N° RG 25/01628 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLVB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/01628 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLVB

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à défenfeur

Le 22 Août 2025

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [T] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 4 juin 2013 avec effet au même jour pour une durée d’un an, l’Office Public de l’Habitat de la communauté urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, OPHEA a donné à bail à Mme [T] [G] un logement à usage d’habitation de 4 pièces n° 02310081 – 5ème étage – porte 051 sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 430,42 € et une provision sur charges de 283,24 €.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l’Habitat de l’Euro-métropole de [Localité 10], CUS HABITAT, OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises sa locataire.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 24 septembre 2024.

Le bailleur a notifié au locataire par signification du 4 novembre 2024 la lettre recommandée avec avis de réception du 20 septembre 2024 non réclamée donnant congé pour le 31 décembre 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Mme [T] [G] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner Mme [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance de la locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 2 894,27 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

En tout état de cause ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 849,36 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 289 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 16 mai 2025, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel les charges sont supérieures aux ressources lesquelles varient en fonction des contrats à durée déterminée qu’elle obtient. Elle est accompagnée par les services sociaux et l’instruction d’une demande de FSL maintien serait envisageable.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], CUS HABITAT, OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 4.446 € au 2 mai 2025. Il fait observer que la locataire n’a pas justifié de son assurance contre les risques locatifs. Il est en l’état opposé à tous délais.

Mme [T] [G] a comparu. Elle expose qu’elle paie depuis trois et qu’elle a payé le mois d’avril. L’APL est suspendue depuis le mois de mars 2025. Elle demande des délais de paiement et propose de payer 100 € par mois en sus du loyer courant.

Mme [T] [G] a été autorisée à produire au plus tard le 13 juin 2025 son attestation d’assurance ce qui n’a pas été fait.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], CUS HABITAT, OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par signification le 4 novembre 2024 de la lettre recommandée avec avis de réception du 20 septembre 2024, non réclamée, un congé a été délivré à la locataire pour le 31 décembre 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que le locataire à la date du congé n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants depuis de nombreux mois, l’extrait du compte locataire au 30 septembre 2024 présentait un solde débiteur de 2 425,83 € et de 2 894,27 € à la date d’effet du congé. Que d’ailleurs depuis cette date, le solde du compte locatif, malgré des paiements est constamment demeuré débiteur.

Qu’il est constant que le locataire s’est maintenu dans les lieux, l’assignation du 22 janvier 2025 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 décembre 2024.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie donc qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi de la locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi de la locataire et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 22 janvier 2025, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3.708,99 € selon extrait de compte du 2 mai 2025 ;

Le montant de la dette locative, sa persistance, l’absence de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs caractérisent l’absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu’elle ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont elle sera déchue à la date de l’assignation.

Mme [T] [G], occupante sans droit ni titre, sera ainsi condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 janvier 2025, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

Mme [T] [G] sera condamnée ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], CUS HABITAT, OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 2 mai 2025 établissant que Mme [T] [G] reste lui devoir à cette date la somme de 4.446 € sous la réserve de l’échéance d’avril que la locataire indique avoir payé.

Mme [T] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, l’intervention de possibles paiements depuis le décompte justifiant ainsi une condamnation en deniers et quittance.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittance au paiement de la somme de 4.446€ avec les intérêts légaux à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

L’historique du compte ne permet pas d’établir la reprise du paiement du loyer courant alors que l’APL est suspendue. Les capacités financières ne sont pas établies alors que la dette ce cesse d’augmenter. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais.

En conséquence, Mme [T] [G] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [T] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 4 novembre 2024 le bail d’habitation conclu le 4 juin 2013 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], CUS HABITAT, OPHEA et Mme [T] [G] portant sur un logement à usage d’habitation de 4 pièces n° 02310081 – 5ème étage – porte 051 sis [Adresse 3] est résilié à la date du 31 décembre 2024 ;

PRONONCE la déchéance de Mme [T] [G] du droit au maintien dans les lieux à la date du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [T] [G] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 10], CUS HABITAT, devenu OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE en deniers et quittance Mme [T] [G] à verser à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], anciennement CUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE en deniers et quittance Mme [T] [G] à payer à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], anciennement CUS HABITAT au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 4.446 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [T] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à verser à OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], anciennement CUS HABITAT la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN