TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/09537

N° Portalis 352J-W-B7I-C5OMA

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Juillet 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 24 Avril 2025

DEMANDERESSE

La SOCIETE FONCIERE DU [Adresse 11] [Adresse 2] (ci-après la société FONCIERE DU [Adresse 11]), SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Pierre MURY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A593

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet ADUXIM, SAS

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1346

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 25 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 24 Avril 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la société FONCIERE DU [Adresse 11] [Adresse 2] est propriétaire du lot n° 11.

Par acte d’huissier de justice délivré le 29 juillet 2024, la société FONCIERE [Adresse 10] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 8ème aux fins de demander au tribunal de :

Vu les articles 7, 8, 9 et [Immatriculation 1]° du décret du 17 mars 1967, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Recevoir la société FONCIERE DU [Adresse 11] en son assignation et la dire bien fondée,

Annuler les résolutions 9, 9.1, 9.2, 9.3 adoptées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] lors de la réunion du 6 juin 2024,

A titre subsidiaire, sur le délai de grâce, Accorder à la société FONCIERE DU [Adresse 11] un délai de grâce de 24 mois avec ordonnancement d’un échéancier pour procéder au règlement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux termes de l’assemblée générale du 6 juin 2024,

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

Dire que la société FONCIERE DU [Adresse 11] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] au versement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître MURY conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, laquelle est de droit.

Par conclusions d’incident notifiées le 23 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 42 et 19-2 de la loi du 10 juillet 965, déclarer la SAS FONCIERE DU [Adresse 11] irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n° 9, 9.1, 9.2 et 9.3 de l’assemblée des copropriétaires du 6 juin 2024,

Vu l’article 100 du code de procédure civile, déclarer la SAS FONCIERE DU [Adresse 11] irrecevable en sa demande subsidiaire d’octroi de délai de grâce, laquelle relève de la procédure de contestation de charges pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, chambre des charges de copropriété, sous le numéro 22/14719,

Subsidiairement, vu l’article 70 du code de procédure civile, déclarer la SAS FONCIERE DU [Adresse 11] irrecevable en sa demande subsidiaire d’octroi de délai de grâce sur les arriérés de charges restant dus à la copropriété, en raison de l’absence de lien suffisant avec la demande principale en annulation de résolutions de l’assemblée du 06 juin 2024,

Condamner la SAS FONCIERE DU [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner en tous les dépens d’incident, dont recouvrement entre les mains de maître Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de Paris, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant message notifié par la voie électronique le 10 septembre 2024, la société LA FONCIERE DE [Adresse 13] [Adresse 2] a exposé n’avoir aucune opposition à la jonction de l’affaire avec l’affaire enrôlée sous le n° RG 22/14719.

Par bulletin notifié le 4 décembre 2024, les parties ont été informées du renvoi de l’incident soulevé par le défendeur par conclusions du 23 août 2024, pour plaidoiries, à l’audience du 25 mars 2025 suivant le calendrier suivant, délais impératifs :

— conclusions sur incident de la société LA FONCIERE DU [Adresse 11] au plus tard le 30 décembre 2024,

— conclusions sur incident n° 2 du syndicat des copropriétaires au plus tard le 11 février 2025,

— éventuelles conclusions sur incident n° 2 de la société [Adresse 14] au

plus tard le 11 mars 2025,

— étant précisé que toutes conclusions notifiées hors délais de ce calendrier pourront être écartées par le juge de la mise sur le fondement de l’article 16 code de procédure (respect du contradictoire),

— étant précisé que contrairement à ce que suggère le message RPVA du demandeur en date du

10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires n’a pas sollicité la jonction de l’affaire RG 24/09537 à l’affaire RG 22/14719, laquelle concerne le contentieux en paiement de charges, qui a en tout état de cause fait l’objet d’une clôture avec fixation de l’audience de plaidoirie au 5 décembre 2024, de sorte que la jonction n’est pas envisageable.

Par bulletin notifié aux parties le 24 mars 2025, le juge de la mise en état a sollicité des parties:

— en application de l’article 782 alinéa 1er du code de procédure civile, la production du jugement intervenu dans l’affaire RG 22/14719, en précisant si un appel a ou non été interjeté à l’encontre de ce jugement,

— en application des articles 12 et 782 alinéa 1er du code de procédure civile, et dès lors que le syndicat des copropriétaires fait valoir, au soutien de l’irrecevabilité de la demande de délais de grâce de la société FONCIERE DU [Adresse 11], que les délais de grâce sollicités auraient dû l’être dans le cadre de l’affaire distincte RG 22/14719 et, à défaut, pourront le cas échéant être demandés en cause d’appel, le juge de la mise en état observe que le syndicat fait en définitive valoir l’absence de pouvoir du tribunal, saisi dans l’instance enregistrée sous le n° RG 24/09537, pour statuer sur cette demande. Le juge de la mise en état sollicite à cet égard les observations des parties sur les dispositions de l’alinéa 1er de l’article 510 du code de procédure civile aux termes desquelles « le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l’exécution », et par conséquent, sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir de la juridiction (cf. la distinction entre défaut de pouvoir constituant une fin de non-recevoir et exception d’incompétence).

