Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 08 JANVIER 2026

N° RG 22/00181 – N° Portalis DB22-W-B7G-QLPG.

DEMANDEURS :

Monsieur Monsieur [I], [H] [M] né le 16 mai 1958 à [Localité 12], de nationalité Française, marié, retraité, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame Madame [A], [O], [G] [M] née [Z], née le 31 mars 1960 à [Localité 11], de nationalité Française, mariée, sans profession, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

Madame [U], [N], [V] [T] épouse divorcée [Y], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin LEMOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

SAS HUMAN IMMOBILIER, anciennement dénommée SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER, société par actions simplifiées, ayant son siège social [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 414 854 216, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 24 Décembre 2021 reçu au greffe le 10 Janvier 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Octobre 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025, prorogé 08 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [M] et Mme [A] [Z] épouse [M], propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 10] (78) au sein du lotissement « les terres d'[Localité 10] » ont mis en vente leur bien immobilier par l’intermédiaire de la société HUMAN IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne « BOURSE DE L’IMMOBILIER ».

Par acte sous seing privé du 2 juin 2021, un compromis de vente a été signé avec Mme [U] [T] épouse [Y] aux termes duquel les honoraires de négociation ont été fixés à la somme de 17 000 euros TTC pour un prix de vente du bien de 343 000 euros net vendeur, la somme de 10 000 euros étant versée à titre de dépôt de garantie par Mme [T] épouse [Y].

L’acte authentique de vente devait être signé au plus tard le 2 septembre 2021.

Par lettre de son conseil du 2 juillet 2021, Mme [T] épouse [Y] a fait savoir à l’agence immobilière qu’elle estimait avoir été trompée sur la consistance du bien.

Malgré de nombreux échanges entre les parties, l’acte authentique de vente entre Mme [T] épouse [Y] et les époux [M] n’a pas été signé.

Par actes d’huissier de justice des 24 et 27 décembre 2021, les époux [M] ont fait assigner devant ce tribunal Mme [T] épouse [Y] et la société HUMAN IMMOBILIER afin de voir condamner Mme [T] épouse [Y] à leur payer la somme de 17 150 euros au titre de la clause pénale et 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ordonner à la société HUMAN IMMOBILIER de leur verser la somme de 10 000 euros détenue au titre du dépôt de garantie.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, les époux [M] demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1582, 1589, 1103 et 1231-5 du code civil, 700 du code de procédure civile, les pièces versées aux débats.

— Débouter Mme [Y] née [T] de ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater que Mme [Y] née [T] n’a pas réitéré l’acte authentique au 2 septembre 2021 ;

En conséquence,

— Déclarer que M. et Mme [M] ont recouvert la liberté de disposer pleinement du bien sis [Adresse 6] depuis le 2 septembre 2021 ;

— Condamner Mme [Y] née [T] à payer à M. et Mme [M] la somme de 17 150 euros due au titre de la clause pénale correspondant à 5% du prix de vente ;

— Ordonner à la BOURSE DE l’IMMOBILIER devenue HUMAN IMMOBILIER, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le SIREN 414 854 216, dont le siège social est à [Adresse 9], prise en sa qualité de séquestre de reverser à M. et Mme [M] la somme de 10 000 euros qu’elle détient au titre du dépôt de garantie à imputer sur le montant dû au titre de la clause pénale ;

— Condamner Mme [Y] née [T] à payer la somme de 3 500 euros à M. et Mme [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [Y] née [T] aux entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, Mme [T] épouse [Y] demande au tribunal de :

« Vu l’assignation délivrée à la requête des époux [M] à Mme [T] épouse divorcée [Y] et leurs conclusions et celle de la société HUMAN IMMOBILIER,

Vu les articles 1103, 1104, 1112-1, 1137, 1589, 1984 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles L.121-2, L.121-2 2° b) et suivants, L.132-2 du code de la consommation,

— Juger que l’annonce publiée par la Bourse de l’Immobilier devenue Human Immobilier était mensongère et n’a pas été démentie lors de la visite des lieux, qu’ainsi le consentement à la signature de la promesse de vente du 2 juin 2021 de Mme [T] épouse divorcée [Y] a été obtenu par des manœuvres et des mensonges constituant un dol,

— Juger qu’en conséquence faute d’accord sur la chose vendue l’acte de du 2 juin 2021 est frappé de nullité,

— Débouter M. et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner les époux [M] conjointement et solidairement par application de l’article 24 de la promesse synallagmatique du 2 juin 2021 au paiement de la somme de 17 150 euros soit 5 % du prix de vente ;

— Juger que la société HUMAN IMMOBILIER devra remettre Madame de la somme de 10 000 euros montant de l’acompte sur le prix de vente dont elle est séquestre par application de l’article 15 de la promesse de vente ;

Subsidiairement,

Vu le non-respect par les époux [M] des dispositions de l’article 19 de la promesse de vente, intitulé «conditions suspensives», en prononcer la nullité et prononcer les condamnations demandées ci-dessus .

