RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 2 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00083 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUUZ

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 25 mars 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [C] [O] [G]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître [K] [D], demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

Madame Sans Prénom Connu [G]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître [K] [D], demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. CHICKEN DORE [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

Monsieur [L] [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparant ni constitué

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date des 17 et 20 janvier 2025, Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G] ont assigné la SAS CHICKEN DORE MENNECY et Monsieur [L] [M] en qualité de caution solidaire, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, statuant en référé, aux fins de voir :

constater que le bail est résilié de plein droit ;ordonner l’expulsion de la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique en cas de besoin ;condamner solidairement la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] et Monsieur [L] [M] au paiement :d’une indemnité provisionnelle de 24.805,56 euros représentant les loyers et charges arrêtés à l’échéance de janvier 2025 incluse,d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges courantes jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés en vertu des dispositions de l’article 1760 du code civil,de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G] font valoir, au visa de l’article 1741 du code civil et de l’article L 145-41 du code de commerce que :

par acte sous seing privé du 7 novembre 2021, ils ont donné à bail commercial à la SAS SUSHI FACTORY [Localité 6], un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;le 20 décembre 2022, la SAS SUSHI FACTORY [Localité 6] est devenue la SAS CHICKEN DORE [Localité 6] ;par avenant signé le 14 janvier 2023, portant changement de la dénomination sociale, Monsieur [L] [M] s’est également porté caution solidaire de la SAS CHICKEN DORE [Localité 6] et le loyer a été augmenté à la somme mensuelle de 2.476 euros ;les loyers et les charges n’étant plus réglés régulièrement depuis de nombreux mois, ils ont fait délivrer à la SAS CHICKEN DORE [Localité 6], le 25 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme en principal de 8.610,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024 inclus, qui a été dénoncé à Monsieur [L] [M] en qualité de caution solidaire le 20 mai suivant, lesquels sont demeurés infructueux ;

malgré les mises en demeure et tentatives de solution amiable, la dette locative arrêtée au mois de janvier 2025 incluse s’élève à la somme de 24.805,56 euros.

Initialement appelée le 18 février 2025, l’affaire a été renvoyé à l’audience du 25 mars 2025 au cours de laquelle Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G], représentés par leur conseil, ont soutenu leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans leur bordereau.

Bien que régulièrement assignés, la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] et Monsieur [L] [M] en qualité de caution solidaire n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que «toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai».

En l’espèce, Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G] justifient, par la production du bail commercial du 7 novembre 2021 et de son avenant n°1 du 14 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 25 avril 2024 et signifié à la caution le 20 mai 2025 et du décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus, que sa locataire, la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7], a cessé de payer de manière régulière ses loyers.

Le bail stipule en son article 21 «Clause résolutoire» que «à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par le loi ou les règlements, et à défaut de régularisation dans un délai d’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit».

Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G] ont fait délivrer à la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7], par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme, en principal, de 8.610,64 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’avril 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 25 avril 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 mai 2024.

Il convient de considérer la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] occupante sans droit ni titre et, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut Monsieur [C] [O] [G] et Madame [J] épouse [G] seront alors autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

II. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

Sur l’engagement de caution solidaire de Monsieur [L] [M]

L’article 2297 du code civil dispose que «A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article».

Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G] produisent, au soutien de leur demande de condamnation solidaire de la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] et de Monsieur [L] [M] en paiement d’une indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré de loyers, de l’indemnité d’occupation et des frais irrépétible et des dépens, l’engagement de caution solidaire et indivisible signé par Monsieur [L] [M] daté du 14 janvier 2023 visant le paiement de toutes les sommes qui pourraient être dues au titre des loyers, charges et indemnités par la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] au profit des bailleurs au titre du bail commercial du 7 novembre 2021 et également de la bonne exécution de ce bail à hauteur maximum de 55.200 euros.

Il convient de relever qu’est écrit en lettres la somme de 55.200 euros et en chiffres 59.424 euros, la somme en lettre devant être retenue, compte tenu de cette discordance, en application des dispositions précitées de l’article 2297 du code civil.

Cet acte en ce qu’il comporte les mentions manuscrites de ce que la caution s’est expressément engagée solidairement avec la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] pour la durée du bail et jusqu’à concurrence des sommes dues par elle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation qui pourraient être mis à la charge de la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] et a perdu le bénéfice de division et de discussion, est conforme aux mentions prévues par l’article 2297 du code civil.

Par conséquent, Monsieur [L] [M] sera tenu solidairement avec la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] aux sommes dues par cette dernière, au titre du bail, dans la limite de ses engagements.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] causant un préjudice à Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G], qui sollicitent la condamnation solidaire de la SAS CHICKEN DORE [Localité 6] et de Monsieur [L] [M] à leur payer la somme provisionnelle de 24.805,56 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés au mois de janvier 2025 inclus, produisent notamment à l’appui un décompte intégré à leurs écritures qui inclue des loyers impayés depuis décembre 2023, ainsi que des appels de fonds du premier trimestre au 4ème trimestre 2024, la taxe foncière des année 2023 et 2024 et enfin la facture eau froide sur l’année 2023.

Pour justifier des sommes réclamées, Monsieur [C] [O] [N] et Madame [Z] [J] épouse [N] versent aux débats, outre le décompte susvisé, le bail commercial du 7 novembre 2021 et l’avenant du 14 janvier 2023, les avis d’impôt 2023 et 2024 au titre de la taxe foncière, les appels de fonds, les bilans annuels des charges mentionnant la somme due au titre de l’eau froide, et les appels provisionnels de charges adressés par la société FONCIA, syndic de la copropriété.

Au regard de ces éléments, l’obligation de la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] de régler la somme de 24.805,56 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois de janvier 2025 inclus, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Par conséquent, la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] sera condamnée solidairement avec Monsieur [L] [M], ce dernier dans la limite de son engagement de caution solidaire, à payer à Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G], la somme provisionnelle de 24.805,56 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois de janvier 2025 inclus.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] qui succombe à la présente instance sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2024.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] partie perdante, sera condamnée à payer à Monsieur [C] [O] [G] et Madame [J] épouse [G] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition à la date du 26 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 7 novembre 2021 ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS CHICKEN DORE [Localité 6] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 6] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS CHICKEN DORE [Localité 6] à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, au 26 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE solidairement la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] et Monsieur [L] [M], en qualité de caution solidaire et dans la limite de ses engagements de caution, à payer à Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE solidairement la SAS CHICKEN DORE [Adresse 7] et Monsieur [L] [M], en qualité de caution solidaire et dans la limite de ses engagements de caution, à payer à Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G] la somme provisionnelle de 24.805,56 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de janvier 2025 inclus;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS CHICKEN DORE [Localité 6] à payer à Monsieur [C] [O] [G] et Madame [Z] [J] épouse [G] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SAS CHICKEN DORE [Localité 6] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,