TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/08183 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XK7K

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Mme [H] [N] veuve [A]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Jérôme DOUIN, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Mme [R] [Z] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie JAKOBI, avocat au barreau de LILLE

M. [L] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Marie JAKOBI, avocat au barreau de LILLE

La société ABRINOR prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Octobre 2024.

A l’audience publique du 06 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 Septembre 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2022, conclu avec le concours de la société Abrinor, Mme [H] [N] veuve [A] a promis de vendre à M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X], qui ont accepté, une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 10].

L’acte stipule notamment :

“ Le vendeur déclare sous sa responsabilité […] :

Que les biens vendus ne sont pas raccordés à un réseau collectif d’assainissement.

Néanmoins, la présente vente a lieu en l’état, sans aucune garantie de conformité de l’installation avec la réglementation actuellement applicable.

Le vendeur déclare n’avoir reçu aucune injonction de la commune le mettant en demeure de procéder à un raccordement. Si une telle injonction intervenait entre la date de signature des présentes et celle de l’acte authentique, les parties conviennent que le coût engendré par l’obligation de raccordement sera définitivement à la charge exclusive de l’acquéreur. »

Cette promesse stipule également :

“ Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix.

Elles devront être réitérées par acte authentique par devant Maître [K] [F], Notaire à [Localité 11], [Adresse 2] que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord et au plus tard le 13/01/2023. […]

La date ci-avant mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. […]

Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de soixante huit mille euros, 68 000€.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de soixante huit mille euros, 68 000€.”

La promesse a été envoyée à chacun des acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 octobre 2022 faisant courir le délai légal de rétractation de 10 jours.

Une partie du dossier de diagnostic technique n’a cependant pas été joint à cette promesse de vente. Il a été réalisé ultérieurement et c’est dans ces conditions que l’agent immobilier a notifié à nouveau la promesse avec ce dossier de diagnostic technique complété le 5 janvier 2023, le courrier précisant aux acquéreurs qu’il faisait courir à nouveau le délai légal de rétractation de 10 jours.

M. et Mme [X] ont alors fait savoir le 13 janvier 2023 qu’ils se désengageaient.

Toutefois, Mme [A], qui considérait qu’elle avait vendu sa maison, a acquis dès le 29 novembre 2022 un nouveau logement et conclu à cette fin un contrat de crédit immobilier.

*

Par actes d’huissier du 18 juillet 2023, Mme [A] a fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement d’obtenir le transfert de propriété.

Par acte d’huissier du 22 novembre 2023, M. et Mme [X] ont fait assigner la société Abrinor, principalement pour demander sa garantie.

Les deux affaires ont été jointes suivant ordonnance du 30 avril 2024.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 24 septembre 2024, Mme [A] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1112-1, 1122, 1193, 1217, 1231-1, 1231-5,1231-6,1353, et 1589 alinéa 1 du code civil ;

Vu les articles 6, 9, 12, 514, et 514 – 1 du code de procédure civile,

— Prononcer la recevabilité et le bien fondée de son action ;

— Déclarer que par l’effet de la promesse synallagmatique de vente constatant leur accord sur la chose et sur le prix, les parties se trouvent l’une par rapport à l’autre, définitivement engagées ;

— Déclarer en conséquence que la vente portant sur la maison sise [Adresse 9] à [Localité 10] intervenue entre elle et M. et Mme [X] est parfaite et que le jugement à intervenir vaudra acte de vente ;

— Dire et juger que le transfert de propriété interviendra à la délivrance de l’assignation, dont la publication a été requise ;

— Condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 68 000 euros à titre d’indemnité et de clause pénale ;

— Déclarer que les condamnations à intervenir porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. et Mme [X] aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, M. et Mme [X] demandent au tribunal de :

Vu l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique,

Vu l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 1226 du code civil,

Vu l’article 1231-5 du code civil,

Vu l’article 1152 du code civil,

Vu l’article 1241 du code civil,

A titre principal :

— Juger qu’ils étaient fondés à se rétracter dans le délai de 10 jours ;

— Juger que l’exercice du droit de rétractation a anéanti le contrat ;

— Débouter en conséquence Mme [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur encontre ;