— Condamner in solidum la société HUMAN IMMOBILIER et les époux [M] sur le fondement de l’article 1240 du code civil à payer à Mme [T] épouse séparée [Y], la somme de 25 000 euros ;

— Condamner les mêmes, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, la société HUMAN IMMOBILIER demande au tribunal de :

« -Vu les articles 1240, 1343-2 et 1960 du code civil,

Vu l’article 6.I alinéa 8 de la Loi Hoguet,

Vu le compromis de vente en date du 2 juin 2021,

Vu la jurisprudence citée,

— Donner acte à la société HUMAN IMMOBILIER qu’il n’y pas d’opposition de sa part à la libération la somme de 10 000 euros séquestrée en ses comptes dès accord des parties à la vente ou décision judiciaire définitive ou assortie de l’exécution provisoire ;

— Voir Débouter Mme [T] épouse [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel et principalement ;

— Voir Condamner Mme [T] épouse [Y] à payer à la société HUMAN IMMOBILIER la somme de 17 000 euros, montant de la commission stipulée dans le compromis de vente du 2 juin 2021 contenant engagement des parties, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

A titre reconventionnel et subsidiairement,

— Voir Condamner Mme [T] épouse [Y] à payer à la société HUMAN IMMOBILIER la somme de 17 000 euros, à titre de dommages et intérêts équivalent au montant de la commission perdue, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

En toute hypothèse,

— Voir Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Voir Condanmer Mme [T] épouse [Y] à payer à la société HUMAN IMMOBILIER la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— Voir Ordonner l’exécution provisoire sur la demande présentée par la société HUMAN IMMOBILIER à l’encontre de Mme [T] épouse [Y] ;

— Voir Rejeter l’exécution provisoire sur les demandes présentées par Mme [T] épouse [Y].»

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 7 octobre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025, prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes « déclarer », « constater », « donner acte », « juger » et de « voir », lorsqu’elles développent en réalité des moyens, dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le juge.

Sur la nullité du compromis de vente du 2 juin 2021

Mme [T], épouse [Y], estime, à la lecture du compromis de vente du 2 juin 2021, qu’elle ne pouvait pas soupçonner que les époux [M] mettaient en vente une maison d’habitation dépourvue de terrain.

Elle affirme que, matériellement, elle ne pouvait pas savoir que l’espace vert situé à l’avant de la maison n’appartenait pas aux époux [M] en ce qu’il est délimité par des bordurettes blanches et que l’examen du site « google map » ne permet pas de révéler la « supercherie ».

Elle explique que les époux [M] lui ont bien promis, dans l’acte du 2 juin 2021, de lui vendre la parcelle située devant la maison et que, sur le fondement des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, ils ne lui ont pas délivré une information déterminante en visant la vente d’un jardin et d’une terrasse alors que l’espace vert situé devant la maison ne leur appartenait pas.

Elle ajoute que le bien visé à la promesse est différent de celui qui lui a été présenté.

Elle se fonde également sur les dispositions des articles 1104 et 1137 du code civil, en affirmant que les vendeurs se sont livrés à une « tromperie » avec l’agent immobilier, en ne lui indiquant pas lors de la visite que la « limite séparative de la propriété symbolisée par des bordurettes en bois incluait un jardin » qui ne leur appartenait pas, constitutive d’un dol.

La demanderesse s’appuie sur les courriels de l’agence immobilière des 16 juillet et 19 août 2021, postérieurs à la signature du compromis, pour alléguer qu’elle n’a pas été alertée de la situation avant la signature.

Elle conteste que l’annonce ait fait mention de la superficie du terrain de 415 m² et affirme que l’espace vert situé à l’avant de la maison est explicitement proposé à la vente.

Elle ajoute que l’annonce de l’agence immobilière est frauduleuse et que les vendeurs comme l’agent immobilier ont manqué à leur devoir de livrer une information déterminante et loyale pour surprendre son consentement. Estimant avoir été induite en erreur par l’agence immobilière qui savait vendre une maison sans jardin, elle considère que son consentement a été vicié et en conséquence que le compromis de vente est nul.

En réponse, les époux [M] font valoir que le descriptif du bien visé au compromis correspond à sa contenance réelle, à savoir une maison individuelle « dans un ensemble immobilier cadastré section AB [Cadastre 1] pour 415 m² ».

Ils estiment que c’est Mme [T] épouse [Y] qui a décidé à la suite de la signature du compromis de vente que le terrain devait avoir une autre contenance que celle contractuellement définie et d’y intégrer la parcelle située devant la maison alors que celle-ci est d’évidence un espace vert appartenant à l’association syndicale libre et que l’annonce immobilière mentionnait bien uniquement le terrain rattaché à la maison mais ne comprenait pas cet espace vert.

