RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 27 Juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00547 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5QB

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Sarah TREBOSC, greffière lors des débats à l’audience du 10 Juin 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.D.C. LE CALLISTO SIS [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

S.C.C.V. SCI RESIDENCE CALLISTO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante, ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires LE CALLISTO, sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS ABP, a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, la SCCV SCI RESIDENCE CALLISTO, aux fins de :

— A titre principal, condamner la SCCV SCI RESIDENCE CALLISTO à lever les réservés telles qu’énoncées dans le procès-verbal de livraison en date du 06 mai 2024 et dans la présente assignation et dans ses pièces communiquées, assortie d’une astreinte comminatoire de 200 euros par jour à compter de la date de l’ordonnance à intervenir,

— A titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira au juge des référés,

— En tout état de cause, condamner la SCCV SCI RESIDENCE CALLISTO à verser au syndicat des copropriétaires LE CALLISTO, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires LE CALLISTO, expose que :

— la SCCV SCI RESIDENCE CALLISTO a fait construire un ensemble immobilier sur son terrain sis [Adresse 3] et [Adresse 9] à La [Adresse 14], dont les parties communes bâtiments B et C ont été livrées avec réserves selon procès-verbal de réception du 6 mai 2024,

— près d’un an plus tard, certaines réserves n’ont pas encore été levées, notamment concernant le gros œuvre, la serrurerie, l’étanchéité, le ravalement et les espaces verts,

— après de nombreux courriels, le syndicat des copropriétaires LE CALLISTO a sollicité un planning précis des levées de réserves ainsi que de la finalisation du chantier, par courrier recommandé avec avis de réception daté du 15 novembre 2024, qui est resté sans réponse.

A l’audience du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires LE CALLISTO, représenté par avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SCCV SCI RESIDENCE CALLISTO n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande visant à lever les réserves sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, la SCCV SCI RESIDENCE CALLISTO a une obligation de délivrance conforme des biens vendus.

Selon le procès-verbal de livraison du 6 mai 2024, la SCCV SCI RESIDENCE CALLISTO a livré au syndicat des copropriétaires LE CALLISTO, sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS ABP, les parties communes des bâtiments A et C ainsi que 26 garages/parkings, relevant des réserves qu’il convenait de lever :

—  14 relatives au plan de masse,

—  21 relatives au plan façades nord,

—  6 relatives au plan façades sud,

—  48 relatives au plan parking sous-sol,

—  6 relatives au plan synoptique R+1,

—  6 relatives au plan synoptique R+2,

—  19 relatives au plan synoptique RDC,

—  5 relatives au plan toiture B C.

Si par courrier recommandé du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires LE CALLISTO, a sollicité un calendrier précis de levée des réserves, force est de constater que ce courrier, qui fait état d’une liste jointe, est produit sans celle-ci, de sorte qu’aucune vérification ne peut être opérée.

En outre, si plusieurs tableaux descriptifs de réserves sont produits en pièces 5 à 9, aucun élément ne permet d’en identifier le rédacteur, la date et les réponses apportées aux différentes réserves. Enfin, aucun procès-verbal de quitus des réserves déjà levées n’est fourni.

Dès lors, peu importe que la défenderesse n’ait pas constitué avocat et n’ait pas contesté la demande, les éléments produits sont insuffisants pour caractériser précisément les réserves qu’il conviendrait de lever.

En conséquence, la demande principale sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Il appartient ainsi au demandeur à la mesure d’instruction de justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et de justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires LE CALLISTO justifie, par la production de l’état descriptif de division en date du 28 décembre 2021, de l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 15 mars 2022, du procès-verbal de livraison en date du 6 mai 2024, de tableaux récapitulatifs des réserves et du courrier recommandé en date du 15 novembre 2024, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires LE CALLISTO, dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les frais et dépens

En absence de partie perdante, les dépens seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires LE CALLISTO.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à la levée des réserves sous astreinte ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

[G] [Y] née [N]

[Adresse 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.82.14.48.49

Email : [Courriel 12]

Expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 15],

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé à [Adresse 13],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— examiner les travaux exécutés par la société défenderesse au regard de la liste des réserves faites dans le procès-verbal de livraison, dire s’ils sont conformes aux devis et factures, déterminer s’il existe des défauts, malfaçons, non finitions et en rechercher les causes,

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties,

— en détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— évaluer les troubles de jouissance subis,

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry sis [Adresse 11] à Evry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires LE CALLISTO, sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ABP, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 11] à Evry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires LE CALLISTO, sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ABP ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 27 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,