Min N° 25/00324

N° RG 24/05338 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYNQ

Mme [G] [O]

M. [J] [O]

C/

M. [S] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 avril 2025

DEMANDEURS :

Madame [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie MATEOS

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [S] [X]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 28 novembre 2021, avec prise d’effet au 1er décembre 2021, Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] ont donné à bail à Monsieur [S] [X] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (lot n°44) – [Adresse 9] et un emplacement de parking au sous sol du bâtiment A (n°245 lot n°63) à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 592.00 euros et 59.00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] ont, par acte d’huissier du 6 juillet 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion immédiate,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— le condamner au paiement de la somme de 1.588,39 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 913 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2025.

A l’audience, Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O], représentés par leur conseil, reprennent les termes de son assignation, en actualisant la dette locative à la somme de 1.023,01 euros (échéance du mois de janvier 2025 incluse). Ils précisent s’opposer à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire.

Bien que régulièrement cité par acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [S] [X] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] produisent un décompte démontrant que Monsieur [S] [X] reste leur devoir, frais déduits (396,89 euros de frais de poursuite), la somme de 626,12 euros à la date du 29 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence du défendeur à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des versements effectués par le locataire.

En conséquence, Monsieur [S] [X] sera condamné au paiement de la somme de 626,12 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 29 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2024 sur la somme de 2.419,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 novembre 2021, avec prise d’effet au 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire (clause n° VIII) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 6 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.419,99 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant a été réglé mais le locataire, non comparant à l’audience, n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 7 septembre 2024.

Monsieur [S] [X] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [S] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande d’expulsion immédiate

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, et même si le loyer a été réglé irrégulièrement, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. Par ailleurs, il convient de rappeler que la bonne foi est présumée. Or, en l’espèce, les époux [O] ne rapportent aucun élément de preuve de la mauvaise foi du locataire, cette mauvaise foi ne pouvant être caractérisée uniquement par un manquement aux obligations contractuelles.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [X] , partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] ont dû accomplir, Monsieur [S] [X] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2021, avec prise d’effet au 1er décembre 2021 entre Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O], d’une part, et Monsieur [S] [X] , d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (lot n°44) – [Adresse 9] et un emplacement de parking au sous sol du bâtiment A (n°245 lot n°63) à [Localité 7] sont réunies à la date du 7 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [S] [X] occupant sans droit ni titre depuis le 7 septembre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [X] , ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à verser à Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] la somme de 626,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2024 sur la somme de 2.419,99 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à verser à Madame [G] [O] et Monsieur [J] [O] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge