TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 492

Références : R.G N° N° RG 25/00041 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOYG

JUGEMENT

DU : 14 Avril 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 13]

C/

M. [K] [O]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 14 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 13]

rep par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 15] IDF

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/06123 du 13/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 10 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MOGAADI

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [O] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 14].

Le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS CABINET IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [K] [O] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Monsieur [K] [O] à lui payer la somme de 6 214,32 €, au titre des charges impayées au 4e trimestre 2024,condamner Monsieur [K] [O] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [K] [O] à lui payer la somme de 2 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE [Adresse 13], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [K] [O] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. Il indique que le défendeur a déjà été condamné à plusieurs reprises au paiement d’arriérés de charges.

Cité par acte remis à l’étude d’huissiers, Monsieur [K] [O] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE [Adresse 13] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [K] [O] est propriétaire des lots 2156, 2169 et 2223 situés [Adresse 14],

un décompte daté du 1er octobre 2024,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 juin 2024 et 19 juin 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [K] [O] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 775,15 €, les frais nécessaires au recouvrement de la créance, qui relèvent de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété, ayant été déduits pour un montant de 439,17 €.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 5 775,15 €, au titre des charges dues à la date du 1 octobre 2024, AP RESO [Immatriculation 2]/06/24 PLAN S., Mobilisation fonds travaux, FONDS TRAVX Alur art. 58 01/10/2024 et 4 Ap. CC 01/10/2024-31/12/2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 octobre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE LA [Adresse 11] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [K] [O] seul, la somme de 96,00 €, correspondant à la mise en demeure, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [K] [O] sera condamné à payer la somme de 96,00 € au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE LA [Adresse 11] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE [Adresse 12] [Adresse 11] démontre, par la production des quatre jugements rendus depuis 2017 que le défendeur ne règle pas ses charges de façon récurrente et qu’il subit un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements en raison de la multiplicité des impayés. En effet, le paiement irrégulier et partiel de ses charges par le défendeur implique que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété et qu’il s’est accordé des délais de paiement auxquels il n’avait pas droit.

En conséquence, Monsieur [K] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE [Adresse 13] la somme de 300,00 € à titre de dommages-intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [O] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE [Adresse 13] la somme de 200,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE LA [Adresse 11], représenté par son syndic, la SAS CABINET IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, la somme de 5 775,15 € (cinq mille sept cent soixante-quinze euros et quinze centimes), au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2024, AP RESO [Immatriculation 2]/06/24 PLAN S., Mobilisation fonds travaux, FONDS TRAVX Alur art. 58 01/10/2024 et 4 Ap. CC 01/10/2024-31/12/2024 incluses, ainsi que la somme de 96,00 € (quatre-vingt-seize euros) au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS CABINET IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, la somme de 300,00 € (trois cents euros) à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS CABINET IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DE [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS CABINET IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, la somme de 200,00 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La juge,