TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/03225 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2TR

NAC : 72A

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES TILLEULS, dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 3],

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [R] [F] [S] [D], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [N] [O] [M] [Z], demeurant [Adresse 10]

Représentés par Maître Gilles NOUGARET de la SELARL MANCIER-LHEURE NOUGARET, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [O] [M] [Z] et Mme [R] [F] [S] [P] [B] sont propriétaires des lots n°12 et 25 au sein de la copropriété [Adresse 8], [Adresse 1] à [Localité 5].

Par actes de commissaires de Justice en date du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à Draveil (91210), représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS a fait assigner M. [N] [O] [M] [Z] et Mme [R] [F] [S] [P] [B] devant le tribunal judiciaire d’Evry Courcouronnes aux fins de les voir condamner solidairement au paiement d’un arriéré de charges de copropriété impayées outre leur condamnation solidaire au paiement des frais de recouvrement, de dommages et intérêts et aux frais irrépétibles.

En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 25 septembre 2024, le [Adresse 11] [Adresse 7] demande au tribunal judiciaire de:

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 9.775,31 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, Appel provisions sur charges 01/01/2024 1/4 et appel provisions sur travaux tx combles 01/01/2024 4/4inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 3.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 753,18 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner in solidum les défendeurs en deniers et quittances compte tenu du règlement invoqué

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 5 septembre 2023, date de la mise en demeure.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Débouter les défendeurs de leur demande

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires précise que les charges afférentes à ces lots ont été approuvées et sont justifiées par les documents comptables produits.

Pour justifier sa demande de dommages et intérêts, il indique qu’en ne réglant pas leurs charges, les défendeurs obtiennent des délais auxquels ils n’ont pas droit, lui causant un préjudice. Que ceux-ci contraignent les autres copropriétaires à faire l’avance des frais, ce qui lui occasionne un préjudice financier indépendant du simple retard de paiement. Il ajoute que cela perturbe la gestion de la copropriété et que leurs impayés contribuent à la dégradation de l’immeuble, les travaux ne pouvant être entrepris de leur fait.

***

En l’état de leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 24 septembre 2024, M. [N] [O] [M] [Z] et Mme [R] [F] [S] [P] [B] demandent au tribunal judiciaire de:

— Débouter le [Adresse 12] de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété impayées, devenues sans objet du fait des règlements effectués.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence les tilleuls du surplus de ses demandes.

Les défendeurs reconnaissent devoir le montant réclamé à savoir la somme de 9.775,31 euros au titre des charges de copropriété mais précisent s’être rapprochés du syndicat des copropriétaires pour faire un versement de 9.000 euros par virement CARPA, annonçant que le solde serait réglé au mois de novembre 2024.Ainsi, la demande du syndicat des copropriétaires serait sans objet.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, ils invoquent leur absence de mauvaise foi, et que des travaux doivent être réalisés au sein de la copropriété. Enfin, ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas un préjudice distinct du non paiement des charges.

Enfin, ils s’opposent aux frais de recouvrement en ce que le contrat de syndic transmis n’est pas daté ce qui les rend infondés.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2024. L’affaire a été plaidée sur l’audience juge rapporteur du 13 février 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [N] [O] [M] [Z] et Mme [R] [F] [S] [P] [B] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°12 et 25 dans la copropriété

— les procès verbaux d’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux

— les appels de fonds et charges sur la période considérée

— un décompte, dans ses écritures, des charges et appels de fonds impayés arrêtés au 1er janvier 2024 sur la période du 24/11/2021 au 01/01/2024, appel provision 01/01/2024 et appel de fonds travaux 01/01/2024, provision travaux de réfection de la toiture du batiment a 01/01/2024 4/4, provision sur travaux combles 01/01/2024 4/4 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 9.775,31 euros.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils soulignent que leur conseil s’est rapproché de celui du syndicat des copropriétaires pour leur faire un virement de 9.000 euros.

Il est produit une correspondance laissant entendre que le conseil des défendeurs dispose de la somme de 9.000 euros mais non la preuve du paiement effectué, si bien que la condamnation sera prononcée pour le montant de la dette, en deniers et quittances.

En conséquence, la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au 1er janvier 2024 sur la période du 24/11/2021 au 01/01/2024, appel provision 01/01/2024 et appel de fonds travaux 01/01/2024, provision travaux de réfection de la toiture du batiment a 01/01/2024 4/4, provision sur travaux combles 01/01/2024 4/4, s’élève bien à la somme de 9.775,31 euros.

S’agissant du point départ des intérêts, il n’est pas justifié des modalités d’envoi de la mise en demeure du 5 septembre 2023 qui ne peut donc servir de point de départ à ceux-ci.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 29 avril 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation introductive d’instance du 29 avril 2024, produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne verse pas aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité et qui ne précise pas l’éventuel lien de conjugalité pouvant unir les défendeurs, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

M. [N] [O] [M] [Z] et Mme [R] [F] [S] [P] [B] seront donc condamnés en deniers et quittances au prorata de leur quote-part à payer la somme de 9.775, 31 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le courrier officiel du conseil des défendeurs annonce le versement par ceux-ci de la somme de 9.000 euros sur son compte CARPA et atteste du rapprochement avec le syndicat des copropriétaires pour transférer les fonds.

Au regard de ces éléments, la mauvaise foi des défendeurs n’est pas caractérisée, et le syndicat des copropriétaires n’établit pas la preuve d’avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 753,18 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire du montant réclamé les sommes suivantes:

— les frais de mise en demeure ainsi que des relances puisque les modalités d’envoi des lettres n’ont pas été justifiées;

— les intérêts de retard qui sont la conséquence de mise en demeure et relances non justifiés;

— les frais de constitution de dossier avocat et de suivi qui ne constituent pas des frais de recouvrement au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelé;

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Les défendeurs sont également condamnés in solidum à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE en deniers et quittances M. [N] [O] [M] [Z] et Mme [R] [F] [S] [P] [B] à payer la somme de 9.775,31 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 1er janvier 2024 sur la période du 24/11/2021 au 01/01/2024, appel provision 01/01/2024 et appel de fonds travaux 01/01/2024, provision travaux de réfection de la toiture du batiment a 01/01/2024 4/4, provision sur travaux combles 01/01/2024 4/4 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 29 avril 2024 et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 29 avril 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 7] de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum M. [N] [O] [M] [Z] et Mme [R] [F] [S] [P] [B] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [N] [O] [M] [Z] et Mme [R] [F] [S] [P] [B] aux dépens qui seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER conformément à l’article 699 du code d eprocédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,