TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 1904

Références : R.G N° N° RG 25/00456 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QZFW

JUGEMENT

DU : 26 Décembre 2025

S.A. LES RESIDENCES

C/

M. [M] [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 26 Décembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 23 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC au Cabinet SALLARD CATTONI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 janvier 2013, la S.A. LES RESIDENCES venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY a donné en location à Monsieur [M] [R], un immeuble à usage d’habitation (bât 02 ; esc A ; étage 03 ; porte n°01) sis [Adresse 4] ([Adresse 7]), moyennant un loyer mensuel de 248,52 €, outre provisions sur charges, montant depuis lors actualisé à la somme de 285,03 €, outre provisions sur charges.

Le 26 janvier 2023, la S.A. LES RESIDENCES a fait délivrer à Monsieur [M] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 788,32 € selon décompte arrêté au 21 janvier 2023.

Par courrier du 28 février 2023, la S.A. LES RESIDENCES a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 26 décembre 2024, la S.A. LES RESIDENCES a attrait Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A. LES RESIDENCES sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] ainsi que de tous occupants de son chef,

d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [M] [R] ;

de condamner Monsieur [M] [R] au paiement des sommes suivantes :

1 570,88 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2024, outre intérêts à compter du 26 janvier 2023;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

400,00 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 30 décembre 2024, la S.A. LES RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 23 octobre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la S.A. LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 16 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 744,04 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [M] [R].

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [M] [R] n’a pas comparu à l’instance.

Le demandeur déclare donner son accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 16 octobre 2025, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. LES RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 16 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 744,04 €.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La créance de la S.A. LES RESIDENCES s’élève désormais à la somme de 594,12 €.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [R] à verser à la S.A. LES RESIDENCES la somme de 594,12 € actualisée au 16 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la S.A. LES RESIDENCES demande au juge d’accorder des délais de paiement à Monsieur [M] [R].

Il ressort des débats que Monsieur [M] [R] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Il ressort en outre du décompte que Monsieur [M] [R] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [M] [R] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 16,50 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 28 février 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [R] le 26 janvier 2023, pour un montant principal de 788,32 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 mars 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [M] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, la S.A. LES RESIDENCES a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [M] [R] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [M] [R] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la S.A. LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Monsieur [M] [R] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la S.A. LES RESIDENCES.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [R] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Monsieur [M] [R] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à verser à la S.A. LES RESIDENCES la somme de 594,12 € actualisée au 16 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 ;

AUTORISE Monsieur [M] [R] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités d’un montant de 16,50 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

***

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.A. LES RESIDENCES ;

CONSTATE que le contrat signé le 30 janvier 2013 entre la S.A. LES RESIDENCES et Monsieur [M] [R] concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] s’est trouvé de plein droit résilié le 26 mars 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Monsieur [M] [R] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la S.A. LES RESIDENCES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 26 mars 2023;

Monsieur [M] [R] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, la S.A. LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Monsieur [M] [R] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [R] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [M] [R] à verser à la S.A. LES RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la S.A. LES RESIDENCES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023 et de l’assignation ;

DEBOUTE la S.A. LES RESIDENCES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE