TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/00631

N° RG 24/02417 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JADP

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R] [U]

né le 19 Octobre 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [W] épouse [U]

née le 15 Mai 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Jean-Julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 61

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [D] [J]

né le 01 Décembre 1992 à [Localité 4] (AFGHANISTAN), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Quentin BEAUPREZ : Auditeur de justice

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

Rédigé par Quentin BEAUPREZ, auditeur de justice, sous le contrôle de Nadia LARHIARI, Juge des contentieux de la protection, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 mai 2023, avec effet au 24 mai 2023, Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] (ci-après dénommés les époux [U]) ont donné à bail à Monsieur [D] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 595 euros provisions sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, les époux [U] ont fait signifier à Monsieur [D] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1.785,- euros au titre des loyers impayés arrêtés 09 février 2024, ainsi que de produire une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, les époux [U] ont attrait Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Les déclarer recevables en leur action ;

— Constater l’acquisition au 14 mars 2024, subsidiairement au 27 mars 2024, des effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les époux [U] d’une part, et Monsieur [D] [J] d’autre part, portant sur le local d’habitation sis [Adresse 2] ;

— Très subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;

En conséquence,

— Dire et juger que Monsieur [D] [J] est occupant sans droit ni titre ;

— Condamner Monsieur [D] [J] ainsi que tous occupants éventuels de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, tant de corps que de biens, le local loué, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [D] [J] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise de leurs clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et de la provision sur charges ;

— Condamner Monsieur [D] [J] à payer aux époux [U], à compter du 14 mars 24, subsidiairement au 27 mars 2024, date de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 595 euros et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise de ses clés ;

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acomptes de charges prévues au contrat de bail et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [D] [J] à payer aux époux [U] la somme de 3.579 euros représentant le montant de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 17 septembre 2024, majoré des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— Condamner Monsieur [D] [J] à payer aux époux [U] une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire (128,29 euros).

A l’audience du 10 décembre 2024, les époux [U], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur créance à la somme de 4.254 euros. Ils font valoir qu’il n’y a eu ni régularisation du paiement ni production de l’attestation d’assurance habitation dans les délais. Ils rapportent également qu’un plan d’apurement à l’amiable a été mis en place entre les parties mais n’a pas été respecté par Monsieur [D] [J]. Les demandeurs indiquent que Monsieur [D] [J] a récemment repris le versement d’un montant mensuel de 555 euros, alors que le loyer est de 595 euros, et soulignent qu’ils sont dans une situation financière également compliquée. Ils s’opposent aux délais de paiement sollicités.

Monsieur [D] [J], comparant en personne, indique être intérimaire pour des revenus hebdomadaires de 250 à 350 euros depuis le 22 mai 2024. Il soutient qu’il devrait commencer un nouvel emploi le 13 décembre pour la société « Action » sans verser de justificatif. Il déclare avoir un enfant de trois ans lequel vit chez sa mère. Il sollicite des délais de paiement en payant le loyer courant ainsi que 200 euros supplémentaires chaque mois. Il demande à pouvoir rester dans le logement et explique l’échec du plan d’apurement par le fait qu’il n’avait pas d’argent. Il fait valoir qu’un dossier à la Banque de France a été déposé et que l’analyse de sa situation est en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, les époux [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2023 contient, en son article VIII, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024 pour la somme en principal de 1.785,- euros.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [D] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [D] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [D] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du relevé de compte du 08 décembre 2024 qu’à cette date Monsieur [D] [J] est redevable d’une somme de 4.254 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Monsieur [D] [J] est dès lors condamné à payer cette somme aux époux [U], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 septembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, un plan d’apurement amiable a déjà été mis en œuvre le 24 septembre 2024 à compter du 1er octobre 2024. Or, force est de constater que ce plan a été mis en échec dès le premier mois, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [D] [J].

En outre, au regard du montant des ressources indiqués par le défendeur à l’audience, il y a lieu de constater que ce dernier est dans une situation financière délicate ne permettant pas un apurement de la dette dans le délai légal.

Enfin, la situation des propriétaires, lesquels justifient d’un prêt immobilier affecté au bien loué, sont également placés dans une situation financière délicate compte tenu des impayés de loyers.

Leur situation doit également être prise en considération.

Par conséquent, la demande en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [J] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la situation économique précaire de Monsieur [D] [J], il y a lieu, en équité, de débouter les époux [U] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [R] [U] et Madame [O] [W] épouse [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2023 entre Monsieur [R] [U] et Madame [O] [W] épouse [U] d’une part et Monsieur [D] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 avril 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [J] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [J] de sa demande de délais de paiement;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [R] [U] et Madame [O] [U] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [J] à verser à Monsieur [R] [U] et Madame [O] [W] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [D] [J] à verser à Monsieur [R] [U] et Madame [O] [W] épouse [U] la somme de 4.254 euros (quatre mille deux cents cinquante-quatre euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 08 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE Monsieur [R] [U] et Madame [O] [W] épouse [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,