Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 23 janvier 2025, n° 24/00979

TJ Évry 23 janvier 2025

Arguments

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Autre
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le non-paiement des loyers constitue un manquement contractuel grave, justifiant la résiliation du bail, mais a décidé de ne pas prononcer la résiliation immédiatement en raison des circonstances atténuantes.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que la locataire devait effectivement la somme réclamée, justifiant ainsi la condamnation au paiement des arriérés.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que la locataire devait une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Mauvaise foi de la locataire
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé la mauvaise foi de la locataire, justifiant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés dans le cadre du procès
La cour a jugé équitable de condamner la locataire à rembourser une partie des frais de justice engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 23 janv. 2025, n° 24/00979
Numéro(s) :	24/00979
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Bernard SOLITUDEHarry ORHON
Cabinet(s) :	SELARL MAKOSSO ORHON & FERNANDES-BENCHETRIT
Parties :	Société SOCIETE ANONYME D' HABITATION A LOYER MODERE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00979 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHLQ

JUGEMENT

DU : 23 Janvier 2025

Société SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Mme [J] [N] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

Société SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDERESSE:

Madame [J] [N] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

assistée de M^e Bernard SOLITUDE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e ORHON + CCC

M^e SOLITUDE

EXPOSÉ DU LITIGE

La société d’HLM Immobilière du Moulin Vert a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [H] [J] à compter du 28 février 2012 sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel acutalisé de 675,18 euros provisions pour charge incluse.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1534,40 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 15 mai 2024, la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [H] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2894,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 décembre 2024, la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2024 terme d’octobre inclus, s’élève désormais à 4003,72 euros.

Mme [N] [H] [J] ne conteste pas le principe de la dette locative. Elle expose avoir rencontré des difficultés financières en 2022 et 2023 à la suite d’une période de chômage, qu’elle exerce désormais en qualité d’ajointe administrative au sein de l’APHP et perçoit un salaire mensuel de 1720 euros, avec deux enfants à charge.

Elle sollicite de pouvoir régler les sommes dues en versant mensuellement 770 euros loyer courant inclus.

La société d’HLM Immobilière du Moulin Vert s’oppose aux délais sollicités.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société d’HLM Immobilière du Moulin Vert justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 9 mai 2023, Mme [N] [H] [J] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1534,40 euros qui y était mentionnée.

La société d’HLM Immobilière du Moulin Vert verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2024, Mme [N] [H] [J] lui devait la somme de 3858, 12 euros, soustraction faite des frais de procédure et autres frais.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 sur la somme de 1534,40 euros.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, de ce que le paiement des loyers n’a pas effectif depuis septembre 2022, seuls 9 versements ayant été effectués, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [N] [H] [J] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [N] [H] [J] justifie avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse. Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert ou à son mandataire.

2.Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [N] [H] [J] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [H] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [H] [J] à payer à la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert la somme de 3858,12 euros (trois mille huit cent cinquante-huit euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024 terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 sur la somme de 1534,40 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [N] [H] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (100 euro), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE Mme [N] [H] [J] à payer à la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert le solde de la dette locative,

AUTORISE la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [H] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Mme [N] [H] [J] à verser à la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DÉBOUTE la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [N] [H] [J] à payer à la société d’HLM Immobilière du Moulin Vert la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [H] [J] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 15 mai 2024 et du commandement de payer.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge