RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 06 Juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00372 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q2QC

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 06 Mai 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [5] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE,

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

Monsieur [D] [G] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni constitué

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE KER ANNA sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART, a fait assigner Monsieur [D] [G] [B] devant le Président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référés, aux fins de :

le recevoir et le déclarer bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

ordonner la remise en état intégral des lots de Monsieur [F] [B], en procédant notamment au retrait des fenêtres installées et à leur remplacement par des fenêtres conformes à leur aspect d’origine, composées exclusivement de quatre vantaux, de couleur blanche, à mécanisme coulissant ;assortir cette condamnation d’une astreinte comminatoire de 150 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la date de l’ordonnance à intervenir ;condamner Monsieur [F] [B] à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [F] [B] aux entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE KER ANNA sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART, fait valoir, au visa de l’article 835 du code de la procédure et de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, que :

Monsieur [F] [B], qui est propriétaire des lots 194 et 204 du descriptif de la copropriété, a pris l’initiative de procéder à une modification de la façade de son bien, consistant en un changement des fenêtres ;les nouvelles fenêtres installées par Monsieur [F] [B], sans accord préalable de l’assemblée générale, porte atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble, s’agissant d’un nombre de vantaux particulièrement inesthétique, à savoir 6, en contradiction avec les autres fenêtres de l’ensemble immobilier composées de 4 vantaux, ce qui contrevient aux dispositions de l’article 9 du règlement de copropriété et constitue un trouble manifestement illicite ;il a été demandé à Monsieur [F] [B], par courriers des 5 février 2024, 4 mars 2024, et 4 novembre 2024, de remettre les fenêtres dans leur état initial, à défaut de quoi un commissaire de justice serait mandaté pour effectuer les constats d’usage et une procédure de référé serait engagée, ce à quoi ce dernier a répondu que le changement des fenêtres avait été effectué par son locataire par souci d’isolation thermique ;il est donc fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [F] [B] à procéder à la remise en état des lieux dans leur état initial, sous astreinte.

A l’audience du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE KER ANNA sis [Adresse 2], représenté par son avocat, a maintenu, par les mêmes moyens, les prétentions exposées aux termes de son assignation introductive d’instance.

Régulièrement assigné, Monsieur [F] [B] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de remise en état sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il faut cependant que l’illicéité du trouble soit manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation étant à cet égard insuffisante.

L’article 9 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires ainsi qu’à leurs ayants cause universels ou à titre universel.

En cas de cession de lot, le cessionnaire adhère automatiquement au règlement qui doit être porté à sa connaissance avant l’acquisition.

En l’espèce, il est établi, par le relevé de propriété produit aux débats, que Monsieur [F] [B] est propriétaire, avec Madame [W] [X] qui n’a toutefois pas été assignée, des lots 194 et 204 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Le lot n°204 est un appartement type F4 situé au rez-de-chaussée, tel que cela ressort de l’état descriptif de division.

Le règlement de copropriété du 20 décembre 1974 déposé en l’étude de Maître [N] [K] [O] [J] et publié le 30 janvier 1975 au bureau des hypothèques, s’appliquant à l’ensemble immobilier susvisé, prévoit en son article 9 d) « Harmonie de l’immeuble » que « Les portes d’entrée des logements et locaux, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui et fenêtres, même la peinture, et d’une façon générale toute ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, et notamment les façade des boutiques ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privatives, sans autorisation du syndicat.

La pose des stores ou volets est autorisée, sous réserve de l’accord donné spécialement en fonction du mode de construction et de la conformité avec les couleurs et modèles adoptés par le syndicat et l’architecte. »

Le procès-verbal de constat établi par Maître [T] [S], commissaire de justice, le 30 janvier 2025, mentionne que « Au rez-de chaussée surélevée, à gauche de la façade (soit RDC droit en entrant par l’avant de l’immeuble), je constate un bloc fenêtre constitué de 6 vitres séparées de 5 montants.

