TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/05894 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QC6S

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES G.I. [Adresse 5] DE [Adresse 9], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 4],

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [G] [B] [U] [M], demeurant [Adresse 1]

Comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 14 Juin 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 Octobre 2024 et mise en délibéré au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame[G] [B] [U] [M] est propriétaire des lots n° 59 et 60 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 10] .

Par exploit de commissaire de Justice du 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner Mme [G] [B] [U] [M] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence :

— Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 4 247,53 € selon arrêté de compte du 13 avril 2024, Provision charges : 01/10/24-31/12/24 et Fonds Travaux Alur Trim. 4/2024 0060 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 463,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 8 mars 2024 sur une somme de 2 610,95 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

— Condamner la défenderesse en tous les dépens.

A l’audience du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et s’est opposé à toute demande de délai de paiement.

Mme [G] [B] [U] [M] a comparu à l’audience, ne conteste ni le principe de la dette ni le montant réclamé et sollicite l’octroi d’un délai de paiement sur 24 mois.

Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts.

Au soutien, elle explique que suite à une dépression en juillet 2023, elle a été en arrêt maladie puis déclarée inapte le 6 décembre 2023. Licenciée en février 2024, elle perçoit désormais une allocation de 1 244,00 euros. Elle est célibataire. Elle indique qu’elle peut régler 700,00 euros par chèque.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire G.I. ALLEE DE L’YVETTE verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 8 mars 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [G] [B] [U] [M], dont l’avis de réception a été signé le 12 mars 2024.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 2 466,95 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 février 2024, appel du 1er janvier 2024, Provision charges 01/01/24-31/03/24 et Fonds travaux Alur trim. 1/2024 0060 inclus, outre une somme de 144,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 2 610,95 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 24 juin 2022 et 2 novembre 2023,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée;

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 13 avril 2024, pour la période du 1er février 2023 au 1er avril 2024, 2/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 847,81 euros,

— un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 13 avril 2024, sur la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 1 399,72 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Mme [G] [B] [U] [M] ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 1er février 2023 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 inclus, s’élève effectivement à la somme de 2 847,81 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2 466,95 euros à compter de la mise en demeure, soit à compter du 8 mars 2024, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 14 juin 2024 pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (PV de l’assemblée générale du 2 novembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 dans sa résolution n°16) et Mme [G] [B] [U] [M] ne contestant ni le principe ni le montant des charges réclamées, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, au titre des charges seulement, devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 s’élève à la somme de 1 399,72 euros .

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [G] [B] [U] [M], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a proposé d’effectuer un versement de 700,00 euros pour tenter de contenir sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [G] [B] [U] [M] sollicite des délais de paiement mais ne produit aucun document de FRANCE TRAVAIL ou autre prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’elle sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Mme [G] [B] [U] [M] ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

Mme [G] [B] [U] [M] est par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 463,00 euros.

Il convient de déduire de la créance réclamée :

— les frais des mises en demeure des 28 février 2023 et 28 septembre 2023 et leurs relances en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiées,

— et les frais de constitution d’avocat de 192,00 euros, le caractère exceptionnel des diligences effectuées n’étant pas démontré.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 8 mars 2024 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 39,00 euros conformément au contrat de syndic pour ce type de prestation.

Mme [G] [B] [U] [M] est condamnée au paiement de la somme de 39,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [G] [B] [U] [M], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [G] [B] [U] [M] est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [G] [B] [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE la somme de 2 847,81 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 1er février 2023 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 2466,95 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 14 juin 2024 et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [G] [B] [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE la somme de 1 399,72 euros au titre des charges de copropriété devenues exigibles sur la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [G] [B] [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires G.I. ALLEE DE L’YVETTE la somme de 39,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE Mme[G] [B] [U] [M] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE Mme [G] [B] [U] [M] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires G.I. [Adresse 5] DE L’YVETTE, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [B] [U] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,