Dans ces dernières conclusions notifiées le 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 42 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Déclarer la SAS FONCIERE DU [Adresse 11] irrecevable en sa demande d’annulation des résolution n° 9, 9.1, 9.2 et 9.3 de l’assemblée des copropriétaires du 6 juin 2024,

Vu les articles 122 et 510 du code de procédure civile, faire droit à la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, et déclarer la SAS FONCIERE DU [Adresse 11] irrecevable en sa demande subsidiaire d’octroi de délai de grâce, laquelle relève de la procédure de contestation de charges pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, chambre des charges de copropriété, sous le numéro 22/14719,

Subsidiairement, faire droit à l’exception de litispendance soulevée par le syndicat des copropriétaires,

Très subsidiairement, vu l’article 70 du code de procédure civile, déclarer la SAS FONCIERE DU [Adresse 11] irrecevable en sa demande subsidiaire d’octroi de délai de grâce sur les arriérés de charges restant dus à la copropriété, en raison de l’absence de lien suffisant avec la demande principale en annulation de résolutions de l’assemblée du 06 juin 2024,

Condamner la SAS FONCIERE DU [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 16] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner en tous les dépens d’incident, dont recouvrement entre les mains de maître Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de Paris, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience sur incident du juge de la mise en état du 25 mars 2025 et a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur l’irrecevabilité de la demande d’annulation des résolutions n° 9, 9.1, 9.2 et 9.3 de l’assemblée des copropriétaires du 6 juin 2024

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] soutient que la société FONCIERE DU [Adresse 11] est irrecevable à solliciter la nullité des résolutions n° 9, 9.1, 9.2 et 9.3 de l’assemblée des copropriétaires du 6 juin 2024, dès lors que ces résolutions portent sur la mise en œuvre d’une saisie immobilière sur le lot n° 11 dont elle est propriétaire, en raison de l’importance de ses arriérés de charges, et que les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 excluent la prise en compte de la voix du copropriétaire, débiteur vis-à-vis du syndicat, dans le décompte de la majorité de la résolution donnant autorisation au syndic d’agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de son lot.

***

L’article 789, 6° du code de procédure civile prévoit que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir ».

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’alinéa 5 de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 6 juin 2024 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 9, 9.1, 9.2, 9.3 aux termes desquelles ils ont :

— habilité le syndic à introduire une saisie immobilière en vue de mettre en vente le lot n° 11 de la SCI FONCIERE DU [Adresse 11] eu égard à sa dette de 23.024,11 €,

— fixé la mise à prix du lot à un montant de 50.000 € et pris acte de ce que, à défaut d’enchérisseurs, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix et devra payer les frais taxables de mise en vente, outre les débours et honoraires liés à la réalisation de la vente du bien,

— réparti en charge communes générales entre les tous les copropriétaires la somme de 500 euros au titre du montant des sommes estimées définitivement perdues, au sens du compte 450 « copropriétaires » de l’état financier du syndicat des copropriétaires, tel qu’entendu par le décret du 14 mars 1965, en précisant que, une fois la procédure clôturée, il sera établi un décompte définitif qui est bien évidemment susceptible de modifier cette somme.

Il ressort du procès-verbal de ladite assemblée (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) que la société FONCIERE DE L’ARTOIS était absente. Elle n’était pas représentée ni n’a adressé de votes par correspondance. Elle n’a cependant pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant, au sens des dispositions précitées de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant des résolutions n° 9, 9.1, 9.2, 9.3, dès lors que lesdites résolutions portent sur la mise en œuvre d’une saisie immobilière sur le lot n° 11 dont elle est propriétaire en raison de sa situation de débitrice à l’égard du syndicat, et alors que les dispositions de l’alinéa 5 de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 excluent la prise en compte de la voix du copropriétaire, débiteur vis-à-vis du syndicat, dans le décompte de la majorité de la résolution donnant autorisation au syndic d’agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de son lot.

La société [Adresse 12] sera déclarée irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 9, 9.1, 9.2 et 9.3 de l’assemblée des copropriétaires du 6 juin 2024.

