TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 22 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/04813 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QF7R

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________

à :

l’AARPI AUDINEAU GUITTON

Jugement Rendu le 22 Mai 2025

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] ILE DE FRANCE situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet PICHET IMMOBILIER, SARL au capital de 8.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 432 296 234, et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire PICHET IMMOBILIER SERVICES – Agence de [Localité 12], dont le siège social est situé [Adresse 5],

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, Toque : D502

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [T],

Madame [C] [R] épouse [T],

demeurant ensemble [Adresse 4]

défaillants

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSÉ, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats à l’audience du 27 Mars 2025 et de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 Décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 Mai 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B], [I], [S] [T] sont propriétaires des lots 213 et 288 dépendant de la copropriété [Localité 11] située [Adresse 2] à [Localité 9].

Par assignation en date du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires MASSY ILE DE FRANCE, représenté par son syndic la SARL CABINET PICHET IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

condamner solidairement et à tout le moins in solidum Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] à lui payer la somme principale de 7.169,67 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/04/2024 et représentant :

. 6.748,80 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,

. 710,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 160,87 euros au titre des frais d’huissier relevant des dépens,

assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

. de la mise en demeure notifiée par le cabinet PICHET IMMOBILIER en date du 14/02/2023 d’avoir à payer la somme de 5.881,37 euros,

. de la mise en demeure notifiée par le cabinet PICHET IMMOBILIER en date du 24/08/2023, d’avoir à payer la somme de 2.792,89 euros,

. du commandement d’avoir à payer délivré par la SCP CLIPPE & associés, commissaires de justice, en date du 28/11/2023 sur la somme de 7.308,68 euros

. de l’assignation pour le surplus.

ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

condamner solidairement et à tout le moins in solidum Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] à lui payer la somme de 2.400,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

condamner solidairement et à tout le moins in solidum Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] à lui payer une indemnité de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 160,87 euros, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par M^e Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 27 mars 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 11] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 15 juin 2022 et 10 mai 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel et cotisation fonds travaux inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.619,67 euros. Cependant, ce décompte inclus des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement (870,87 €), qui seront examinés infra.

Outre les frais, il convient de déduire de cette créance, la somme appelée le 01/01/2024 au titre de « complément travaux étanchéité toiture », soit 639,80 euros en débit, cette somme n’étant pas justifiée par l’appel de fonds indispensable pour permettre au tribunal de vérifier que la répartition des charges est conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et que la somme mise en recouvrement a été exactement calculée et régulièrement mise en recouvrement auprès du copropriétaire débiteur.

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Localité 11] s’élève à la somme de 6.109,00 euros [7.619,67 € – (639,80 € + 870,87 €)] , au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, pour la période du 01/09/2022 (cotisation fonds travaux du 01/07/2022) au 01/04/2024 (appel provisionnel et cotisation fonds travaux) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du :

—  17 février 2023, date de distribution de la mise en demeure du 14 février 2023, sur la somme de 3.761,17 €,

—  28 août 2023, date de distribution de la mise en demeure du 24 août 2023, sur la somme de 1.823,09 €,

—  28 novembre 2023, date de délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 1.293,91 €,

— du 28 juin 2024, date de l’assignation, sur le surplus,

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil. En conséquence, Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires [Localité 11], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Localité 11] sollicite la somme de 870,87 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  620,00 € (220 € + 400,00 €) euros, honoraires contentieux sommation et assignation, dès lors que la constitution des dossiers de sommation et d’assignation constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

Par ailleurs, le coût de la sommation de payer (160,87 €) entre dans le champ des frais nécessaires tels que définis par le texte susvisé et le syndicat des copropriétaires [Localité 11] justifie de l’envoi des mises en demeures des 14/02/2023 et 24/08/2023 (45,00 € x 2).

En conséquence, Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 250,87 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par M^e Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] seront également condamnés solidairement à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 11] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 11] la somme de 6.109,00 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, pour la période du 01/09/2022 (cotisation fonds travaux du 01/07/2022) au 01/04/2024 (appel provisionnel et cotisation fonds travaux) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 sur la somme de 3.761,17 €, à compter du 28 août 2023 sur la somme de 1.823,09 €, à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 1.293,91 €, et à compter du 28 juin 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 28 juin 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Localité 11] de sa demande à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 11] la somme de 250,87 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE solidairement Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 11] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Mme [C] [R] épouse [T] et M. [B] [T] aux dépens

DIT que M^e Xavier GUITTTON, membre du cabinet AUNDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT DEUX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,