Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 16 septembre 2025, n° 25/00341

TJ Évry 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Nécessité des travaux pour conformité
La cour a jugé que les travaux étaient nécessaires et que la configuration des lieux ne permettait pas d'autres solutions techniques, justifiant ainsi l'autorisation d'user du droit d'échelle.
Accepté
Durée et conditions des travaux
La cour a considéré que la durée et les conditions des travaux étaient raisonnables et proportionnées, permettant ainsi d'accorder l'autorisation demandée.
Accepté
Responsabilité des défendeurs
La cour a jugé que les défendeurs, en s'opposant à l'exécution des travaux nécessaires, devaient supporter les dépens de la procédure.
Rejeté
Préjudice causé par les travaux
La cour a estimé que les travaux étaient justifiés et que les nuisances étaient encadrées, ne justifiant pas l'octroi de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 16 sept. 2025, n° 25/00341
Numéro(s) :	25/00341
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Martine SCHEMBRIPhilippe MIALET
Cabinet(s) :	SELAS MIALET AMEZIANE
Parties :	S.C.I. ARCA

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00341 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QYN5

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 5 août 2025 et de [X] [F], greffière stagiaire en préaffectation sur poste, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. ARCA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Martine SCHEMBRI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [O] [M]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré par commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SCI ARCA a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes Monsieur [Y] [M] et Madame [O] [M], au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 691 du code civil, aux fins de voir :

• Ordonner à Madame et Monsieur [M] à autoriser la SCI ARCA à user de son droit d’échelle pour effectuer les travaux d’étanchéité et d’imperméabilisation du mur pignon de l’immeuble situé en limite séparative de leur parcelle étant précisé que :

o Lesdits travaux s’étaleront sur une durée maximum de 15 jours ouvrables et sur une amplitude horaire de 8 heures à 18 heures,

o L’échafaudage prévu aura une largeur de 1,20 mètres avec grillage de protection,

o Il sera procédé à la dépose du grillage séparatif le long du mur pendant la durée des travaux,

• Juger que la SCI ARCA devra respecter un délai de prévenance de 15 jours minimum avant le début des travaux ;

• Juger que l’obligation pour Madame et Monsieur [M] de consentir le droit d’échelle est assortie d’une astreinte de 100 euros par jour commençant à courir passé un délai de 24 heures après le premier jour prévu pour l’intervention et ce jusqu’à ce que les travaux puissent être réalisés et ce au cas où Madame et Monsieur [M] venaient à refuser la réalisation des travaux aux dates arrêtées ;

• Condamner Madame et Monsieur [M] à régler à la SCI ARCA la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner Madame et Monsieur [M] aux entiers dépens.

Appelée successivement aux audiences des 8 avril 2025, 16 mai 2025 et 20 juin 2025, l’affaire a utilement été renvoyée à l’audience du 5 août 2025 au cours de laquelle la SCI ARCA, représentée par avocat, s’est référée à ses conclusions récapitulatives n°1 aux termes desquelles, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 691 du code civil, elle sollicite désormais du juge des référés de :

• Débouter Madame et Monsieur [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

o Lesdits travaux s’étaleront sur une durée maximum de 15 jours ouvrés et sur une amplitude horaire de 8 heures à 18 heures,

o L’échafaudage prévu aura une largeur de 1,20 mètres avec grillage de protection,

o Il sera procédé à la dépose du grillage séparatif le long du mur pendant la durée des travaux,

• Juger que les travaux seront réalisés sur une durée maximum de 15 jours ouvrés et sur une amplitude horaire de 8 heures à 18 heures ;

• Donner acte à la SCI ARCA qu’elle n’est nullement opposée à la réalisation d’un constat préalablement aux travaux et à l’issue de ces derniers ;

• Juger que la SCI ARCA devra respecter un délai de prévenance de 15 jours minimum avant le début des travaux ;

• Débouter Madame et Monsieur [M] de leur demande au titre des dommages et intérêts ;

• Condamner Madame et Monsieur [M] à régler à la SCI ARCA la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner Madame et Monsieur [M] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI ARCA expose que :

• Elle a fait construire deux bâtiments, dont l’un d’eux nécessite des travaux de ravalement du mur pignon situé en limite de propriété avec la parcelle appartenant à Monsieur et Madame [M],

• Ces travaux, destinés à assurer l’étanchéité et l’imperméabilisation du bâtiment, sont nécessaires pour qu’elle puisse obtenir auprès de la mairie l’attestation d’achèvement et de conformité des travaux au permis de construire,

• La seule possibilité pour procéder à ce ravalement implique de passer sur la propriété de ses voisins,

• Elle les a donc sollicités à plusieurs reprises afin d’être autorisée à accéder à leur propriété pour procéder aux travaux nécessaires, en vain,

• Malgré une tentative amiable de règlement du litige, aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties.

