TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05773 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJXY

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires Résidence [13] 48, situé [Adresse 4], représenté par la SELARL [H] [Y] – ALIREZAÏ, Administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 12] à [Adresse 9] ([Adresse 6]), en sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété,

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [P] [G] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 février 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] sont propriétaires des lots numéros 16, 106, 108 et 704 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 14], sise [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1].

Par actes de commissaire de Justice en date du 26 août 2024, le Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48, représenté par la SALARL [F] ALIREZAI, administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, a fait assigner M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] 48 sis [Adresse 3] à [Localité 11] la somme en principal de 15 616,79 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2024 au titre des charges courantes et exceptionnelles,

Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] d’une condamnation au paiement de l’intérêt légal à compter :

— de la mise en demeure notifiée par l’étude de Maître [F], administrateur judiciaire, en date du 01/12/2023 d’avoir à payer la somme de 14 035,90 €;

— de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;

Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] 48 sis [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 1 200,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] 48 sis [Adresse 3] à [Localité 11] une indemnitéde 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien, il explique que les défendeurs ne procèdent pas au règlement régulier de leurs charges de copropriété et autres appels de fonds pour travaux ou de solidarité.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire d’EVRY, le 13 juillet 2018, désignant Maître [X] [F] administrateur provisoire de la copropriété et les ordonnances des 22 juillet 2019, 25 juin 2020, 11 mai 2021, 8 juillet 2022, 20 juillet 2023 et 3 juillet 2024 prolongeant sa mission,

— les 3ème, 7ème, 8ème, 8ème bis, 10ème, 6ème bis, 13ème, 14ème, 15ème, 16ème, 18ème, 20ème, 22ème, ,23ème, 29ème, 43ème, 44ème, 51ème, 52ème et 53ème procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté,

— un historique de compte arrêté au 1er juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 15 616,79 euros,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant de la créance réclamée :

— la somme de 142,33 euros inscrite au débit de l’historique de compte le 1er janvier 2019 à titre d’appel complément ABC DOMUS, les procès-verbaux de l’administrateur provisoire aux termes desquels a été décidé cet appel n’étant pas versés aux débats,

— et la somme de 37,16 euros inscrite au débit de l’historique de compte le 19 février 2024 au titre de la répartition des charges du 01/01/2022 au 31/12/2022, le total des provisions sur charges indiqué sur le compte de copropriété 2022 (2 874,47 euros) versé aux débats ne correspondant pas au total obtenu en faisant la somme des provisions 2022 i.ndiquées sur l’historique de compte des défendeurs (850,16+718,61*3= 3 005,99).

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, sur la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 15 437,30 euros (= 15 616,79€-142,33€-37,16€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 14 035,90 euros à compter du 1er décembre 2023, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 26 août 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Cette dette, afférente au logement familial, engage solidairement les époux conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence, M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G], mariés seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 15 437,30 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] la somme de 15 437,30 au titre des charges de copropriété impayées arrêtées arrêtées au 1er juillet 2024, sur la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 035,90 euros à compter du 1er décembre 2023, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 26 août 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE solidairement M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] à payer au Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] à payer au Syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 la somme de de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [O] [W] et Mme [P] [W] née [G] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de L’AARPI AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,