TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/02154 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P3TI

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9], représenté par son syndic le cabinet AMJ IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital de 10.000 euros dont le siège social est à [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 431 270 321

Représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 1]

Défaillant,

Madame [C] [N] épouse [U], demeurant [Adresse 2],

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Rachel MAMAN, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] sont propriétaires des lots 50, 239 et 429 dépendant de la copropriété [Adresse 10] [Adresse 8] située [Adresse 12] [Adresse 11] à [Localité 7].

Par assignation en date du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL AMJ IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ; de l’article 1240 du code civil ; vu les pièces versées aux débats,

— le juger recevable et bien fondé,

En conséquence

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] à lui payer les sommes suivantes :

. 14.385,46 euros au titre des charges et travaux postérieures aux appels du 1er janvier 2021 (après répartition exercice 20) et arrêtées au 26 février 2024 inclus (avant répartition exercice 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

.1.486,71 euros au titre des frais de recouvrement,

.2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

.2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation de payer si ces derniers ne devaient pas être inclus au titre des frais, dont distraction au profit de la SELAFA CABINET [Localité 4], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 7 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— contrat de syndic,

— extrait du règlement de copropriété,

— jugement du tribunal de proximité d’Evry-Courcouronnes en date du 16 mars 2021,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 16 septembre 2020, 10 juin 2021, 24 mai 2022 et 30 mai 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au , provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 15.872,17 euros.

En premier lieu, il convient de préciser que par jugement du tribunal de proximité d’Evry-Courcouronnes en date du 16 mars 2021, M. et Mme [U] ont été condamnés solidairement au paiement des charges de copropriété et de travaux arrêtés aux appels du 1er janvier 2021 (charges et travaux) inclus, (après répartition de l’exercice 2019 et avant répartition de l’exercice 2020). En conséquence, au 1er avril 2021, date de début de la période réclamée, la dette s’élève à zéro euro.

Dans ces conditions, la somme restant due, selon le décompte arrêté au 1er janvier 2024, se décompose comme suit :

— solde du décompte au 01/01/2024 ……………………………………………. 16.652,17

— à déduire solde au 20/01/2021 ………………………………………………….. 9.000,42

— à déduire somme versée au titre du jugement du 16/03/2021 ……….. 1.851,04

— à déduire frais (examinés au titre des frais de recouvrement) ………… 1.486,71

— -----------

RESTE … 4.314,00

La créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8] s’élève donc à la somme de 4.314,00 euros, au titre des charges et travaux impayés, arrêtées au 1er janvier 2024, période du 01/04/2021 (2ème appel de fonds) au 01/01/2024 (appel fonds 01/01/2024 et fonds travaux) inclus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024, date de l’assignation.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil. En conséquence, M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] seront donc tenus solidairement au paiement de ces sommes.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal de proximité d’Evry-Courcouronnes en date du 16 mars 2021 au titre des charges et travaux impayés arrêtées au 1er janvier 2021 (après répartition exercice 2019 et avant répartition exercice 2020).

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité de 430,00 € euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES sollicite la somme de 1.486,71 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  33,50 euros : 26/05/2021 – relance : en l’absence de mise en demeure préalable,

—  1.137,52 euros : 300,00 € (29/07/2021 – envoi dossier huissier) + 300,00 € (22/05/2023 – envoi dossier à l’avocat) + 237,52 € (12/10/2023 – suivi procédure) + 300,00 € (12/10/2023 – envoi dossier avocat), dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  144,00 euros : 06/10/2022 – envoi mise en demeure, acte inutile après la délivrance de la sommation de payer du 1er juillet 2021.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES justifie de la délivrance de la sommation de payer. En conséquence, M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 171,69 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par la SELAFA CABINET [Localité 4] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES la somme de 4.314,00 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2024, pour la période du 01/04/2021 (2ème appel de fonds) au 01/01/2024 (appel fonds 01/01/2024 et fonds travaux) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE solidairement M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES la somme de 430,00 € euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES la somme de 171,69 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE solidairement M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES QUINCONCES en application de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties

CONDAMNE solidairement M. [H] [U] et Mme [C] [N] épouse [U] aux dépens

DIT que la SELAFA CABINET [Localité 4] pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,