TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05891 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJ5E

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la société KALLIA IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée au capital de 10.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 893 667 659, dont le siège social est situé [Adresse 6]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [O] [Z] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Zhara BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [Z] épouse [F] est propriétaire des lots 540, 543 et 2739 dépendant de la copropriété [Adresse 7] située [Adresse 1] à [Localité 3].

Par assignation en date du 1er août 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU, représenté par son syndic la SARL KALLIA IMMOBILIER, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu les articles 10 et 10-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du code civil,

Vu les articles 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en l’ensemble de ses demandes et l’en déclaré bien fondé,

— condamner Mme [O] [Z] épouse [F] à lui payer les sommes de :

. 15.998,64 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1er juillet 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 14 juin 2024, date de la mise en demeure,

. 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause

— condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [Z] épouse [F] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [O] [Z] épouse [F], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges de du 1er trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 juin 2022, 24 mai 2023, 13 novembre 2023, 15 mai 2024 et 27 mai 2025,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 15.968,64 euros.

Il convient de déduire du montant de la créance, les sommes suivantes :

—  1.064,41 euros (49,48 € – rep. fonds alur 2e trim 2021 + 1014,93 € – rep. charges 2e trim 2021), en l’absence de communication des appels de fonds correspondants,

—  100,35 euros – rep. système désenfumage, en l’absence de communication du procès-verbal d’assemblée générale mentionnant le vote de ces travaux.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU s’élève à la somme de 14.803,88 euros [15.968,64 € – (1.064,41 €+100,35 €)] au titre des charges. impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er janvier 2021 (rep. fonds alur 1er trim 2021) au 1er juillet 2024 (charges 3ème trimestre 2024) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date d’expédition de la mise en demeure du 14 juin 2024, sur la somme de 7.658,25 euros et à compter du 1er août 2024, date de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [O] [Z] épouse [F] a déjà été condamnée par jugement du tribunal judiciaire d’Evry en date du 17 décembre 2020 au titre des charges impayées pour la période du 01/04/2019 au 31/12/2020.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, Mme [O] [Z] épouse [F] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAUun préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant sa condamnation à lui payer une indemnité de 1.400,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU sollicite la somme de 30,00 euros au titre des frais de recouvrement. Il justifie de l’envoi de la mise en demeure du 14 juin 12024. En conséquence, Mme [O] [Z] épouse [F] sera condamnée à lui payer la somme de 30,00 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [O] [Z] épouse [F], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [O] [Z] épouse [F] sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [O] [Z] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU la somme de 14.803,88 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er janvier 2021 (rep. fonds alur 1er trim 2021) au 1er juillet 2024 (charges 3ème trimestre 2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 7.658,25 euros et à compter du 1er août 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE Mme [O] [Z] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU la somme de 1.400,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [O] [Z] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU la somme de 30,00 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE Mme [O] [Z] épouse [F] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [O] [Z] épouse [F] aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,