TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06537 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNJK

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 8] ILE DE FRANCE, SAS au capital de 24.521.164,47 euros, inscrite au RCS sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [S] [I] [N] [X], demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 06 Novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [I] [N] [X] est propriétaire des lots 41 et 80 dépendant de la copropriété [Adresse 1] située à cette adresse à [Localité 7].

Par assignation en date du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et celles des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231-6 alinéa 3 et 1342-10 du code civil,

Vu les articles 514 et 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

le dire recevable et bien fondé en ses demandes,

— condamner M. [S] [I] [N] [X] à lui payer les sommes de :

. 4.056,55 euros au titre des charges impayées arrêtées 1er octobre 2024 (appel 4ème trimestre 2024 inclus), augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation,

. 1.863,51 euros au titre des frais de recouvrement,

. 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] [I] [N] [X] aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 699 du code de procédure civile, qui pourront être directement recouvrés par la SELARL KAPRIME, société d’avocats,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [S] [I] [N] [X], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 et relevé individuelle de charges de l’année 2023,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 2 novembre 2023 et 4 septembre 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er octobre 2024, provision 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 20.542,20 euros.

Il convient de déduire de ce décompte les sommes suivantes :

—  14.989,40 euros appels de fonds et frais se rapportant au jugement rendu le 25 avril 2024 et antérieurs au 31 décembre 2023,

—  352,94 euros [4.146,74 € (frais en débit) – 3.793,80 € (frais en crédit)] frais relatifs au jugement antérieurs,

—  800,34 euros au titre des frais de recouvrement qui seront examinés infra.

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s’élève à la somme de 4.399,52 euros [20.542,40 € – (14.989,40 € + 352,394 € + 800,34 €)], au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, pour la période du 31 décembre 2023 (solde charges au 31/12/2023) au 1er octobre 2024 (fonds travaux alur et charges courantes 01/10/2024) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [S] [I] [N] [X] a déjà été condamné par jugements :

— du tribunal d’instance de Longjumeau en date du 24 décembre 2018,

— du tribunal judiciaire d’Evry en date du 25 avril 2024, cette dernière décision portant sur les charges et appels fonds travaux alur arrêtés au 1er octobre 2023 (répartition charges de l’exercice 2017 et appel fonds et travaux et charges du 4ème trimestre 2023).

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [S] [I] [N] [X] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui verser une indemnité de 440,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la somme de 1.863,51 euros au titre des frais de recouvrement.

Toutefois, le décompte produit indique, pour la période de recouvrement objet de la présente procédure, les frais suivantes :

—  343,17 euros : 23/072024 : transmission auxiliaire de justice. Or, il s’agit d’une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  343,17 euros : 28/08/2024 : assignation, qui ne relève pas des frais nécessaire mais des frais irrépétibles et/ou des dépens,

—  114,00 euros : 31/07/2024 : mise en demeure « cc post avct », qui entre dans le champ des frais nécessaire mais dont le remboursement sera ramené au coût prévu dans le contrat de syndic, soit 49,20 euros, TTC.

En conséquence, M. [S] [I] [N] [X] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] la somme de 49,20 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [S] [I] [N] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la Selarl KAPRIME, société d’avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [S] [I] [N] [X] sera également condamné à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [S] [I] [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4.399,52 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, pour la période du 31 décembre 2023 (solde charges au 31/12/2023) au 1er octobre 2024 (fonds travaux alur et charges courantes 01/10/2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE M. [S] [I] [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 440 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [S] [I] [N] [X] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 49,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [S] [I] [N] [X] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [I] [N] [X] aux dépens ;

DIT que la Selarl KAPRIME pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,