Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 16 octobre 2025, n° 25/04888

TJ Évry 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la SCI APADANA n'a pas payé ses charges, justifiant ainsi la demande de paiement des sommes dues.
Accepté
Provisions sur charges exigibles
Le tribunal a jugé que les provisions sur charges étaient dues et exigibles, justifiant la demande de paiement.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement
Le tribunal a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice financier direct à la copropriété, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de la créance
Le tribunal a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et nécessaires, justifiant ainsi la demande de remboursement.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a statué que la SCI APADANA, ayant succombé, devait supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 16 oct. 2025, n° 25/04888
Numéro(s) :	25/04888
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 3 ], S.C.I. APADANA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 11]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/04888 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q62A

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], dont le siège social est situé [Adresse 4], représent par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], société par actions simplifiée, immatriculée au RCS D'[Localité 11] sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. APADANA, Société civile immobilière immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le numéro 983 941 832, dont le siège social est situé [Adresse 2]

non comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 24 Juillet 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Septembre 2025 et mise en délibéré au 16 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI APADANA est propriétaire des lots numéros 2, 3, 17 et 21 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 7] à [Adresse 9] (91100).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile la SCI APADANA devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], en son action;

— L’EN DECLARER bien fondé;

En conséquence :

— CONDAMNER la SCI APADANA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, la somme totale de 7 032,53 euros, correspondant à :

• 5 306,57 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er juillet 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

• 660,76 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice de l’année 2025 devenues exigibles par anticipation,

• 1 065,20 euroscorrespondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

— CONDAMNER la SCI APADANA aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que la défenderesse ne s’acquitte que très irrégulièrement et partiellement pas du paiement de ses charges de copropriété.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave très notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans pour la totalité de sa créance afin de pouvoir, le cas échéant, procéder par la voie de la saisie immobilière.

A l’audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

La SCI APADANA, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I.

Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 23 mai 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à la SCI APADANA, dont l’avis de réception a été signé le 26 mai 2025, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement sous 30 jours de la provision exigible le 1er avril 2025, d’un montant de 660,76 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un relevé de compte du syndic en date du 18 juillet 2025, sur la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, faisant apparaître un compte débiteur de 6 371,77 euros, frais de recouvrement de 1 065,20 euros inclus,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 6 juin 2023, 2 juillet 2024 et 8 avril 2025 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— le contrat de syndic,

— et un tableau des charges prévisionnelles.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété impayéées :

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il y a lieu de déduire du montant réclamé par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5]:

— les appels de fonds travaux loi ALUR des 3ème et 4ème trimestres 2024, d’un montant de 54,22 euros, et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025, d’un montant de 59,71 euros, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2024 et 2025 n’ayant été versé aux débats,

— et la somme de 36.65 euros inscrite au débit du relevé de compte versé aux débats à la date du 1er janvier 2025 au titre de “AJUST.AV. TRESORERIE”, la résolution numéro 10 du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juin 2023 ne prévoyant que 4 appels de fonds trimestriels en 2024 et la convocation d’une assemblée générale supplémentaire en cas de compte débiteur, ce dont il n’est pas justifié.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] peut prétendre au titre des charges impayées, sur la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, appel de fonds 3ème trimestre 2025, 3/11 APPEL TRESORERIE EXCEPTIONNELLE et 12/12 ISOLATION DES [Localité 8] ET PLANCHERS incus, s’élève à la somme de 4 982,35 euros (=5 306,57€-54,22€-54,22€-59,71€-59,71€-59,71€-36,65€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 660,76 euros à compter du 23 mai 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 24 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites ( PV de l’assemblée générale du 2 juillet 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 sous la résolution numéro 4), il apparaît qu’il n’a pas été procédé au vote de la cotisation annuelle du fonds travaux loi ALUR pour l’exercice 2025 et qu’il y a donc lieu de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires l’appel de fonds travaux loi ALUR du 4ème trimestre 2025, d’un montant de 59,71 euros.

Ainsi la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] peut prétendre au titre des provisions sur charges devenues exigibles pour la période du 4ème trimestre 2025 s’élève à la somme de 601,05 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte du relevé de compte versé aux débats que la défenderesse n’a procédé à aucun règlement depuis le 1er juillet 2024.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs mois est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner la SCI APADANA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés “CONTENTIEUX”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes et les frais de “MISE EN DEMEURE AVOCAT” du 18 décembre 2024, non justifiés.

Seuls les frais de la mise en demeure du 18 octobre 2024, d’un montant de 45,60 euros, et de la relance du 12 novembre 2024, d’un montant de 33,60 euros, conformes au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de trestation, apparaissent bien fondés.

La SCI APADANA sera donc condamnée au paiement de la somme de 79,20 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

La SCI APADANA, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI APADANA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 4 982,35 euros au titre des charges impayées, sur la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, appel de fonds 3ème trimestre 2025, 3/11 APPEL TRESORERIE EXCEPTIONNELLE et 12/12 ISOLATION DES COMBLES ET PLANCHERS incus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 660,76 euros à compter du 23 mai 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 24 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE la SCI APADANA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 601,05 euros au titre des provisions sur charges devenues exigibles pour la période du 4ème trimestre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE la SCI APADANA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil;

CONDAMNE la SCI APADANA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 79,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE la SCI APADANA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI APADANA aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,