TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 23 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 22/00900 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OMFF

NAC : 72A

Jugement Rendu le 23 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VICTOR 13, situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA, au capital variable dont le siège social est [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 882 761 190

Rprésenté par Maître Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 6]

Madame [T] [S] épouse [W], demeurant [Adresse 6]

Représentés par Maître Michel HARROCH, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-Présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 14 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[Y] [W] et Mme [T] [S] épouse [W] sont propriétaire des lots n° 44 et 68 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 13] sise [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA, a fait assigner M.[Y] [W] et Mme [T] [S] épouse [W] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux majoré des intérêts au taux légal outre leur condamnation au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et des dépens.

En l’état de ses dernières conclusions en éponse et récapitulatives n°2, régulièrement signifiées par RPVA le 04 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] demande au tribunal de :

— JUGER recevable et bien fondée 1'action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VICTOR 13 SIS [Adresse 1] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la Société COOPEXIA

débouter Monsieur et Madame [W] de l’intégralité de leur demande de délai de paiement

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur te Madame [W] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VICTOR 13 SIS [Adresse 1] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la Société COOPEXIA les sommes suivantes:

-15.936,26€ arrêtée au 01.12.2023 charge du 4ème trimestre 2023 inclus, et à parfaire, se décomposant comme suit:

— la somme de 12.967,90€ au titre des charges communes générales (article 10 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965)

— la somme de 2.555,40€ au titre des appels de charges au titre des travaux

— la somme de 412,96€ au titre des frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965)

majorée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure demeurée infructueuse, à savoir le 22.03.2019, et ce, jusqu’à parfait paiement

-3.000,00€ à titre de dommages et intérêts et ce par application de l’article 1240 du code civil

— CONDAMNER Monsieur et Madame [W] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VICTOR 13 SIS [Adresse 1] à [Localité 9] à la somme de 1.573,00 € au titre de 1'artic1e 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

En l’état de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 31 janvier 2023, M.[Y] [W] et Mme [T] [S] épouse [W] demandent au tribunal de:

DIRE que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] ne sont ni certaines, liquides ou exigibles;

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Subsidiairement,

EXPURGER du décompte arrêté au 22 octobre 2022 la somme globale de 9.499,75

euros;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] de sa demande de dommages et intérêts et de celle émise au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ACCORDER les plus larges délais de paiements à Monsieur [Y] [W] et Madame

[T] [S] épouse [W] pour régler leur dette;

En tout état de cause,

DISPENSER Monsieur [Y] [W] et Madame [T] [S] épouse [W] de toute participation à la dépense commune relative à l’intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre du présente Procès, conformément à l’article 10-1, dernier alinéa, de la Loi du 10 juillet 1965;

ORDONNER au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11], sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard de mettre à jour ses fichiers et ses décomptes conformément au Jugement à intervenir;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [T] [S] épouse [W] la somme de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10]

[Adresse 14] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance rendue le 23 mai 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 14 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, M.[Y] [W] et Mme [T] [S] épouse [W] soutiennent, à titre principal, que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible. Selon eux, le demandeur ne verse pas aux débats de justificatif de l’approbation des comptes postérieurement à la date du 31 décembre 2019 pas plus qu’il ne communique les notifications des assemblées générales des années 2017 à 2020 ni la convocation auxdites assemblées générales.

Ils relèvent ensuite que le demandeur ne justifie pas de la reprise de solde d’un montant de 6.160,13 euros à la date du 1er juillet 2017, qu’il ne justifie pas d’un décompte d’exécution des termes du jugement du 7 décembre 2017 et d’un décompte des sommes qui seraient exigibles postérieurement audit jugement.

A titre subsidiaire, les défendeurs demandent d’expurger du décompte produit la reprise de solde non justifiée d’un montant de 6.160,13 euros, les frais de recouvrement pour un montant de 291,23 euros, les frais de relance de mise en demeure pour un montant de 112,06 euros, la somme de 862,71 euros pour laquelle le syndicat bénéficie déjà d’un titre exécutoire et l’intégralité des créances alléguées postérieures à la date du 30 décembre 2019 soit la somme de 2.073,62 euros.

Le syndicat des copropriétaires réplique que sa créance est certaine, liquide et exigible, que la reprise de solde au 01 juillet 2017 d’un montant de 6.160,13€ se décompose en 4.551,57€ de charges et 1.608,22€de frais de relance et recouvrement. Il soutient verser aux débats l’ensemble des procès verbaux des assemblées générales en sa possession démontrant l’approbation desdits comptes, les notifications des procès verbaux aux défendeurs et l’ensemble des appels de fonds qui leur a été adressé.

Sur ce:

A l’examen des différentes pièces et décomptes versés aux débats, il apparaît que le syndicat des copropriétaires réclame au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux:

— la somme de 12.967,90 euros au titre des charges arrêtées au 01/12/2023 sur la période du 01/10/2017 au 01/10/2023.

Cette somme est calculée comme suit: 18.129,25 euros (montant total du sur la période) – 5.161,35 euros (reste des versements effectués par les défendeurs après affectation prioritaire sur la précédente condamnation du07 décembre 2017)

— et la somme de 2.555,4 euros au titre des appels de fonds travaux sur la période du 01/10/2017 au 01/10/2022.

Contrairement à soutenu par les défendeurs selon lesquels aucun justificatif d’approbation des comptes postérieurement à la date du 31 décembre 2019 ne serait versé aux débats, il apparaît que le syndicat des copropriétaires a communiqué les procés verbaux d’assemblée générale suivants:

— assemblée générale du 27/09/2021 (pièce n°60) approuvant les comptes clos du 01/01/2020 au 31/12/2020 (résolution n°6), approuvant la situation de la trésorerie de l’exercice clos au 31/12/2020 (résolution n°7) et approuvant le budget prévisionnel du 01/01/2022 au 31/12/2022 (résolution n°12)

— assemblée générale du 29/06/2022 (pièce n°61) approuvant les comptes clos du 01/01/2021 au 31/12/2021 (résolution 6), approuvant la situation de la trésorerie de l’exercice clos au 31/12/2021 (résolution 7) et approuvant le budget prévisionnel du 01/01/2023 au 31/12/2023 (résolution n°16)

— assemblée générale du 23/05/2023 (pièce n°63) approuvant les comptes clos du 01/01/2022 au 31/12/2022 (résolution 6), approuvant la situation de la trésorerie de l’exercice clos au 31/12/2022 (résolution 7) et approuvant le budget prévisionnel du 01/01/2024 au 31/12/2024 (résolution n°10).

Les défendeurs n’apparaissent donc pas bien fondés à soutenir que le syndicat des copropriétaires échoue à justifier du carcatère définitif des charges dont il sollicite le règlement ou, à titre subsidiaire, qu’il conviendrait de déduire du montant réclamé la somme de 2.073,62 euros correspondant à l’intégralité des créances alléguées postérieures à la date du 30 décembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats en pièce 62 les justificatifs des accusés de réception des convocations aux assemblées générales et des procès verbaux d’assemblée générale aux défendeurs qui ne rapportant donc pas la preuve, comme soutenu, qu’il n’est pas établi qu’ils aient été convoqués régulièrement aux assemblées générales ou que les procès verbaux ne leur auraient pas été régulièrement notifiés.

Le décompte versé en pièce 65 par le demandeur sur lequel ce dernier fonde son calcul ne comporte pas la mention d’une reprise de solde d’un montant de 6.160,13 euros au 01/10/2017 de sorte que la demande des défendeurs tendant à ce que ce montant soit déduit de la créance réclamée n’apparait pas bien fondée.

Les défendeurs ayant échoué à démontrer le bien fondé de leurs contestations, il convient de dire que:

— la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété échues sur la période du 01 octobre 2017 au 01 octobre 2023 inclus s’élève à la somme de 12.967,90 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 8.135,39 euros à compter de la lettre de mise en demeure du 22/03/2019 et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 14/02/2022.

— la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des appels de fonds travaux échus sur la période du 01 octobre 2017 au 01 octobre 2022 inclus s’élève à la somme de 2.555,4 euros

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 22/03/2019.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 412,96 euros au titre des frais de recouvrement tandis que les défendeurs contestent le montant réclamé.

Il convient de déduire du montant réclamé au titre des frais de recouvrement les sommes suivantes:

— frais de remise dossier avocat en date du 23/04/2021 pour un montant de 186 euros qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelé

— frais de protocole en date du 08/06/2020 pour un montant de 50,23 euros dont il n’est pas justifié

— frais de suivi de dossiers huissier en date du 05/02/2018 pour un montant de 27,6 euros dont il n’est pas justifié.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement un montant unitaire de 37,07 euros de frais de mise en demeure à 4 reprises alors qu’une seule mise en demeure apparaît suffisante au sens des dispositions de l’article 10-1 susrappelé.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner M. [Y] [W] et Mme [T] [S] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] la somme de 37,07 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [Y] [W] et Mme [T] [S] épouse [W] ont déjà été condamnés par jugement en date du 07 décembre 2017 du tribunal d’instance de Juvisy sur Orge pour non paiement de leurs charges de copropriété.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fraglise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner M. [Y] [W] et Mme [T] [S] épouse [W] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, les défendeurs, qui sollicitent les plus larges délais de paiement ne versent aucune pièce au soutien de leur demande. Ils n’établissent donc pas être en capacité d’apurer leur dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, M.[Y] [W] et Mme[T] [S] épouse [W] n peuvent qu’être déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

M.[Y] [W] et Mme[T] [S] épouse [W], qui succombent, sont condamnés aux dépens.

Ils sont par ailleurs condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de dispenser les défendeurs de toute participation à la dépense commune relative à l’intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de la présente procédure judiciaire.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONDAMNE M.[Y] [W] et Mme[T] [S] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 13 sise [Adresse 3] la somme de 12.967,90 euros au titre des charges de copropriété échues sur la période du 01 octobre 2017 au 01 octobre 2023 inclus avec intérêt au taux légal sur la somme de 8.135,39 euros à compter de la lettre de mise en demeure du 22/03/2019 et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 14/02/2022 et ce jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE M.[Y] [W] et Mme[T] [S] épouse [W] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [12] 13 sise [Adresse 3] la somme de 2.555,4 euros au titre des appels de fonds travaux échus sur la période du 01 octobre 2017 au 01 octobre 2022 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 22/03/2019 et ce jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE M.[Y] [W] et Mme[T] [S] épouse [W] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [12] 13 sise [Adresse 3] la somme de 37,07 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE M.[Y] [W] et Mme[T] [S] épouse [W] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [12] 13 sise [Adresse 3] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE M.[Y] [W] et Mme[T] [S] épouse [W] de leur demande de délais de paiement

CONDAMNE M.[Y] [W] et Mme[T] [S] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 13 sise [Adresse 3] une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement

CONDAMNE M.[Y] [W] et Mme[T] [S] épouse [W] aux dépens

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,