TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00363 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWFF

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

Mme [B] [Y] [N]

C/

S.C.I. MOUNGANG

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

Madame [B] [Y] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne assistée de M^e Marjorie VARIN, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

S.C.I. MOUNGANG

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e VARIN + CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2023, la SCI MOUNGANG a consenti par l’intermédiaire de son mandataire la société MBS IMMOBILIER ACTIF IMMOBILIER un bail d’habitation à Mme [B] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3].

A la suite d’un dégât des eaux du à un engorgement de canalisation le 20 novembre 2023, Mme [B] [N] a fait intervenir en urgence le jour même la société APServices entreprise de dépannage. La société APS a procédé à un dégorgement et au curage de la colonne générale.

Mme [B] [N] a transmis à la société ACTIF Immobilier les factures d’un montant total de 2459.60 euros.

Mme [B] [N] a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur la société BPCE Assurances Iard qui par courrier en date du 23 janvier 2024 a indiqué refuser sa garantie au motif que l’origine du sinistre provenait de la colonne collective de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 17 janvier 2024, Mme [B] [N] a mis en demeure le bailleur par l’intermédiaire de son mandataire de lui rembourser les factures.

Mme [B] [N] a saisi le médiateur qui dressé un constat d’échec de médiation le 28 mai 2024.

La commission départemental de conciliation de l’Essonne également saisie a dressé un procès-verbal de carence le 02 juillet 2024.

Par assignation du 3 février 2025, Mme [B] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes et demande de :

— condamner la SCI MOUNGANG à verser la somme de 2459.60 euros en remboursement des travaux lui incombant avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024,

— ordonner la compensation de cette somme avec la dette de loyer de Mme [N] s’élevant à la somme de 929.03 euros,

— condamner la SCI MOUNGANG à verser la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 1er juillet 2025.

A l’audience, Mme [B] [N] représentée par son conseil maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir sur le fondement de l’obligation de délivrance du bailleur et de son obligation d’entretien, qu’ayant été victime d’un dégât des eaux dont l’origine provient d’un colonne située dans les parties communes de l’immeuble, après accord du mandataire du bailleur, elle a fait intervenir une entreprise de plomberie eu égard à l’urgence des réparations. Elle indique avoir ainsi réglé la somme de 2459.60 euros pour des travaux incombant au bailleur et en demande le remboursement. Elle sollicite en outre la compensation de cette somme avec la dette de loyer existant

Bien que régulièrement citée à étude, la SCI MOUNGANG n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l’action

Au terme de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : « b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués »

Il appartient en outre au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives (article 7d)

Au terme de l’article 1720 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer la chose en bon état de réparations et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de l’article 1222 du code civil, après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d’accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

En l’espèce, Mme [B] [N] a mandaté en urgence le 20 novembre 2023 en soirée la société APServices pour intervenir à son domicile à la suite d’un dégât des eaux.

Il ressort des pièces produites, factures de la société APServices et descriptif de son intervention, que cette dernière a procédé à un dégorgement et au curage d’une colonne générale d’évacuation située dans les parties commune de l’immeuble afin d’évacuer un bouchon à l’origine d’un refoulement au niveau de la cuisine du logement de la locataire. L’intervention a été facturée 1800.70 euros pour le dégorgement et 658.90 euros pour le curage sur un niveau.

L’assureur de Mme [N] a refusé toute prise en charge au motif que l’origine du sinistre provenait des parties communes de l’immeuble.

Il ressort des échanges par SMS entre Mme [B] [N] et un représentant de l’agence ACTIF IMMOBILIER mandataire du bailleur, que Mme [N] a signalé le 20 novembre 2023 un problème sur les canalisations du logement au niveau de la cuisine. Il lui a été répondu qu’une recherche de plombier était en cours. Par SMS en date du 21 novembre 2023 à 20h32, Mme [N] a signalé une aggravation des refoulements à l’agence ACTIF IMMOBILIER qui a indiqué que l’intervention d’un plombier dans la soirée était envisagée puis a indiqué que la locataire pouvait en outre faire intervenir directement une entreprise de plomberie.

Il ressort des photographies produites prise au cours de l’intervention de la société APServices, ainsi que des SMS échangés entre Mme [B] [N] et l’agence ACTIF IMMOBILIER, que l’engorgement de la colonne générale située dans les parties communes a provoqué un refoulement d’eaux usées dans la cuisine, qui s’est étendu à une partie du logement. Il ne s’agit dès lors pas d’une réparation incombant au locataire mais bien au bailleur en ce qu’il a l’obligation de faire toutes les réparations, autres que locatives.

La nature du sinistre, en l’espèce le débordement important d’eaux usées dans le logement en provenance d’une colonne générale, constitue un motif urgent justifiant que la locataire ait fait procéder à l’intervention en soirée d’une entreprise de plomberie, étant observé qu’elle avait l’accord du mandataire du bailleur.

La SCI MOUNGANG n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant des factures et de ce que les travaux pouvaient être dans l’urgence effectués à moindres coût, elle sera condamnée à payer la somme de 2459.60 euros à Mme [B] [N] au titre des frais de réparation engagés.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Mme [B] [N] sollicite en outre la compensation de cette somme avec des loyers et charges impayés pour un montant de 923.03 euros.

L’article 1347 du code civil prévoit que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 du code civil précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision."

A l’appui de sa demande elle communique un avis d’échéance du 07 janvier 2025 dont il ressort qu’à cette date elle est redevable de la somme de 1829.03 euros terme de janvier inclus et non de 923.03 euros. Elle ne justifie pas à l’audience des sommes lui restant à devoir au titre de loyers impayés.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de compensation.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI MOUNGANG qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Mme [B] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MOUNGANG à payer à Mme [B] [N] la somme de 2459,60 euros (deux mille quatre cent cinquante-neuf euros et soixante centimes) euros avec intérêts au taux légal à compter du présente jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la SCI MOUNGANG payer à Mme [B] [N] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes de Mme [B] [N] ;

CONDAMNE la SCI MOUNGANG aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière