TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/00953 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNBV

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE ALBENIZ, représenté par son syndic en exercice, FRABAT, SAS au capital de 358 750, 00 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 377 983 762, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [M] [W] [B], demeurant [Adresse 3]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 06 Novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [W] [B] est propriétaire des lots 123 et 160 dépendant de la copropriété [Adresse 4] située [Adresse 1] à [Localité 7].

Par assignation en date du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FRABAT, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

— le recevoir en ses fins, moyens et demandes et y faisant droit,

— condamner M. [M] [W] [B] à lui payer les sommes suivantes :

. 26.038,87 euros arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus (appel de charge du 1er trimestre 2025 et appel de fonds alur du 1er trimestre 2025 inclus) au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2021 sur la somme de 19.463,07 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

. 1.264,05 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

. 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner M. [M] [W] [B] à lui payer la somme de 1.589,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] [W] [B] aux entiers dépens de l’instance,

— Débouter M. [M] [W] [B] de toute éventuelle prétention ou demande contraire,

— rappeler l’exécution provisoire de droit assortissant le jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [M] [W] [B], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ALBENIZ produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les contrats de syndic successifs,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème appel de fonds 2021 au 1er appel de fonds 2025,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 19 septembre 2019, 25 janvier 2021, 11 juillet 2022, 19 juin 2023 et 5 juillet 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 21/01/2025, provision 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 28.891,92 euros. Toutefois, ce décompte comporte des sommes (2.853,05 €) qui seront examinées au titre des frais de recouvrement.

Au vu des pièces produites, il est établi que la créance du syndicat des copropriétaires ALBENIZ s’élève à la somme de 26.038,87 euros (28.891,92 € – 2.853,05 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, pour la période du 1er avril 2021 (2ème appel de fonds 2021) au 1er janvier 2025 (1er appel de fonds 2025 et fonds travaux alur) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2021, date de la mise en demeure sur la somme de 19.415,07 euros et à compter du 11 février 2025, date de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ALBENIZ, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [M] [W] [B] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires. La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires ALBENIZ sollicite la somme de 1.264,05 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  480,00,00 euros (240,00 € honoraires FRABAT constitution dossier pour huissier + 240,00 e honoraires FRABAT pour constitution dossier avocat), dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  270,00 €, OIKOS AVOCATS – honoraires frais inscription hypothèse, cette somme relevant des frais irrépétibles et/ou des dépens,

Cependant, le syndicat des copropriétaires ALBENIZ justifie des frais suivants :

— mises en demeure des 22/11/2021 (48,00 €) et 09/02/2022 (54,00 €), soit 102,00 euros,

— sommation de payer du 04/04/2023, dont le montant sera ramené au coût de l’acte, soit 74,16 euros,

— constitution hypothèque légale, soit 150,00 euros

En conséquence, M. [M] [W] [B] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] la somme de 326,16 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [M] [W] [B], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [M] [W] [B] sera également condamné à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 26.038,87 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 21 janvier 2025, pour la période du 1er avril 2021 (2ème appel de fonds 2021) au 1er janvier 2025 (1er appel de fonds 2025 et fonds travaux alur) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2021 sur la somme de 19.415,07 euros et à compter du 11 février 2025 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 326,16 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [M] [W] [B] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [W] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,