A titre subsidiaire :

— Juger que Mme [A] n’est pas fondée à solliciter cumulativement la vente forcée de l’immeuble et le versement de la clause pénale ;

— Juger que Mme [A] n’est pas fondée à solliciter ni la vente forcée de l’immeuble ni le versement de la clause pénale ;

— Débouter Mme [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur encontre ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Juger que le montant de 68 000 euros sollicité par Mme [A] au titre de la clause pénale est excessif ;

— Réduire le montant de la clause pénale à de plus faibles proportions ;

En tout état de cause :

— Condamner la société Abrinor à les garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— Condamner tout succombant au paiement entre leurs mains d’une somme de 4 000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout succombant aux entiers frais et dépens de procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le,, la société Abrinor demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

Vu l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article L.1331-11-1 du code de la santé publique,

A titre principal :

— Débouter M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes,fins et conclusions dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire :

— Réduire le montant de la clause pénale ;

En tout état de cause :

— Condamner M. et Mme [X] à verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la vente :

Sur la rétractation :

Selon les articles L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 applicable à la date de signature de la promesse et L.1331-11-1 du code de la santé publique ;

“ I.- En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-9 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l’issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ;

9° Dans les zones prévues à l’article L. 131-3 du présent code, l’information sur la présence d’un risque de mérule ;

10° Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l’article L. 112-11 du même code.

11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère prévu à l’article L. 222-4 du code de l’environnement, un certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’Etat dans le département.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation.

Le document mentionné au 10° n’est requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

L’audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.

II.- En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.”

“ Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation.

[…]

Si le contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur.”

Le droit pour l’acquéreur de se rétracter dans le délai qui lui est imparti est total et il n’a pas à faire connaître les motifs pour lesquels il se rétracte.

Il résulte des dispositions rappelées ci-dessus que, contrairement à ce que soutient Mme [A], les informations dont doit disposer l’acquéreur d’un local d’habitation ne sont pas exclusivement régies par l’article 1112-1 du code civil.

Il en résulte également que le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente.

En l’espèce, certains diagnostics ont été annexés à la promesse mais pas le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif qui a été adressé aux acquéreurs ultérieurement.

Il n’est invoqué aucune disposition légale ou réglementaire qui prévoirait que tant que le dossier de diagnostic n’a pas été remis, le délai de rétractation ne commence pas à courir ou que sa communication ultérieure permettrait de faire courir un nouveau délai de rétractation.

Tel est pourtant le cas pour une autre hypothèse qui est celle de la vente de lots de copropriété pour lesquels le législateur a pris soin de le prévoir à l’article L.721-3 du code de la construction. Ainsi, lorsque certains documents ne sont pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, cet article énonce explicitement que le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur.

D’autre part, le législateur a prévu une sanction explicite en cas de défaut total (et non d’une tardiveté) de communication de certains diagnostics, dont celui portant sur l’assainissement non collectif même à l’acte authentique. Cette sanction n’est pas le report du point de départ du délai de rétractation mais l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Le principe de la vente elle-même n’est donc pas remis en cause.

Pareillement, il a prévu à l’article L.271-5 du code de la construction que si ces diagnostics, qui ont une durée de validité limitée, venaient à expirer entre la promesse et l’acte authentique, ils étaient remplacés par un nouveau document pour être annexé à l’acte de vente sans remise en cause du principe de la vente.

En considération de ces éléments, le tribunal estime que la tardiveté de cette communication à l’acquéreur n’emporte pas l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation.

En l’espèce, après avoir signé la promesse de vente le 8 octobre 2022, les acquéreurs ont reçu la lettre recommandée avec accusé de réception qui la leur notifiait le 10 octobre 2022.

Leur délai de rétractation a commencé à courir le 11 octobre 2022 et ils ne se sont pas rétractés au cours du délai de 10 jours à compter de cette date.

Dans ces conditions, la vente était parfaite et, malgré le second courrier de l’agent immobilier leur renotifiant la promesse avec les nouvelles annexes le 5 janvier 2023, ils ne pouvaient plus valablement se rétracter des engagements pris envers Mme [A] lorsqu’ils l’ont fait par un courrier portant la date du 13 janvier 2023 envoyé à l’agent immobilier.