L’ensemble, autant que visible depuis le sol, apparaît être en PVC. L’ensemble est particulièrement blanc, tranchant avec la façade.

Je constate que les fenêtres des autres étages de cette même façade, au-dessus de celles susdécrites, sont composées de 2 fois 2 vitres qui apparaissent coulissantes, tel que visible depuis le sol.

L’entourage du bloc de fenêtre du rez-de-chaussée surélevé, à gauche de la façade (soit RDC droite en entrant par l’avant de l’immeuble), est peint de couleur jaune clair, ce qui dénote avec le reste de la façade. Autant qu’il peut être vu, l’entourage des fenêtres des 1er, 2e et 3e étages ne sont pas peints de couleur jaune clair.

Enfin, je constate que l’entourage de la porte-fenêtre donnant sur le balcon le plus à gauche en façade arrière, au rez-de-chausée surélevé (soit RDC droit en entrant par l’avant de l’immeuble) est peint de couleur jaune clair, dénotant avec la façace arrière (que ce soit celle acceuillant les fenêtres que celle rose pâle du balçon)

Autant qu’il peut être vu, l’entourage de la porte fenêtre du 1er étage n’est pas peint de couleur jaune clair. L’entourage des étages supérieurs n’est pas visible. »

Il n’est pas discuté que les constats opérés par le commissaire de justice, confortés par les photographies intégrées au procès-verbal, concerne l’appartement de Monsieur [F] [B], lequel interpellé à ce sujet, par le conseil du syndicat des copropriétaires RESIDENCE KER ANNA, a répondu que le changement des fenêtres par un modèle de celui d’origine avait été effectué par son locataire à des fins d’isolation thermique.

Outre qu’il n’est pas contesté que changement des fenêtres a été réalisé sans l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, il apparait, à l’aune des constatations du commissaire de justice, que les nouvelles fenêtres installées portent atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble, se différenciant de façon importante des fenêtres des autres appartements à raison, d’une part, du nombre de vantaux, à savoir 6 contre 4 pour les fenêtres des autres appartements de l’ensemble immobilier, et du système d’ouverture des fenêtres (ouverture à la française au lieu d’une ouverture coulissante) d’autre part, de la couleur et de la matière des fenêtres, en PVC d’un blanc tranchant avec la façade, et enfin, de la couleur jaune claire de l’entourage des fenêtres.

Le changement des fenêtres de l’appartement de Monsieur [F] [B] sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et alors qu’il bouleverse l’harmonie générale de l’immeuble, en méconnaissance des stipulations précitées du règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite.

En outre, force est de constater que les demandes de remise en état formulées par le syndic par correspondances du 5 février 2024 et 4 mai 2024 et la mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires RESIDENCE KER ANNA, par lettre recommandée du 4 novembre 2024 sont demeurées sans effet.

En conséquence la situation justifie qu’il soit fait droit par le juge du référé à la demande de remise en état des lieux sollicitée.

La bonne exécution de cette décision rend nécessaire, au regard du temps écoulé, et alors que plusieurs mises en demeure sont demeurées vaines, d’assortir l’injonction d’une astreinte journalière comminatoire provisoire, passé un délai de deux mois, et limitée à deux mois, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civil, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations".

Compte-tenu des circonstances de l’espèce et au regard de l’équité, l’inertie de Monsieur [F] [B] ayant contraint le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE KER ANNA sis [Adresse 2], à agir en Justice pour faire valoir son droit légitime, il y a lieu de le condamner à payer audit syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [B], partie perdante, sera en outre condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par décision prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ENJOINT Monsieur [F] [B] de faire procéder à la remise en état des fenêtres du lot n°204 (appartement type F4 situé au rez-de-chaussée) lui appartenant en procédant au retrait des fenêtres installées et à leur remplacement par des fenêtres conformes à leur aspect d’origine, composées exclusivement de quatre vantaux, de couleur blanche, à mécanisme coulissant , et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros (cinquante euros), par jour de retard, pendant un délai maximum de deux mois ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE KER ANNA sis [Adresse 2] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 06 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,