TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06054 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMLJ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 12], situé [Adresse 2], A.Derain, D.Ingres et [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 13], représenté par son syndic ATRIUM GESTION [Localité 10], Société par actions simplifiées au capital de 50.000 euros ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [S] [M] épouse [K], demeurant [Adresse 3]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Zhara BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] sont propriétaires des lots 3 et 143 dépendant de la copropriété [Adresse 11] [Adresse 8] située [Adresse 1], E. Delacroix, A. Derain, D. Ingres et P. Cezanne, à [Localité 14].

Par assignation en date du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION PARIS 15, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’exploitation des lieux, sans quelconque règlement depuis 2019,

Vu le précédent jugement du 25 mai 2025,

— condamner solidairement M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] au paiement de la somme de 9.586,80 euros, appel du troisième trimestre 2024 inclus, en principal majorée des intérêts légaux sur la somme de 5.676,92 euros à compter du 12 décembre 2023, puis sur celle de 8.258,05 euros à compter du 6 juin 2024, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

— les condamner solidaire au paiement de la somme de 2.800,00 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.400,00 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges courantes et travaux du 01/01 au 31/03/2023 à l’appel charges courantes et travaux du 01/07 au 30/09/2025 outre l’appel au titre des honoraires liquidateur ASL,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 9 mars 2021, 5 janvier 2023 et 12 décembre 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, charges courante et fonds travaux 2025 appel n° 1/4 et honoraires liquidateur asl inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.329,43 euros outre un décompte des frais nécessaires pour la somme de 2.057,80 euros.

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES s’élève à la somme de 7.329,43 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 9 septembre 2024, pour la période du 1er janvier 2023 (charges courantes 2023 et fonds travaux – appel n° 3/4 01/01) au 1er juillet 2024 (charges courantes 2025 et fonds travaux – appel n° 1/4 01/07 et honoraires liquidateur asl) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du :

—  16 décembre 2023, date de distribution de la mise en demeure du 12 décembre 2023, sur la somme de 4.541,21 euros,

—  6 juin 2024, date de délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 1.981,56 euros,

—  18 septembre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

Concernant la solidarité des défendeurs, il convient de rappeler que, à moins qu’il n’existe une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, les indivisaires sont tenus conjointement et non solidairement du paiement des charges.

En l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas produit par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES. Au surplus, le bien ne constitue pas le logement de la famille au sens de l’article 220 du code civil.

En conséquence, En conséquence, M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] seront tenus conjointement au paiement de ces sommes à proportion des droits de chacun d’eux dans l’indivision.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal d’instance tribunal judiciaire d’Evry du 25 mai 2023 au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2022.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 12] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation à lui payer une indemnité de 730,00 euros en réparation de son préjudice.

Co responsables du préjudice, ils seront condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient de rappeler que le coût d’une sommation de payer, délivré par un huissier de justice, relève des frais nécessaires et non des dépens. En conséquence, à la somme de 2.057,80 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES, s’ajoute le coût de la sommation de payer (169,57 euros), soit une somme totale de 2.227,37 euros.

Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  1.841,80 euros [honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2022 (455,00 €) et 1er trimestre 2023 (478,80 €) + honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice (204,00 €) + honoraires transmission dossier avocat (500,00 €) + honoraire de constitution d’hypothèque (204,00 €)], dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  216,00 euros, "inscription hl 21.12.2022/ETUDE [G] [U]" en l’absence de justificatif de l’exécution de cette formalité.

Cependant, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES justifie de la délivrance de la sommation de payer du 6 juin 2024. En conséquence, M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] seront condamnés au paiement de la somme de 169,57 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] seront également condamnés in solidum à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES la somme de 7.329,43 euros au titre des charges impayées arrêtées au 09 septembre 2024, pour la période du 1er janvier 2023 (charges courantes 2023 et fonds travaux – appel n°3/4 01/01) au 1er juillet 2024 (charges courantes 2025 et fonds travaux – appel n° 1/4 01/07) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2023 sur la somme de 4.541,21 euros, puis à compter du 6 juin 2024, date de délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 1.981,56 euros et enfin à compter 18 septembre 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE in solidum M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES la somme de 730 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES la somme de 169,57 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES ROCHES en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [F] [K] et Mme [S] [M] épouse [K] aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,