [U] [L] [P] à restituer à la société BOUYGUES IMMOBILIER les lots 87 et 174 de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" construit par la société BOUYGUES IMMOBILIER, situé [Adresse 2] à [Localité 9] et cadastré section T numéro [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] ;

— CONDAMNER Monsieur [U] [L] [P] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 20.660,40 euros au titre de l’indemnité de résolution stipulée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 19 décembre 2016 ;

— CONDAMNER Monsieur [U] [L] [P] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 14.565,77 euros, à parfaire, au titre des pénalités de retard stipulées à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 19 décembre 2016 ;

— JUGER que la somme de 20.660,40 euros et la somme de 14.565,77 euros, à parfaire, viendront en déduction de la somme due par la société BOUYGUES IMMOBILIER au titre de la restitution des acomptes versés par Monsieur [U] [L] [P] ;

— CONDAMNER Monsieur [U] [L] [P] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [P], régulièrement cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024. L’affaire a été jugé selon la procédure sans audience et le délibéré fixé au 17 octobre 2024 prorogé au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière ».

I. Sur les demandes de « dire et juger »

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

II. Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. ».

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu entre les parties le 19 décembre 2016 stipule en page 10 « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la présente vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au VENDEUR, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile ci-après élu par l’ACQUEREUR et indiquant l’intention du VENDEUR de se prévaloir de la présente clause. »

La société BOUYGUES IMMOBILIER a fait délivrer à Monsieur [U] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, par voie d’huissier de justice, le 6 novembre 2020, et portant sur la somme de 38.500,57 euros, correspondant au solde du prix de vente, au prix des travaux modificatifs, et aux pénalités de retard contractuelles.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

La clause résolutoire du contrat de vente est donc acquise un mois après délivrance de ce commandement, soit à compter du 7 décembre 2020.

Dès lors, les restitutions réciproques doivent s’opérer.

Monsieur [U] [P] doit être condamné à restituer à la société BOUYGUES IMMOBILIER les biens vendus.

III. Sur les demandes formées au titre des indemnités et pénalités contractuelles

La société BOUYGUES IMMOBILIER sollicite les sommes suivantes :

— la somme de 20.660,40 euros au titre de l’indemnité de résolution ;

— la somme de 14.565,77 euros, à parfaire, au titre des pénalités de retard.

L’article 5.3 E. du contrat de vente prévoit une indemnité en cas de résolution du contrat ou de vente forcée, en plus des pénalités de retard, correspondant à 10% du montant du prix de la vente.

Le prix total de la vente s’élevait à la somme de 206.604 euros TTC. Dès lors, Monsieur [U] [P] sera condamné à la somme de 20.660,40 euros au titre de l’indemnité de résolution.

Par ailleurs, l’article 5.3.D prévoir que « toute somme due par l’ACQUEREUR formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance, serait de plein droit, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, paisible d’une pénalité de UN POUR CENT (1%) par mois de retard, cette pénalité étant calculée proportionnellement au nombre de jours de retard. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard et ne saurait valoir, de la part du VENDEUR, accord de délai de règlement ».

Monsieur [P] ne s’est pas acquitté de la somme restant due de 30.990,60 euros lors de la réunion de livraison fixée le 6 décembre 2018, de sorte que les pénalités courent à compter du 7 janvier 2019, ce qui correspond à la somme de 14.565,77 euros arrêtée à la date du 7 décembre 2022 (1% x 30.990,60 x 47 mois).

Il sera par conséquent également fait droit à cette demande.

Ainsi que le relève la société BOUYGUES IMMOBILIER, ces sommes viendront en déduction, par compensation, de la somme due au titre de la restitution des acomptes versés par Monsieur [U] [L] [P].

IV. Sur les demandes accessoires

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

Monsieur [U] [P], qui succombe, est condamné aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 décembre 2020 de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 19 décembre 2016 entre la société BOUYGUES IMMOBILIER et Monosieur [U] [L] [P], portant sur les lots 87 et 174 de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" situé [Adresse 2] à [Localité 9] ;

CONSTATE en conséquence la résolution de la vente à compter du 7 décembre 2020, et dit que les parties doivent dès lors procéder aux restitutions réciproques ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [P] à restituer à la société BOUYGUES IMMOBILIER les lots 87 et 174 de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" situé [Adresse 2] à [Localité 9] et cadastré section T numéro [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [P] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 20.660,40 euros au titre de l’indemnité de résolution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [P] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 14.565,77 euros, à parfaire, au titre des pénalités de retard ;

DIT que ces sommes viendront en déduction, par compensation, des sommes dues à Monsieur [U] [P] au titre de la restitution des acomptes versés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [P] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [P] aux entiers dépens.

signé par Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe et par Florence GIRARDOT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,