Monsieur [Y] [M] et Madame [O] [M] née [V], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions n°2 aux termes desquelles ils sollicitent du juge des référés de :

A titre principal,

Débouter la SCI ARCA de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

• Ordonner à la SCI ARCA de faire établir, à ses frais, par un commissaire de justice, avant exécution des travaux, un constat avec reportage photographique montrant l’état de la propriété de Monsieur et Madame [M] là où sera implanté l’échafaudage ;

• Ordonner à la SCI ARCA de faire établir, à ses frais, par un commissaire de justice, après exécution des travaux, un constat de bonne fin avec reportage photographique montrant l’état de la propriété de Monsieur et Madame [M] à proximité de l’endroit où les travaux ont été exécutés ;

• Dire que les frais de constats resteront à la charge de la SCI ARCA ;

• Dire que les travaux ne devront être effectués que pendant les jours ouvrés, hors vacances scolaires, jours fériés, et week-end, de 9 heures le matin à 18 heures le soir ;

• Condamner la SCI ARCA à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble des préjudices du fait de l’exécution des travaux ;

• Condamner la SCI ARCA à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Juger qu’en application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir resteront à la charge de la SCI ARCA ;

• Condamner la SCI ARCA en tous les dépens.

En défense, les époux [M] font valoir que :

• L’existence des désordres n’est pas établie à ce stade de la procédure de telle sorte qu’il n’existe aucun dommage imminent,

• Un arrêt rendu par la cour de cassation le 12 novembre 2020 a considéré que, d’une part, l’environnement urbain étant peu dense et la société disposant d’un terrain étendu lui permettant de modifier l’implantation de son immeuble en retrait de la limite séparative, la réalisation de son projet ne rendait pas indispensable une intervention sur le terrain voisin, et, d’autre part, les travaux envisagés, qui impliquaient la démolition d’un mur, le creusement d’une tranchée de 2,70m de profondeur et de 3 mètres de large tout au long du chemin d’accès à la parcelle voisine et à la privation de l’usage pendant au moins six semaines, étaient de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du terrain voisin,

• La SCI ARCA disposait de la possibilité de construire son bâtiment en retrait par rapport à la limite de propriété afin d’éviter d’avoir à solliciter un tour d’échelle,

• En cas d’octroi d’une servitude de tour d’échelle par le juge des référés, ils ne seront donc plus en mesure de jouir de leur terrain, l’exécution des travaux allant nécessairement générer des bruits et des désagréments.

La SCI ARCA réplique que :

• La jurisprudence citée par les époux [M], non publiée au bulletin, est un cas d’espèce qui ne correspond pas à la situation de la SCI ARCA,

• Les constructions urbaines se situent dans un environnement dense où l’implantation du terrain ne pouvait pas être en retrait de la limite de propriété,

• En l’absence d’alternative technique, l’accès au fonds voisin est nécessaire pour la réalisation des travaux de ravalement du mur pignon,

• La jouissance de leur terrain par les époux [M] ne sera pas affectée dans la mesure où les travaux doivent être réalisés sur une partie de l’assiette de la servitude de passage existante.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de tour d’échelle

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour être autorisée par le juge des référés, la servitude temporaire de passage pour travaux dite de tour d’échelle suppose pour la SCI ARCA de démontrer que les travaux sont nécessaires, que la configuration des lieux ne permet pas une autre solution technique pour les réaliser et que l’atteinte portée au droit de propriété des époux [M] apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies, en étant enfermée dans des conditions de durée et de nuisance encadrées.

Il résulte des explications et pièces versées au dossier, notamment l’arrêté de permis de construire délivré le 27 octobre 2021, les photographies, le procès-verbal de constatations par commissaire de justice du 18 mars 2025, le devis de la SAV RAVALEMENT réalisé le 26 février 2025, l’attestation en date du 30 janvier 2025 du maire de la commune de [Localité 5], que, pour satisfaire aux règles d’urbanisme, il est nécessaire de faire réaliser des travaux d’isolation par l’extérieur et de ravalement du mur pignon se trouvant en mitoyenneté de la propriété des époux [M].

Il importe de relever que subsidiairement Monsieur et Madame [M] ne s’opposent pas au principe d’un tel ravalement depuis chez eux, sous réserve d’un strict encadrement et d’une compensation pour le préjudice de jouissance.

Pour réaliser ces travaux sur le mur, la configuration des lieux nécessite de manière indispensable que les ouvriers passent sur le terrain des époux [M], le mur pignon étant au droit de la limite séparative. L’entreprise choisie par la SCI ARCA propose d’y procéder au moyen de l’installation d’un échafaudage sur la longueur du mur pignon avec une largeur de 1,20 mètres comprenant la pose d’un grillage de protection sur l’échafaudage.

