TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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Références : R.G N° N° RG 25/00951 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q7DE

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2025

Société [Localité 8]

C/

M. [I] [Y]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 11 Décembre 2025.

DEMANDEUR:

Société [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M. [M] [U], régulièrement muni d’un pouvoir.

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : +1CCC à [Localité 8]

+ 1CCC au défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 août 2015, la société [Localité 8] a donné en location à Monsieur [I] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 320,67 €, outre provisions sur charges de 253,89 €.

Le 21 octobre 2024, la société [Localité 8] a fait délivrer à Monsieur [I] [Y] un commandement de payer les loyers échus et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 209,10 € selon décompte arrêté au 17 octobre 2024.

La société [Localité 8] a, par voie électronique le 22 octobre 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 20 janvier 2025, la société [Localité 8] a attrait Monsieur [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société [Localité 8] sollicite de voir :

à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de location ; subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et défaut d’assurance ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Y] ainsi que de tout ocupant de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique ;

autoriser la société [Localité 8] à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sur place ou de les déménager dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [I] [Y] ;

condamner Monsieur [I] [Y] au paiement de la somme de 1 309,56 € pour les loyers et charges dus au 16 janvier 2025, avec intérêts à compter du commandement ;

condamner Monsieur [I] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’à son départ effectif des lieux ;

condamnet Monsieur [I] [Y] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [I] [Y] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024 et de l’assignation du 20 janvier 2025 ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Le 27 janvier 2025, la société [Localité 8] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société [Localité 8], représentée par Monsieur [M] [U], muni d’un pouvoir, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 561,63 €.

Elle déclare également ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement conformément au plan d’apurement sollicité par le défendeur auprès de ses services à hauteur de 100,00 € par mois et sollicite la suspension des effets de l’acquisition de la claure résolutoire.

La demanderesse indique ne pas avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [I] [Y].

Monsieur [I] [Y] ne comparait pas malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Il en résulte que Monsieur [Y] est retraité depuis 11 ans, qu’il réside seul dans le logement et qu’il justifie l’origine de la dette locative par une interruption du paiement de sa retraite en 2023 à la suite d’un contrôle de ses ressources. Il est indiqué qu’il s’engage à respecter le plan d’apurement de 100,00 € par mois qu’il a sollicité auprès du bailleur et à honotrer le paiement des échéances courantes. Il perçoit une pension de retraite de 1 587,22 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société [Localité 8] verse aux débats un décompte arrêté au 13 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 561,33 € (et non 561,63 €), frais de recouvrement partiellement compris pour un montant de 95,91 €.

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 8] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 95,91 € au 13 octobre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [Y] à payer à la société [Localité 8] la somme de 465,42 € actualisée au 13 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort des débats que Monsieur [I] [Y] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [I] [Y] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de l’absence d’opposition de la société [Localité 8], il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [I] [Y] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société [Localité 8] justifie avoir, le 22 octobre 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale en constat de la résiliation du bail

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VI.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [I] [Y] le 21 octobre 2024, pour un montant principal de 1 209,10 €.

Néanmoins, il y a lieu de constater que pendant le délai imparti de deux mois, le locataire a effectué trois paiements de 564,44 €, soit un montant total de 1 693,32 €.

En application des règles d’imputation des paiements du code civil, ces paiements s’imputent sur la dette que les débiteurs avaient le plus d’intérêt d’acquitter, soit sur la dette qu’ils avaient deux mois pour acquitter en vertu du commandement de payer.

Ainsi, il y a lieu de constater queMonsieur [I] [Y] a apuré la dette au titre du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti.

Dès lors, la demande en constat de résiliation du bail sera rejetée pour défaut de paiement des loyers et charges sera rejetée.

Par ailleurs, il y a lieu de considérer que le bailleur, qui a sollicité à l’audience la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, entendait ne pas maintenir la demande en constat de résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

En l’espèce, l’arriéré au jour de l’audience représente moins d’une échéance de loyer. Monsieur [I] [Y] a repris le paiement des échéances courantes et paie en supplément une somme lui permettant d’apurer progressivement le faible arriéré restant. Il démontre ainsi sa volonté de respecter ses engagements contractuels.

Ainsi, le défaut de paiement dont il est responsable n’est pas d’une gravité suffisante pour entraîner le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du contrat de bail de la société [Localité 8] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [Y], qui succombe s’agissant de la demande en paiement de l’arriéré locatif, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024 et de l’assignation du 20 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société [Localité 8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société [Localité 8] ;

REJETTE la demande principale de la société [Localité 8] en constat de la résiliation du bail ;

REJETTE la demande subsidiaire de la société [Localité 8] en prononcé de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la [Localité 8] la somme de 465,42 € (quatre cent soixante-cinq euros et quarante-deux centimes) actualisée au 13 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [Y] à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités, les 4 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Monsieur [I] [Y] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société [Localité 8] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024 et de l’assignation du 20 janvier 2025 ;

DEBOUTE la société [Localité 8] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,