TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 22 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/04367 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGU2

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________

à :

l’AARPI INFINITY AVOCATS

Jugement Rendu le 22 Mai 2025

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires Domaine du Château situés [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet MEILLANT & BOURDELEAU, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 582.043.956, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : B0235

DEMANDEUR

ET :

Madame [L] [C], née le 23 Août 1974 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

défaillante

DÉFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSÉ magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats à l’audience du 27 Mars 2025 et de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 Décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 Mai 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L], [I], [F] [C] est propriétaire des lots 58, 59 et 211 dépendant de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 9].

Par assignation en date du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Cabinet MEILLANT & BOURDELEAU, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 61-1 du décret n°67-6223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [L] [C] à lui payer la somme de 11.163,29 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, date du

commandement de payer, jusqu’à parfait paiement,

— condamner Mme [L] [C] à lui payer la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [L] [C] à lui payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [L] [C], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 27 mars 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges de du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 juin 2021, 23 juin 2022, 13 septembre 2022, 15 juin 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 4 avril 2024, provision 2ème échéance charges courantes et fonds travaux inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 11.163,29 euros. Cependant, ce décompte comporte des sommes (4.886,96 €) qui seront examinés au titre des frais de recouvrement.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 4] [Adresse 11] s’élève à la somme de 6.276,33 euros (11.163,29 € – 4.886,96 €), au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 avril 2024, pour la période du 7 mars 2022 (frais suivi contentieux et 2ème échéance charges courantes) au 1er avril 2024 (2ème échéance charges courantes et fonds travaux) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.337,50 euros et à compter du 21 juin 2024, date de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [L] [C] a déjà été condamnée, par jugement du tribunal de proximité de LONGJUMEAU en date du 3 octobre 2022, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2022, période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022, 1ère échéance charges courantes et appel fonds travaux 01/01/2022 inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, Mme [L] [C] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant sa condamnation à lui payer une indemnité de 630,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] sollicite la somme de 4.886,96 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

— frais suivi contentieux, frais remise dossier avocat, frais remise dossier huissier, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

— provision honoraires avocat, honoraires avocat commandement de payer,honoraires avocat procédure paiement charges, honoraires avocat inscription hypothèque légale, dès lors que ces frais relèvent des frais irrépétibles et/ou des dépens,

— frais inscription hypothèque, aucun justificatif de la prise d’hypothèque n’étant produit.

Cependant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 4] [Adresse 11] justifie des frais suivants :

— envoi d’une mise en demeure le 20 juin 2023, dont le coût sera ramené au montant prévu au contrat de syndic, soit 48,00 euros TTC,

— délivrance du commandement de payer du 30 août 2023, dont le montant sera ramené au coût de l’acte, soit 74,30euros.

En conséquence, Mme [L] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 4] [Adresse 11] la somme de 122,30 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [L] [C], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [L] [C] sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] la somme de 6.276,33 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 avril 2024, pour la période du 7 mars 2022 (frais suivi contentieux et 2ème échéance charges courantes) au 1er avril 2024 (2ème échéance charges courantes et fonds travaux) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023 sur la somme de 3.997,50 euros et à compter du 21 juin 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 21 juin 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] [Adresse 11] la somme de 630,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] la somme de 122,30 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [L] [C] aux dépens

DIT que M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT DEUX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,