2 – Sur l’irrecevabilité de la demande subsidiaire d’octroi de délais de grâce

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] soutient que la société FONCIERE DU [Adresse 11] est irrecevable à solliciter l’octroi d’un délai de grâce à l’effet de régler les arriérés de charges de copropriété qu’elle reste devoir, dès lors qu’elle n’a pas fait valoir cette demande dans le cadre de la procédure distincte en recouvrement de charges introduite par assignation délivrée le 8 décembre 2022, enregistrée sous le n° RG 22/14719, close le 24 avril 2024 (pièce n° 4), qui a donné lieu à un jugement prononcé le 13 février 2025 et signifié le 11 mars 2025, alors même qu’elle était représentée dans le cadre de cette procédure. Il considère que la société FONCIERE DE L’AROIS pourra le cas échéant former cette demande reconventionnelle en cause d’appel.

Précisément, le syndicat des copropriétaires estime que cette demande est irrecevable :

— principalement, parce qu’elle se heurte à la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du tribunal, seul le tribunal saisi de la procédure en recouvrement de charge ayant compétence pour octroyer un délai de grâce en application de l’article 510 du code de procédure civile, étant précisé que le défaut de pouvoir juridictionnel du juge ne constitue pas une exception d’incompétence, mais une fin de non-recevoir (Civ. 2ème, 8 janv. 2015, n° 13-21.044),

— subsidiairement, parce qu’elle fait surgir une exception de litispendance et, très subsidiairement, parce qu’elle ne rattache pas par un lien suffisant à la demande principale d’annulation de résolutions d’assemblée générale, au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

***

L’article 789, 6° du code de procédure civile prévoit que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir ».

Le moyen tiré du défaut de pouvoir juridictionnel du juge de l’exécution constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence (Civ. 2ème, 8 janvier 2015, n° 13-21.044).

L’alinéa 1er de l’article 510 du code de procédure civile aux termes desquelles « le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l’exécution ».

Aux termes de l’article 101 du code de procédure civile, « s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, « les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout ».

En l’espèce, la société FONCIERE [Adresse 9] [Adresse 2] demande, dans son assignation délivrée le 29 juillet 2024, « à titre subsidiaire, sur le délai de grâce, Accorder à la société FONCIERE DU [Adresse 11] un délai de grâce de 24 mois avec ordonnancement d’un échéancier pour procéder au règlement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux termes de l’assemblée générale du 6 juin 2024 ».

A la date de l’assignation, le syndicat des copropriétaires l’avait assignée devant le tribunal judiciaire – service des charges de copropriété, par assignation délivrée le 8 décembre 2022 en paiement d’un arriéré de charges d’un montant de 23.434,72 € (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires), arriéré actualisé par conclusions notifiées le 30 octobre 2023 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) à la somme de 22.185,51 € au 25 octobre 2023 en principal (hors frais de recouvrement).

Cette instance, enregistrée sous le n° RG 22/14719 et au cours de laquelle la société FONCIERE DU [Adresse 11] était représentée mais n’a pas conclu, a donné lieu, après clôture de l’instruction prononcée le 25 avril 2024 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), à un jugement prononcé le 13 février 2025 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires) et signifié le 11 mars 2025 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires).

Eu égard aux dispositions précitées de l’alinéa 1er de l’article 510 du code de procédure civile, seul le tribunal saisi de l’instance enregistrée sous le n° RG 22/14719 avait le pouvoir d’accorder des délais de grâce s’agissant de l’arriéré de charge litigieux ayant par ailleurs motivé l’adoption des résolutions n° 9, 9.1, 9.2 et 9.3 de l’assemblée des copropriétaires du 6 juin 2024. Le tribunal n’a pas, dans le cadre de la présente instance, ce pouvoir.

Pour ce seul motif, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de droit soulevés par le syndicat des copropriétaires, la société [Adresse 12] sera donc déclarée irrecevable en sa demande visant à lui voir accorder un délai de grâce de 24 mois avec ordonnancement d’un échéancier pour procéder au règlement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux termes de l’assemblée générale du 6 juin 2024.

3- Sur les demandes accessoires

La société FONCIERE [Adresse 10], qui succombe, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de Paris, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déclarons irrecevable la société FONCIERE [Adresse 9] [Adresse 2] en ses demandes d’annulation des résolutions n° 9, 9.1, 9.2 et 9.3 de l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] tenue le 6 juin 2024,

Déclarons irrecevable la société FONCIERE [Adresse 10] en sa demande visant à lui voir accorder un délai de grâce de 24 mois avec ordonnancement d’un échéancier pour procéder au règlement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux termes de l’assemblée générale du 6 juin 2024,

Condamnons la société FONCIERE [Adresse 9] [Adresse 2] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamnons la société FONCIERE [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Faite et rendue à [Localité 15] le 24 Avril 2025

La Greffière La Juge de la mise en état