Ils ajoutent que la défenderesse ne démontre aucune tromperie de leur part et exposent qu’à aucun moment le bien présenté était en réalité « sans terrain ».

Ils précisent que la copie des statuts de l’association syndicale libre « les terres d'[Localité 10] » ont été signés par la défenderesse en même temps que le compromis.

Ils répondent à Mme [T] épouse [Y] que, si l’agence immobilière a cherché à trouver une solution consistant à proposer la cession de cet espace vert en assemblée générale de l’association syndicale libre dont M. [M] était le président, cela ne démontre pas l’existence d’une tromperie.

Ils indiquent que les mentions « terrasse et jardin ensoleillé » de l’annonce immobilière ne pouvaient viser l’espace vert appartenant à l’association syndicale libre soulignant que l’éclairage public est positionné sur ce terrain, confirmant ainsi son rôle d’espace commun et non privatif.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Ainsi, l’article 1330 du code civil dispose-t-il que le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Il suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

En ce qu’elle traduit un manquement à l’obligation de bonne foi dans la formation du contrat, il est jugé que la réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l’erreur qu’elle a provoquée sans qu’il puisse être reproché à la victime de ne pas s’être elle-même renseignée.

En application de l’article 9 du code de procédure civile il appartient à celui qui l’invoque d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort de l’annonce immobilière produite en pièce n°1 par Mme [T] épouse [Y] que le bien est décrit comme suit “située dans un quartier recherché de la commune, cette jolie maison individuelle comprend : entrée, séjour-salle à manger, cuisine équipée, une chambre avec salle de bain en rez-de-chaussée, wc. A l’étage : palier desservant 3 chambres, une salle d’eau à rénover. Garage, place de parking. Terrasse et jardin ensoleillé.”

Dans le tableau des caractéristiques du bien, il est indiqué “surface habitable : 120 m2” et “superficie terrain : 415 m2 ».

Figurent à cette annonce plusieurs photographies, dont l’une en façade sur rue laissant apparaître l’espace vert dont Mme [T] épouse [Y] affirme qu’il était compris dans le bien proposé à la vente, et l’autre présentant une terrasse et un jardin, dont il ressort à l’évidence qu’il s’agit de la partie privative située à l’arrière de la maison visée sous les termes « terrasse et jardin ensoleillé » de l’annonce.

Mme [T] épouse [Y] a émis une proposition d’achat le 29 avril 2021 après la visite du bien sur laquelle il est mentionné à l’adresse et désignation du bien : « [Adresse 5] cadastré section AB [Cadastre 1] pour 415 m² surface maison 120 m²», ce qu’elle ne conteste pas.

En outre, le 28 avril 2021, l’agence immobilière transmettait par courriel à Mme [T] épouse [Y] l’extrait cadastral correspondant au bien vendu, dont il ressort très clairement que la parcelle AB [Cadastre 1] est constituée d’une maison d’habitation, d’un jardin et d’une terrasse à l’arrière de la maison et que la limite de propriété devant la maison ne comprend pas l’espace vert dont Mme [T] épouse [Y] prétend qu’il lui a été présenté à la vente.

Aux termes du compromis de vente du 2 juin 2021, il est stipulé à l’article I intitulé « désignation du bien vendu » que le bien constitue une maison individuelle « dans un ensemble immobilier cadastré section AB [Cadastre 1] pour 415 m², une maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] formant le lot 23 du lotissement dénommé « les terres d'[Localité 10] » et comprenant : entrée, séjour-salle à manger, cuisine équipée, cellier, WC. Une chambre avec salle de bains. A l’étage : palier, 3 chambres, une salle de bains, WC. Garage. »

Était jointe au compromis de vente, la copie des statuts de l’association syndicale libre « les terres d'[Localité 10] », signée par Mme [T] épouse [Y] avec la mention « vu et pris connaissance », démontrant qu’elle avait connaissance du fait que le bien s’intégrait dans un lotissement comprenant des espaces verts, du mobilier urbain et des terrains propriétés de l’association syndicale libre.

Mme [T] épouse [Y] produit une photographie du site « google map » présentant la façade de la maison depuis la rue et un procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 26 août 2021, dont il ressort que le terrain situé devant la maison, côté rue, est entouré de bordurettes en bois et à l’intérieur duquel se tient un mât lampadaire d’éclairage public. En conséquence, si ce terrain agrémente l’avant de la maison pour lui éviter d’être immédiatement à l’aplomb de la chaussée, il ressort de l’ensemble de ces éléments et notamment de l’extrait cadastral fourni par l’agence immobilière, avant même la proposition d’achat émise par Mme [T] épouse [Y] le 29 avril 2021, qu’il ne fait pas partie du bien vendu.