C’est à juste titre que Mme [A] soutient que M. et Mme [X] étaient définitivement engagés envers elle à l’expiration du 1er délai de rétractation.

Sur la compatibilité de la demande de vente forcée avec celle tendant au paiement de la clause pénale :

Il sera statué ci-après sur le bien ou mal fondé de la demande de paiement de la clause pénale mais s’agissant d’une clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, elle n’est pas incompatible avec l’exécution forcée de la vente.

De surcroît, il a été rappelé plus haut que la promesse de vente stipule que dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de soixante huit mille euros, 68 000 euros.

La clause pénale a été explicitement stipulée comme se cumulant avec l’exécution forcée et il n’est soutenu aucun moyen relatif à la validité de cette clause.

La demande de paiement de la clause pénale ne peut donc pas faire obstacle à la demande de vente forcée.

Sur la renonciation à la vente :

Le contrat stipulant expressément que la partie qui n’est pas en défaut peut, si elle le souhaite, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, il doit être fait le constat qu’il n’est justifié d’aucune prise d’acte par Mme [A] de la résolution de la vente.

Mme [A] ne conteste pas que les annonces postées sur le site Se Loger dont le constat a été fait par huissier le 8 septembre 2023 correspondent à sa maison. Toutefois, le fait de poster des annonces en novembre 2023, alors que l’assignation en vente forcée avait déjà été délivrée ne saurait être considéré comme une renonciation non équivoque à se prévaloir de la vente.

Au final, il doit être fait droit à la demande de vente forcée et le présent jugement vaudra vente au prix de 680 000 euros net vendeur.

Il n’est justifié d’aucun motif de faire rétroagir le transfert de propriété à la date de l’assignation.

Le tribunal ordonnera d’office la publication du jugement au service de la publicité foncière.

Sur la clause pénale :

Il a été rappelé plus haut les termes de la clause pénale.

M. et Mme [X] ne contestent pas qu’en dehors de leur rétractation dont le tribunal juge qu’elle n’était pas valable, rien ne faisait obstacle à la réitération de la vente et que c’est eux qui ont refusé de la signer.

Selon l’article 1231-5 du code civil invoqué par les défendeurs :

“ Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Les parties ayant expressément stipulé une dispense de mise en demeure tant pour l’exécution forcée de la vente que pour le paiement de la clause pénale, il est inopérant que Mme [A] ne puisse justifier d’une mise en demeure.

Toutefois, Mme [A] obtenant par le présent jugement l’exécution forcée de la vente, l’indemnité doit compenser le manquement à une exécution ponctuelle des obligations des acquéreurs, c’est à dire le retard dans l’acquisition.

Le tribunal a bien perçu, à la lecture des attestations de ses proches, le désarroi dans lequel Mme [A] a été plongée lorsque M. et Mme [X] sont revenus sur leur engagement, alors qu’elle était âgée de 82 ans, en deuil de son conjoint décédé le 30 septembre 2022 et qu’elle venait d’acquérir un appartement le 29 novembre 2022.

Elle justifie qu’elle avait initialement souscrit un crédit immobilier de 507 000 euros débloqué le 23 novembre 2022 sur 12 mois au taux de 2,36 % l’an l’obligeant à payer la totalité du solde de 518 702, 21 euros le 15 novembre 2023. Le coût total aurait dû être minime, dans le registre de 2 000 euros, si les parties avaient réitéré la vente le 13 janvier 2023 comme prévu. Or ce prêt est allé jusqu’à son terme, pour un coût de 11 702 euros.

Puis, le 27 février 2024, elle dû souscrire un autre contrat de crédit immobilier au taux de 4,92 % l’an soit un coût du crédit stipulé, pour un an, de 25 600 euros. Pour l’obtenir, elle a dû également obtenir le cautionnement solidaire de [P], [Y], [D], [F] [A] ainsi que MM. [G] [S], [O] [J] et Mmes [W] [T] et [E] [J].

Ce contrat est venu à son échéance postérieurement à la clôture de l’instruction.

Mme [A] a donc subi un péjudice à la fois financier et moral important.

