TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/07244 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOGS

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Décembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [N] [C] [W], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [P] [S] [U], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 23 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Décembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] sont propriétaires des lots 62, 362 et 365 dépendant de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 8].

Par assignation en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

— le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,

— condamner in solidum M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] à lui payer les sommes de :

. 9.570,38 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, appel provisions sur charges 01/07/2024 3/4 et cotisation fonds travaux 01/07/2024 3/4 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

. 1.041,27 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 26 octobre 2023, date du commandement de payer,

— rejeter toute demande de délais,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 23 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 22 décembre 2022, 13 février 2023 et 21 octobre 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, provisions sur charges 01/07/2024 3/4 et cotisation fonds travaux 01/07/2024 3/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9.570,38 euros.

Il convient de déduire de la créance réclamée la somme de 192,48 euros réclamée à titre de « REGUL REMBT COJUSTICE 28/10/22 » pour laquelle ni explication ni pièce ne sont produites.

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] s’élève à la somme de 9.377,90 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 31 décembre 2022 (solde charges 01/01/2022 – 31/12/2022) au 1er juillet 2024 (appel provisions sur charges 01/07/2024 3/4 et cotisation fonds travaux 01/07/2024 3/4) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 5.108,26 et à compter du 12 novembre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité des défendeurs, il convient de rappeler que, à moins qu’il n’existe une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, les indivisaires sont tenus conjointement et non solidairement du paiement des charges.

En l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas produit par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5]. En conséquence, M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] seront tenus conjointement au paiement de ces sommes à proportion des droits de chacun d’eux dans l’indivision.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal judiciaire, pôle de proximité, d’Evry en date du 17 mai 2021 au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2020.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation à lui payer une indemnité de 940,00 euros en réparation de son préjudice.

Co responsable du préjudice les défendeurs sont condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sollicite la somme de 1.041,27 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  42,00 euros – 05/09/2023 – mise en demeure + 33,00 euros – 20/09/2023 – relance après mise en demeure, en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure,

—  780,00 euros (390,00 x 2) – constitution du dossier transmis à l’huissier et constitution du dossier remis à l’avocat, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

22,03 euros – intérêts de retard du 20/09/2023 qui n’entrent pas dans le champ des frais nécessaires.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] justifie de la délivrance du commandement de payer du 26 octobre 2023. En conséquence, M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 164,24 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] seront également condamnés in solidum à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 9.377,90 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 31 décembre 2022 (solde charges 01/01/2022 – 31/12/2022) au 1er juillet 2024 (appel provisions sur charges 01/07/2024 3/4 et cotisation fonds travaux 01/07/2024 3/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 5.108,26 euros et à compter du 12 novembre 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 12 novembre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

CONDAMNE in solidum M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 940,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 164,24 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [N] [C] [W] et Mme [P] [S] [U] aux dépens

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,