Mme [T] épouse [Y] avait donc connaissance de cette information avant même la signature du compromis de vente et elle ne peut en conséquence reprocher aux époux [M] un quelconque défaut d’information à ce titre.

En outre, il ne peut être affirmé, comme le fait Mme [T] épouse [Y], que le bien serait dépourvu de terrain et que la mention « terrasse et jardin ensoleillé » constituerait une tromperie à laquelle auraient participé les époux [M], alors qu’il est parfaitement établi par les éléments produits au débat, et notamment l’extrait cadastral, que la parcelle vendue, AB [Cadastre 1], d’une superficie de 415m2, comprend une maison d’habitation d’une superficie de 120 m², ainsi qu’un terrain, ce dernier étant essentiellement situé à l’arrière de la maison.

Ce descriptif, conforme à la réalité, est également repris aux termes du compromis de vente du 2 juin 2021.

S’il ressort des courriels échangés les 29 juin et 19 août 2021 entre l’agence immobilière et Mme [T] épouse [Y] que la première a cherché, avec M. [M], président du syndicat libre, à assister la seconde dans ses démarches pour se voir rétrocéder l’espace vert situé à l’avant de la maison par le syndicat libre, ils ne permettent pas de démontrer une quelconque manœuvre dolosive des époux [M] qui aurait pu induire en erreur l’acquéresse à la signature du compromis de vente le 2 juin 2021.

Dans ces conditions, Mme [T] épouse [Y] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, ni de l’élément matériel, ni de l’élément moral constitutif du dol.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de nullité du compromis de vente dirigée contre les époux [M].

Sur la demande indemnitaire dirigée à l’encontre des époux [M] et de la société HUMAN IMMOBILIER par Mme [T] épouse [Y]

Mme [T] épouse [Y] estime que l’annonce publiée par la société HUMAN IMMOBILIER est mensongère en ce qu’elle mentionne offrir à la vente une maison comportant un jardin et une terrasse alors qu’elle affirme que les époux [M] ne sont pas propriétaires du jardin. Elle invoque notamment les dispositions de l’article 1112-1 du code civil et des articles L.121-2 et suivant du code de la consommation, en indiquant que la présentation visuelle, la photo, l’information rédactionnelle et l’annonce verbale lors de la visite sont constitutives de pratiques commerciales trompeuses punies de deux ans d’emprisonnement et d’une amende de 300 000 euros.

Elle qualifie le comportement de l’agence immobilière et des époux [M] de « malhonnête » et estime qu’elle a subi un préjudice moral important. Elle demande à être indemnisée par les époux [M] et la société HUMAN IMMOBILIER de son préjudice moral et sollicite la somme de 25 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

La société HUMAN IMMOBILIER expose que selon mandat de vente du 28 février 2021, les époux [M] lui ont confié la vente du bien correspondant au lot cadastré AN [Cadastre 1] d’une superficie de 415 m².

Elle indique avoir sensibilisé Mme [T] épouse [Y] sur le fait que l’espace vert devant la maison n’était pas compris dans le descriptif, transmettant l’extrait du cadastre délimitant ladite parcelle. Elle ajoute que la proposition d’achat de Mme [T] épouse [Y] décrit le bien comme suit : « cadastré section AB [Cadastre 1] pour 415 m² surface maison 120 m² ».

Elle explique que c’est à la suite de la signature du compromis de vente le 2 juin 2021 que Mme [T] épouse [Y] a fait part de son intérêt pour l’espace vert attenant au bien immobilier et que c’est dans ces conditions que le 29 juin 2021, l’agence immobilière s’est rapprochée du vendeur, président de l’association syndicale libre pour envisager la possibilité de vendre ledit espace vert.

La société HUMAN IMMOBILIER fait valoir que Mme [T] épouse [Y] ne précise pas le fondement de sa demande et rappelle qu’il lui appartient de démontrer la faute de l’agent immobilier, son préjudice et le lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage.

Elle conteste ainsi avoir affirmé à Mme [T] épouse [Y] que l’espace vert situé à l’avant de la maison entrait dans le champ contractuel.

Elle rappelle que la superficie du terrain est annoncée et que les termes de l’annonce publiée ne peuvent laisser supposer que l’espace vert situé devant la maison était inclus dans la vente, pas plus que la description « terrasse et jardin ensoleillé », rappelant que ledit espace vert est orienté au nord, au contraire du jardin et de la terrasse situés au sud à l’arrière de la maison.

Elle estime que la transmission de l’extrait cadastral et l’implantation d’un éclairage public sur cette parcelle ne permettent pas de douter de sa vocation de partie commune.

Elle explique que la description du bien aux termes du compromis de vente du 2 juin 2021 ainsi que la copie des statuts signée par Mme [T] épouse [Y] lui permettaient d’avoir une complète information sur le bien vendu.

La société HUMAN IMMOBILIER estime en conséquence que Mme [T] épouse [Y] ne peut lui reprocher aucune faute.

Les époux [M] s’associent aux moyens de la société HUMAN IMMOBILIER.

***

L’agent immobilier est soumis à une obligation générale d’information et de conseil à l’égard du tiers acquéreur, dont la violation est susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel.

Conformément à l’article 1241 du code civil, le tiers acquéreur qui prétend engager la responsabilité d’un agent immobilier sur le fondement de la violation d’une obligation générale d’information et de conseil, doit caractériser ce manquement, le préjudice subi et le lien de cause à effet entre le manquement et le préjudice allégués.

La violation d’une obligation d’information n’est susceptible d’engager la responsabilité de celui qui y contrevient que si l’information a eu un caractère déterminant dans la décision du créancier de cette obligation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui l’invoque d’en rapporter la preuve.

L’article L.121-2 du code de la consommation, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que « une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l’une des circonstances suivantes :

1° Lorsqu’elle crée une confusion avec un autre bien ou service, une marque, un nom commercial ou un autre signe distinctif d’un concurrent ;

2° Lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants :

a) L’existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service ;

b) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service ;

c) Le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service ;

d) Le service après-vente, la nécessité d’un service, d’une pièce détachée, d’un remplacement ou d’une réparation ;

e) La portée des engagements de l’annonceur, la nature, le procédé ou le motif de la vente ou de la prestation de services ;

f) L’identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel ;

g) Le traitement des réclamations et les droits du consommateur ;

3° Lorsque la personne pour le compte de laquelle elle est mise en œuvre n’est pas clairement identifiable ».

L’article L.121-3 du code de la consommation, dans sa version applicable à l’espèce, ajoute que « une pratique commerciale est également trompeuse si, compte tenu des limites propres au moyen de communication utilisé et des circonstances qui l’entourent, elle omet, dissimule ou fournit de façon inintelligible, ambiguë ou à contretemps une information substantielle ou lorsqu’elle n’indique pas sa véritable intention commerciale dès lors que celle-ci ne ressort pas déjà du contexte.

Lorsque le moyen de communication utilisé impose des limites d’espace ou de temps, il y a lieu, pour apprécier si des informations substantielles ont été omises, de tenir compte de ces limites ainsi que de toute mesure prise par le professionnel pour mettre ces informations à la disposition du consommateur par d’autres moyens.

Dans toute communication commerciale constituant une invitation à l’achat et destinée au consommateur mentionnant le prix et les caractéristiques du bien ou du service proposé, sont considérées comme substantielles les informations suivantes :

1° Les caractéristiques principales du bien ou du service ;

2° L’adresse et l’identité du professionnel ;

3° Le prix toutes taxes comprises et les frais de livraison à la charge du consommateur, ou leur mode de calcul, s’ils ne peuvent être établis à l’avance ;

4° Les modalités de paiement, de livraison, d’exécution et de traitement des réclamations des consommateurs, dès lors qu’elles sont différentes de celles habituellement pratiquées dans le domaine d’activité professionnelle concerné ;

5° L’existence d’un droit de rétractation, si ce dernier est prévu par la loi. »

En l’espèce, Mme [T] épouse [Y] estime que la présentation visuelle, la photographie, l’information rédactionnelle de l’annonce puis l’information verbale lors de la visite, confortée par une clôture qui ne se trouve pas en limite de propriété constituent des pratiques commerciales trompeuses.

Or, ainsi qu’il a été énoncé supra, l’annonce immobilière produite en pièce n°1 par Mme [T] épouse [Y] précise dans le tableau des caractéristiques du bien « surface habitable 120 m2 » et « superficie terrain : 415 m2 » et dans le texte de l’annonce, après le descriptif de la maison, il est indiqué « terrasse et jardin ensoleillé ». Sont jointes à l’annonce, plusieurs photographies, dont l’une en façade laissant apparaître l’espace vert entouré de bordurettes en bois propriété de l’association syndicale libre et une photographie de l’arrière de la maison permettant de visualiser la terrasse et le jardin, mentionnés au singulier dans l’annonce.

Il ne peut dont être retenu que les caractéristiques essentielles du bien, telles que présentées à l’annonce immobilière, sont fausses ou de nature à induire en erreur, le bien présenté à la vente disposant bien d’un jardin et d’une terrasse comme annoncé.

La société HUMAN IMMOBILIER justifie en outre avoir transmis à Mme [T] épouse [Y], le 28 avril 2021, soit avant même qu’elle présente une proposition d’achat, un extrait cadastral dont il ressort très clairement que la parcelle AB [Cadastre 1], mise en vente, est constituée d’une maison d’habitation, d’un jardin et d’une terrasse à l’arrière de la maison et que la limite de propriété devant la maison ne comprend pas l’espace vert dont Mme [T] épouse [Y] prétend qu’il lui a été présenté à la vente.