Toutefois, le montant de 68 000 euros doit être qualifié de manifestement excessif et réduit à la somme de 50 000 euros.

En conséquence, M. et Mme [X] doivent être condamnés à payer à Mme [A] la somme de 50 000 euros.

Sur la garantie de l’agent immobilier :

De manière étonnante alors qu’il existe un principe de non cumul des responsabilités contractuelle et extracontractuelle, M. et Mme [X] invoquent les articles 1241 relatif à la responsabilité extracontractuelle et 1992 relatif au contrat de mandat. Ces dispositions énoncent que :

“Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.”

“ Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.”

En l’absence de contrat liant l’agent immobilier à M. et Mme [X], le tribunal traitera la demande sous l’angle extracontractuel.

Il a été vu plus haut que le dossier de diagnostic technique devait être annexé à la promesse de vente, ce que l’agent immobilier ne prétend pas ignorer. Alors qu’il savait que certains documents n’avaient pas encore été joints à ce dossier, il ne justifie pas avoir attiré l’attention des parties sur l’intérêt de différer de quelques jours ou semaines la signature de la promesse dans l’attente de la réunion des pièces nécessaires.

Il a ensuite notifié un droit de rétractation qui n’était pas ouvert aux acquéreurs.

Ce faisant, il a commis deux fautes.

La conséquence directe et certaine de ces fautes ne consiste pas dans l’obligation pour M. et Mme [X] d’acquérir le bien et de payer le prix. Il ne s’agit que de l’exécution de leur engagement envers Mme [A].

En revanche, la faute de l’agent immobilier est, pour partie, la cause de leur condamnation à payer la clause pénale puisqu’ils ont crû pouvoir se dédire, ce qui est imputable à l’agent immobilier et qu’il l’ont fait, ce qui ne relève que de leur propre initiative.

La faute de l’agent immobilier est amplement prépondérante alors qu’il est un professionnel de la vente immobilière tandis que M. et Mme [X] sont des particuliers qui ont eu confiance dans l’information qui leur a été donnée.

Dans ces conditions, l’agent immobilier doit être condamné à les garantir de 90 % de leur condamnation au paiement de la clause pénale.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

Le jugement opérant notamment transfert de propriété immobilière, il doit être dérogé sur ce point à l’exécution provisoire de droit.

Elle assortira en revanche les condamnations à caractère financier.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Dans l’instance introduite par Mme [A], M et Mme [X], qui succombent, seront condamnés à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de les condamner également à payer à Mme [A] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans l’instance introduite par M. et Mme [X], la société Abrinor succombe et supportera les dépens de l’instance. L’équité commande de la condamner également à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit parfaite la vente :

— conclue entre Mme [H] [N] veuve [A] (vendeur) et M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] (acquéreurs),

— portant sur une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 10] sur une parcelle cadastrée section AB n0° [Cadastre 4] d’une contenance de 1 690 m²,

— au prix de 680 000 euros net vendeur,

— aux conditions stipulées dans la promesse du 8 octobre 2022 ;

Invite en conséquence Mme [H] [N] veuve [A] ainsi que M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] à se rendre en l’étude de Maître [K] située à [Localité 11], afin de signer l’acte authentique de vente dans un délai de de deux mois à compter du jour où le jugement sera devenu irrévocable ;

Dit qu’à défaut pour les parties de signer l’acte en l’étude du notaire dans ce délai, le présent jugement vaudra vente ;

Dans cette hypothèse :

Ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

Condamne M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] à payer le prix de 680 000 euros à Mme [H] [N] veuve [A] ;

Ecarte l’exécution provisoire pour les dispositions ci-dessus et rappelle que celles ci-dessous sont assorties de l’exécution provisoire de droit ;

Réduit le montant de la clause pénale à la somme de 50 000 euros ;

Condamne M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] à payer à Mme [H] [N] veuve [A] la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne la société Abrinor à garantir M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] de 90 % du montant de la condamnation au paiement de la clause pénale ;

Dans l’instance introduite par Mme [H] [N] veuve [A] :

Condamne M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] à payer à Mme [H] [N] veuve [A] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans l’instance introduite par M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] :

Condamne la société Abrinor à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne la société Abrinor à payer à M. [L] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,