Il résulte du devis établi par l’entreprise SAV RAVALEMENT que les travaux nécessitent un délai de quinze jours ouvrables maximum.

L’atteinte portée au droit de propriété des époux [M] apparaît ainsi justifiée, notamment du fait de la courte durée des travaux et de l’emprise au sol réduite de l’échafaudage dans leur jardin qui n’empêchera ni la jouissance du reste du terrain ni l’accès à leur propre bien immobilier.

L’atteinte est proportionnée aux fins poursuivies d’isolation, de finition et de ravalement du mur pignon dudit bien immobilier dès lors qu’elle est encadrée dans les conditions ci-après fixées.

En conséquence il sera enjoint aux époux [M] de laisser passage à la SCI ARCA pour permettre la réalisation des travaux et la pose d’un échafaudage sur leur fonds, en dehors de tout accès à l’intérieur de leur maison, dans les conditions de temps, de lieu, de durée, de constatation et de prévenance et selon modalités fixées ci-dessous.

Il y a lieu de préciser que la SCI ARCA devra remettre les lieux le cas échéant dégradés par les travaux en l’état identique, en remplaçant notamment à ses frais et à l’identique le grillage des époux [M] qui serait touché par les travaux (à l’identique s’entendant par une même essence et une même hauteur), dans un délai d’un mois suivant la fin des travaux.

Aucune astreinte n’apparaît nécessaire dans la mesure où l’autorisation est accordée et que les défendeurs ont indiqué subsidiairement qu’ils acceptaient l’exercice d’un tour d’échelle encadré.

Cependant, un constat par un commissaire de justice au choix de la SCI ARCA, auxquels seront appelés à participer contradictoirement Madame et Monsieur [M] ou toute personne désignée par eux, sera dressé avant et après les travaux, à l’effet d’établir la situation et de prévenir tout litige, aux frais exclusifs de la SCI ARCA.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Or, l’octroi d’une provision sur dommages intérêts nécessite de statuer sur les responsabilités, ce qui relève de l’office du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, celle-ci excédant les pouvoirs du juge des référés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de la teneur de la présente décision, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des dépens et des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Les frais d’exécution forcée sont futurs et éventuels, n’entrent pas dans les dépens et la question de leur charge relève de la compétence du juge de l’exécution.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

ENJOINT à Monsieur [Y] [M] et Madame [O] [M] née [V] de laisser le libre passage depuis chez eux au [Adresse 3] à LINAS (91310) afin de permettre la réalisation des travaux de finition, d’isolation et de ravalement de l’ensemble du mur pignon situé entre la propriété de la SCI ARCA et donnant sur leur propriété et à tous travaux nécessaires, étant précisé que :

— l’entreprise choisie par la SCI ARCA devra intervenir en semaine, hors jours fériés, dans un créneau horaire compris entre 8h00 et 18h00,

— il est autorisé que l’échafaudage, d’une largeur de 1,20 mètres, demeure en place le temps strictement nécessaire pour procéder au ravalement et à tous travaux nécessaires du mur pignon situé entre la propriété de la SCI ARCA et donnant sur celle des époux [M] à l’exclusion expresse de tout autre travaux non autorisés par ce tribunal,

— l’entreprise choisie devra prendre toute précaution utile pour assurer la sécurité des biens et des personnes en agissant dans les règles de l’art et en assurant la protection du terrain et de la propriété sur lequel le droit de passage s’effectuera, en veillant à limiter les nuisances, notamment sonores, au maximum,

— les travaux, d’une durée maximum de 15 jours ouvrés, devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente ordonnance,

— la SCI ARCA ou l’entreprise choisie par elle devra prévenir de son intervention Monsieur [Y] [M] et Madame [O] [M] née [V] dans un délai de quinze jours, comptés de jour à jour, avant le début des travaux, par tous moyens doublés d’une lettre recommandée (les quinze jours commençant à courir à la date d’envoi de la lettre),

— un constat par un commissaire de justice du choix de la SCI ARCA, auxquels seront appelés à participer contradictoirement Monsieur [Y] [M] et Madame [O] [M] née [V] ou toute personne désignée par eux, sera dressé avant et après les travaux, à l’effet d’établir la situation et prévenir tout litige, aux frais exclusifs de la SCI ARCA, et dont les rapports, qui comprendront un plan et des photographies couleurs, seront adressés en copie aux deux parties,

— la SCI ARCA devra remettre les lieux le cas échéant dégradés par les travaux en l’état identique, en remplaçant notamment à ses frais et à l’identique le grillage des époux [M] qui serait touché par les travaux (à l’identique s’entendant par une même essence et une même hauteur), dans un délai d’un mois suivant la fin des travaux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [Y] [M] et Madame [O] [M] née [V] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,