La société HUMAN IMMOBILIER justifie en outre que le descriptif du bien aux termes du compromis de vente du 2 juin 2021 est conforme audit extrait cadastral mais également au mandat de vente signé le 28 février 2021 et à l’acte produit par les époux [M] visant la parcelle B [Cadastre 7] dont elle démontre qu’elle est identique à la parcelle portant le numéro AB [Cadastre 1].

Il est encore rappelé que la copie des statuts du syndicat libre « les terres d'[Localité 10] », signée par Mme [T] épouse [Y] avec la mention « vu et pris connaissance » est jointe au compromis de vente, démontrant qu’elle avait connaissance du fait que le bien s’intégrait dans un lotissement comprenant des espaces verts, du mobilier urbain et des terrains propriétés du syndicat libre.

Dans ces conditions, Mme [T] épouse [Y], à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre aucune faute qui serait imputable à la société HUMAN IMMOBILIER.

S’agissant de la responsabilité des époux [M], il n’est pas plus démontré par Mme [T] épouse [Y] que ceux-ci aient commis une faute. En effet les époux [M] ne se sont pas rendus coupables de rétention d’information sur les caractéristiques du bien : l’annonce immobilière n’était pas trompeuse et l’acquéresse avait eu connaissance de l’extrait cadastral avant la signature du compromis ainsi que de la copie des statuts de l’association syndicale libre, propriétaire de l’espace vert situé devant la maison.

En l’absence de faute commise par l’agence immobilière comme par les époux [M] relativement à la présentation du bien immobilier, l’accusation de connivence proférée par Mme [T] s’avère dépourvue de tout fondement.

Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes indemnitaires présentées à titre subsidiaire à leur encontre.

Sur la demande des époux [M] au titre de la clause pénale

Les époux [M], se fondant sur les dispositions des articles 1589, 1103 et 1231-5 du code civil, font valoir que Mme [T] épouse [Y] n’a pas réitéré le compromis de vente par acte authentique à la date prévue et qu’ils l’ont mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 9 novembre 2021, reçue le 10 novembre suivant.

Ils estiment en conséquence être bien fondés, en application des termes du compromis de vente, à solliciter le versement de la somme prévue à l’article « clause pénale », soit 17 150 euros et rappellent que Mme [T] épouse [Y] a versé à la société HUMAN IMMOBILIER la somme de 10 000 euros.

Mme [T] épouse [Y] considère que les termes du compromis de vente sont ambigus en ce qu’ils prévoient que la promesse sera réitérée au plus tard le 2 septembre 2021 mais que la date n’est pas extinctive. Elle indique qu’elle n’a pas été mise en demeure de réitérer l’acte à un jour et une date déterminés devant notaire et qu’aucun procès-verbal de carence ou projet d’acte n’ont jamais été dressés.

Elle explique ainsi n’avoir jamais eu à refuser la signature de l’acte authentique car on ne lui a pas demandé.

Elle affirme que la lettre du 1er octobre 2021 adressée par la société HUMAN IMMOBILIER et faisant état de la possibilité de lui céder l’espace vert devant la maison constitue une novation des relations entre les parties dans les conditions prévues à l’article 1329 du code civil.

Elle ajoute que la condition suspensive de fournir un certificat de contrôle de l’assainissement dans un délai de deux mois à compter de la signature du compromis de vente n’a pas été respectée et que les époux [M] n’en justifiant pas, le compromis de vente est résilié.

Mme [T] épouse [Y] considère que les dispositions de l’article 1304-3 du code civil qui prévoient que la clause résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt, permettent de considérer que la promesse est frappée de nullité.

Elle ajoute que les époux [M] ont finalement vendu le bien le 8 juillet 2022 pour la somme de 376 000 euros.

***

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1329 du code civil dispose que « la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée.

Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. » et l’article 1330 du même code ajoute « la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte ».

En l’espèce, il ressort de la lettre adressée le 1er octobre 2021 par l’agence immobilière au conseil de Mme [T] épouse [Y] qu’il était envisagé de procéder à la vente du bien sous réserve d’un écrit du président de l’association syndicale libre précisant que la cession de la parcelle contestée ferait l’objet d’une résolution lors de la prochaine assemblée générale et que le vendeur prendrait à sa charge la moitié des frais de bornage de ladite parcelle, les frais de cession restant à la charge de Mme [T] épouse [Y].

Cette lettre qui n’est pas revêtue de la signature des époux [M] et sur laquelle Mme [T] épouse [Y] n’a pas donné son accord ne peut en conséquence constituer une novation au compromis de vente signé entre les parties le 2 juin 2021.

Il est stipulé au compromis de vente du 2 juin 2021 à l’article XV intitulé « dépôt de garantie » que l’acquéreur verse la somme de 10 000 euros sur le compte séquestre de la société HUMAN IMMOBILIER (alors dénommée BOURSE DE L’IMMOBILIER). Il est précisé « en cas de non réalisation d’une des conditions suspensives à la date limite prévue pour la signature de l’acte authentique, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues. La somme versée à titre de dépôt de garantie sera alors intégralement restituée à l’acquéreur par le séquestre ».

Il est en conséquence expressément prévu, en l’absence de réalisation d’une des conditions suspensives, la caducité du compromis.

A l’article XIX du compromis, intitulé « conditions suspensives » il est stipulé que « les vendeurs s’engagent à fournir un certificat de contrôle de l’assainissement au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la date de signature du présent compromis. Si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable au vendeur ou à l’acquéreur en raison notamment de la faute, de la négligence, de la mauvaise foi ou d’un abus de droit, l’autre partie pourra demander, à ses frais, le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil par tous moyens amiables ou judiciaires ».

En l’espèce, la société HUMAN IMMOBILIER produit une lettre de la société SUEZ du 30 juin 2021 indiquant que la propriété présentait une anomalie, à savoir le raccordement de la fontaine au réseau d’eaux pluviales. Il n’est toutefois pas justifié de la production de ladite lettre dans le délai de deux mois suivant la signature du compromis, soit le 2 août 2021, de sorte que la condition suspensive n’était pas réalisée à cette date.

Il se comprend de l’article XV intitulé « dépôt de garantie » qu’en cas de non réalisation de la condition suspensive à la date limite prévue pour la signature de l’acte authentique, soit en l’espèce le 2 septembre 2021, le compromis de vente est considéré comme nul et non avenu et que la somme versée au titre dudit dépôt de garantie sera intégralement reversée à l’acquéreur.

En conséquence, la condition suspensive tenant à la production d’un certificat de contrôle de l’assainissement dans un délai de deux mois à compter de la signature du compromis n’étant pas réalisé, il y a lieu de prononcer la caducité du compromis et non sa nullité.

La caducité du compromis étant prononcée, la demande des époux [M] au titre de la clause pénale est rejetée.

Il n’est pas contesté que la société HUMAN IMMOBILIER a été constituée séquestre du dépôt de garantie pour la somme de 10 000 euros. Il est donc ordonné à la société HUMAN IMMOBILIER de restituer en sa qualité de séquestre à Mme [T] épouse [Y] la somme de 10 000 euros.

Sur la demande de Mme [T] épouse [Y] aux époux [M] au titre de la clause pénale

Mme [T] épouse [Y] demande que M. et Mme [M] soient condamnés conjointement et solidairement à lui verser la somme de 17 150 euros en application de la clause pénale prévue à l’article 24 du compromis de vente.

Les époux [M] ne répondent pas à ce moyen.

En l’espèce, la demande Mme [T] épouse [Y] apparaît parfaitement contradictoire avec le moyen qu’elle invoque pour s’opposer au versement de la clause pénale aux époux [M].

Elle ne peut pas en effet indiquer dans le même temps que la condition suspensive du contrôle de l’assainissement n’était pas réalisée au 2 septembre 2021 et revendiquer le paiement de la clause pénale, laquelle n’est due qu’en cas de réalisation des conditions suspensives prévues à l’acte.

La demande de Mme [T] épouse [Y] au titre de la clause pénale sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de paiement de la société HUMAN IMMOBILIER

La société HUMAN IMMOBILIER, se fondant sur les dispositions de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, demande que sa commission prévue au compromis de vente lui soit versée, soit la somme de 17 000 euros.

Elle fait valoir qu’en l’absence de condition suspensive d’un financement, il n’existait pas de sanction au dépassement du délai de levée de la condition suspensive par la communication du certificat de contrôle de l’assainissement. Elle ajoute qu’à défaut de caducité du compromis et à défaut de réitération par acte authentique, sa commission est due. Elle affirme que la production dudit certificat n’était pas un élément constitutif de l’engagement de Mme [T] épouse [Y], laquelle ne l’a invoquée que postérieurement à l’introduction de la présente instance.

La société HUMAN IMMOBILIER soutient qu’un contrôle de l’assainissement a été réalisé le 25 juin 2021 et qu’un nouveau contrôle a été effectué le 10 septembre 2021.

Elle s’appuie sur l’article XXIII du compromis de vente qui prévoit que la commission de l’agent immobilier lui sera acquise dès la réalisation des conditions suspensives et affirme que si la vente n’a pas été réitérée c’est en raison du seul comportement fautif de Mme [T] épouse [Y].

Elle ajoute que son préjudice est réel, le bien ayant finalement été vendu par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier.

