TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/08609 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z55E

Minute :

Monsieur [C] [N]

Représentant : Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE

C/

Monsieur [D] [E] [R]

Copies exécutoires délivrés à :

Maître Olivier HASCOET

Copies certifiées conformes délivrées à :

Monsieur [D] [E] [R]

Le 23 Janvier 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 23 Janvier 2025

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 23 Janvier 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [E] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2017, Monsieur [C] [N] a donné à bail à Monsieur [E] [R] un appartement situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Monsieur [C] [N] a fait signifier à Monsieur [E] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16.194,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 juin 2024, Monsieur [C] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, Monsieur [C] [N] a fait assigner Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [R], sans délais, ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [E] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 18.747,91 euros au titre de la dette locative arrêtée aumois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 septembre 2024.

À l’audience du 21 novembre 2024, Monsieur [C] [N], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 20.449,91 euros arrêtée au 5 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Il est opposé à l’octroi des délais de paiements.

Monsieur [C] [N] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 juin 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [R], comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Il déclare qu’il ne dispose d’aucunes ressources. Monsieur [E] [R] a été malade, causant la perte de son emploi. De plus, il a connu des difficultés administratives. Il demande le bénéfice de délais de paiement à compter du mois de mars 2025.

Un diagnostic social et financier, reprenant ces éléments, a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [C] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 janvier 2017, du commandement de payer délivré le 19 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 novembre 2024 que Monsieur [C] [N] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [R] à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 20.449,91 euros, au titre des sommes dues au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 janvier 2017 à compter du 20 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] ne dispose d’aucunes ressources et ne travaille pas. De plus, il n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Compte tenu de ses éléments et du montant de la dette, il convient de rejeter la demande de délais de paiements.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [R] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 août 2024 , Monsieur [E] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [R] à son paiement à compter de 20 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [E] [R] à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 janvier 2017 entre Monsieur [C] [N] d’une part, et Monsieur [E] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [R] à compter du 20 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 20.449,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à Monsieur [C] [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 novembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [C] [N] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/08609 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z55E

DÉCISION EN DATE DU : 23 Janvier 2025

AFFAIRE :

Monsieur [C] [N]

Représentant : Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE

C/

Monsieur [E] [R]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires