RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 3 juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/00821 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGOA

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Théodora ZINSOU, greffière, lors des débats à l’audience du 2 mai 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. S.A.S.

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphanie ARFEUILLERE de la SELARL CREMER & ARFEUILLERE, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Gérald MALLE, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de LILLE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. BATGREENENERGY

(locaux loués)

sise [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD-MOUTIER SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Frédérique AZOULAY, avocate plaidante au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

S.A.S. BATGREENENERGY

dont le siège social est sis Chez ABC LIV – [Adresse 5]

représentée par Maître Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD-MOUTIER SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Frédérique AZOULAY, avocate plaidante au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation délivrée les 9 et 11 juillet 2024, la SCI SAS, propriétaire d’un local commercial à Egly et donné à bail à la SAS BATGREENENERGY, a assigné cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire le bail résilié à compter du 12 mai 2024,

— Ordonner la libération des lieux par la SAS BATGREENENERGY ou tout occupant introduit de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— Ordonner l’expulsion de la SAS BATGREENENERGY et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SAS BATGREENENERGY,

— Condamner la SAS BATGREENEN ERGY au paiement de :

* la somme provisionnelle de 46.992,68 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au 12 mai 2024 avec intérêts au taux légal,

* d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 106,46 euros par jour à compter du 13 mai 2024, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et de la restitution des clés,

— Subsidiairement, la condamner au paiement provisionnel de la somme de 7.500 euros au titre du dépôt de garantie,

— Condamner la SAS BATGREENENERGY au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que les frais de levée des créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SAS expose que :

— selon acte du 1er février 2023, elle a donné à bail à la SAS BATGREENENERGY, un local commercial situé dans la [Adresse 7] au [Adresse 2] à [Localité 6], à destination de bureaux et de stockage, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 25.200 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement à hauteur de 2.500 euros hors taxes charges comprises,

— depuis son entrée dans les lieux la SAS BATGREENENERGY n’ayant procédé à aucun règlement de loyer, ni même au versement de son dépôt de garantie, la SCI SAS lui a fait délivrer un commandement de payer visant clause résolutoire le 12 avril 2024, qui est demeuré infructueux,

— au 12 mai 2024, la SAS BATGREENENERGY reste à devoir la somme de 46.992,68 euros au titre des loyers et charges impayés.

L’affaire initialement appelée le 3 septembre 2024 a été renvoyée à l’audience du 4 octobre suivant, puis à celle du 8 novembre 2024 et enfin à l’audience du 13 décembre 2024 au cours de laquelle les parties ont pu exposer leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance du 20 décembre 2024, le juge des référés a ordonné une mesure de médiation acceptée par les parties et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 2 mai 2025.

A cette audience, la médiation n’ayant pas abouti, la SCI SAS, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions n°2 aux termes desquelles elle réitère ses demandes, actualise sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000 euros et répond aux prétentions adverses, contestant notamment avoir accordé une franchise de loyers.

En défense, la SAS BATGREENENERGY, représentée par avocat, s’est référée à ses conclusions responsives n°3 sollicitant, au visa des articles 32-1 et 808 du code de procédure civile et de l’article 1343-5 du code civil, de :

Au principal,

— Constater et juger de l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er février 2023 en raison de l’accord expresse de la SCI SAS sur une franchise de loyers et charges établi le 6 février 2023,

— Enjoindre la SCI SAS à mieux se pourvoir au fond,

Subsidiairement,

— Écarter des débat la pièce n°10,

— Débouter la SCI SAS de l’ensemble de ses demandes fins et exceptions,

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder à la SAS BATGREENENERGY les plus larges délais à compter du 1er mars 2025 pour s’acquitter au-delà du loyer courant, des arriérés de loyers et charges dus à compter du 1er février 2023 assortis d’un intérêt conventionnel de 2 % par an jusqu’à parfait paiement,

— Accorder à la SAS BATGREENENERGY de procéder au dépôt de garantie au 1er mars 2025,

Reconventionnellement,

— Recevoir la SAS BATGREENENERGY en ses demandes reconventionnelles,

— L’en dire bien fondée,

— Condamner la SCI SAS à lui payer :

* une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Laisser les dépens à la charge de la SCI SAS.

Afin de justifier l’absence de paiement des loyers, la SAS BATGREENENERGY se prévaut d’une franchise de loyers à compter de la date de signature du bail pour une période de 24 mois jusqu’au 1er mars 2025 permettant ainsi son lancement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 3 juin 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande visant à écarter une pièce produite en demande

La SAS BATGREENENERGY sollicite, à titre subsidiaire, que la pièce adverse numéro 10 soit écartée des débats comme étant étrangère au litige, sans fonder cette demande.

Or, une telle demande, à la supposer fondée, ne peut être présentée à titre subsidiaire et doit l’être avant l’ouverture des débats. Dès lors, la demande n’étant pas présentée in limine litis, elle n’est pas recevable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 19 qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI SAS a fait délivrer, le 12 avril 2024, à la SAS BATGREENENERGY un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme, en principal, de 53.215,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2024 inclus.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En revanche, la SAS BATGREENENERGY conteste le principe même de la dette, se prévalant d’une franchise de loyer accordée jusqu’au 1er mars 2025, moyen auquel s’oppose la SCI SAS qui produit les quittances de loyers correspondantes adressées au preneur.

Sur ce, il est produit en défense un courrier signé de la SCI SAS en date du 6 février 2023 qui fait état d’une franchise de loyers accordée pour une durée de 24 mois, soit jusqu’au 1er mars 2025. Si la SCI SAS conteste la validité de la signature figurant sur ce courrier, attribuée à une personne qui n’en est pas le gérant, il est constaté que cette même signature apparaît également sur le bail dont la validité n’est pas contestée.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur la validité de la signature figurant sur le document accordant une franchise de loyers. Il existe, dès lors, une contestation sérieuse sur le principe de la dette de loyer telle qu’elle est reprise dans le commandement de payer délivré le 12 avril 2024.

En présence d’une telle contestation séreuse, il n’y a pas lieu à référé sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 1er février 2023 entre la SCI SAS et la SAS BATGREENENERGY, et par voie de conséquence sur les demandes subséquentes.

Sur la demande reconventionnelle en dommage et intérêts

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Sur ce fondement, la SAS BATGREENENERGY sollicite la condamnation de la SCI SAS au paiement de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la présente procédure.

Mais l’exercice d’un droit par la partie demanderesse, dont le bienfondé n’est de surcroît pas tranché au fond par la présente décision, ne saurait être considéré en soi comme abusif. En l’absence d’autres éléments susceptibles de caractériser l’abus dont la défenderesse se prévaut, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais et dépens

La SCI SAS sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI SAS sera condamnée à payer à la SAS BATGREENENERGY une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.200 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à voir écarter la pièce numéro 10 produite en demande ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er février 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI SAS ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en dommages-et-intérêts fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SAS aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le cout du commandement de payer.

CONDAMNE la SCI SAS à payer à la SAS BATGREENENERGY une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,