Subsidiairement, elle invoque le préjudice subi en raison du fait d’avoir été privée de la rémunération que son mandant devait lui verser et demande la condamnation de Mme [Y] épouse [T] au paiement de la somme de 17 000 euros.

Mme [T] épouse [Y] se prévaut de la non réalisation de la condition suspensive prévue à l’acte, rappelant que son conseil a demandé la justification du certificat de contrôle de l’assainissement le 20 octobre 2021 et qu’il ne lui a été transmis que le 22 octobre 2021, soit hors délai. Elle considère que le compromis de vente était résilié à défaut pour les conditions suspensives prévues à l’acte d’être accomplies.

***

En application des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1979, et 73 du décret n 72-678 du 20 juillet 1972, si l’opération pour laquelle l’agent immobilier a été mandaté n’a pas été effectivement conclue, alors l’agent immobilier n’a pas droit à sa rémunération. Il ne peut obtenir que des dommages-intérêts, à la condition qu’il démontre une faute de l’une des parties.

En effet, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice

L’agent immobilier ne peut obtenir une indemnisation de l’acquéreur, qu’en rapportant la preuve d’une faute de ce dernier, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre cette faute et ce préjudice.

L’indemnisation de l’agent immobilier ne peut consister qu’en la chance perdue de percevoir une commission et ne saurait égaler l’intégralité de la commission espérée.

En l’espèce, il est stipulé à l’article XXIII du compromis de vente, intitulé « commission de négociation » que la somme de 17 000 euros correspondant à la rémunération de l’agent immobilier « sera entièrement acquise à la BOURSE DE L’IMMOBILIER dont la mission sera terminée dès la réalisation des conditions suspensives ».

Ainsi qu’il a été décidé supra, la condition suspensive relative à la fourniture d’un certificat de contrôle de l’assainissement n’était pas réalisée le 2 août 2021, à l’expiration du délai de deux mois prévu, ni à la date fixée pour la réitération du compromis par acte authentique, soit le 2 septembre 2021, de sorte que le compromis était considéré comme « nul et non avenu » à cette date, comme stipulé à l’article XV dudit compromis.

Contrairement aux affirmations de la société HUMAN IMMOBILIER, rédacteur du compromis, il était donc bien prévu comme conséquence à l’absence de réalisation des conditions suspensives à la date du 2 septembre 2021, la caducité du compromis de vente.

En outre, il sera relevé, à titre surabondant, que les deux lettres établies par la société SUEZ relatives à l’assainissement portant les dates des 30 juin et 15 septembre 2021 ont été adressées directement à la société HUMAN IMMOBILIER, alors dénommées BOURSE DE L’IMMOBILIER, de sorte qu’il lui appartenait d’en assurer la transmission à Mme [T] épouse [Y], s’agissant d’une condition suspensive pesant sur les vendeurs, ses mandants et qu’elle n’en justifie la transmission au conseil de Mme [T] épouse [Y] qu’en date du 22 octobre 2021, soit très postérieurement à la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique, le 2 septembre 2021.

Il ne peut être soutenu par la société HUMAN IMMOBILIER que cette condition suspensive n’aurait pas de caractère déterminant pour Mme [T] épouse [Y] alors qu’en sa qualité de rédacteur d’acte, elle a elle-même prévu que la fourniture d’un certificat de contrôle de l’assainissement constituait une condition suspensive à la vente et qu’elle avait parfaitement connaissance des conséquences de la non-réalisation de ladite condition suspensive.

A défaut pour la société HUMAN IMMOBILIER de rapporter la preuve qui lui incombe d’une faute de Mme [T], épouse [Y] dans l’absence de réalisation de la condition suspensive, sa demande de paiement est rejetée.

La demande de la société HUMAN IMMOBILIER au titre des intérêts au taux légal et de leur capitalisation est par voie de conséquence également rejetée.

Sur les autres demandes

Les époux [M], demandeurs à l’instance et succombants, seront condamnés aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité et aucune des parties n’ayant obtenu intégralement gain de cause, les demandes au titre des frais irrépétibles des époux [M], de la société HUMAN IMMOBILIER et de Mme [T] épouse [Y] sont rejetées.

Enfin, il sera rappelé que selon les nouvelles dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune condamnation n’étant prononcée au préjudice de la société HUMAN IMMOBILIER, elle sera déboutée de sa demande de rejet de l’exécution provisoire, au surplus non fondée.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [U] [T] épouse [Y] de sa demande de nullité du compromis de vente ;

PRONONCE la caducité du compromis de vente ;

ORDONNE le versement de la somme de 10 000 euros, séquestrée entre les mains de la société HUMAN IMMOBILIER au profit de Mme [U] [T] épouse [Y] ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties en ce comprises celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [M] et Mme [A] [Z] épouse [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le 08 JANVIER 2026 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.