TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 24/00082 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEWU

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 04 Novembre 2024

SA [Adresse 9]

C/

[D] [L]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e WEILLER

Expédition certifiée conforme délivrée le

à MR [L]

Minute n° : /2024

ORDONNANCE DE REFERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 04 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référé au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me VASSEUR Charline, Greffier,

Après débats à l’audience du 07 octobre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE

DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

ET

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Comparant en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 07 Octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024 aux horaires d’ouverture au public.

FAITS ET PROCEDURE.

Suivant acte sous seing privé en date du 20 avril 2022, la société anonyme d’habitation à loyers modérés IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [D] [L] un local à usage d’habitation n°1101, dépendant d’un immeuble situé, [Adresse 8]) en contrepartie d’un loyer de 374,04 euros et 115,10 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice, en date du 31 juillet 2023, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1956,56 €, au titre des loyers impayés au 21 juillet 2023, a été délivré à Monsieur [D] [L].

Le commandement a été notifié à la CCAPEX des Yvelines le 26 juillet 2023.

Suivant acte de commissaire de justice, en date du 24 mai 2024, notifié au Préfet des Yvelines le 28 mai 2024 la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIERE 3F a fait délivrer assignation à Monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES, statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du logement ;

— Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de désigner aux frais et risques du défendeur ;

— Condamner Monsieur [D] [L] à payer à la société requérante la somme provisionnelle de 2392,03 €, correspondant aux loyers et charges, arrêtés au 30 avril 2024.

— Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à son départ définitif, le défendeur devra mensuellement une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 350,00 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et l’assignation et tous actes subséquents.

A l’audience du 7 octobre 2024, la société demanderesse, représentée par son avocat, a actualisé le montant des loyers et charges impayés à la somme de 2601,62 € au 4 octobre 2024

Monsieur [L] a expliqué avoir déjà versé la somme de de 100 euros mensuel en plus du loyer à partir du mois de septembre 2024 en résorption de sa dette et vouloir continuer, ce à quoi la demanderesse ne s’est pas opposée.

Lecture faite du rapport social du 16 août 2024 orientant vers un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation, en date du 24 mai 2024, a été dénoncée à la Préfecture des Yvelines le 28 mai 2024, en vue de l’audience du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en date du 7 octobre 2024 conformément aux dispositions de la loi.

Monsieur [D] [L] est locataire d’un logement appartenant à un bailleur social, personne morale.

Il convient donc de vérifier si la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans le délai imparti par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX des Yvelines le 26 juillet 2023, soit dans le délai requis par la loi.

La demande de la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F sera donc déclarée recevable.

Sur la dette locative.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIERE 3F est propriétaire de l’appartement, situé [Adresse 1] à [Localité 12],

Il résulte des pièces versées aux débats (contrat de location, extraits de compte, commandement de payer, décompte actualisé) que la créance de la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F s’élève à la somme de 2601,62 €, représentant les loyers et les charges impayés, arrêtés au 4 octobre 2024.

En conséquence, la créance étant justifiée, il convient de condamner Monsieur [D] [L] à payer à la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F, la somme provisionnelle de 2601,62 €, au titre de l’arriéré locatif, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 1956,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion des lieux loués.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou charges, deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Le commandement, délivré le 4 janvier 2024 au locataire, d’avoir à payer la somme de 1956,56 euros en principal vise la clause résolutoire du bail, reproduit les dispositions prévues par la loi et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont il précise l’adresse.

Il est donc régulier en la forme, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces versées aux débats par la société demanderesse, notamment les extraits de comptes locatifs et le commandement de payer, que le locataire n’a pas réglé l’intégralité des loyers visés au commandement, dans le délai qui lui était imparti et encourt la résiliation de plein droit du bail, à la date du 31 septembre 2023.

Toutefois, le juge peut, même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire, en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de l’espèce à savoir la reprise en paiement par le locataire d’une somme de 100 euros en plus du loyer et de l’accord de la bailleresse, il convient de lui fixer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, si ces délais n’étaient pas respectés, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et à défaut de départ volontaire du locataire, l’expulsion serait ordonnée.

Il convient de préciser qu’en cas d’expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l’exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation.

La résiliation du bail est suspendue du fait de l’octroi de délais de paiement.

Si le locataire respecte les délais accordés, le bail se poursuivra.

Cependant, dans le cas contraire, le bail se trouvera résilié automatiquement à la date de défaillance de Monsieur [D] [L] et ce dernier sera alors redevable d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle s’appuie sur le montant du loyer contractuel révisable, le cas échéant.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

En conséquence, en cas de résiliation du bail, le défendeur sera redevable, envers la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui serait dû si le bail s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Compte tenu de l’équité et des circonstances de la cause, il convient d’allouer à la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F la somme de 350,00 €, au titre de ses frais irrépétibles, et de condamner le défendeur à lui payer cette somme, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [D] [L] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, d’un montant de 131,43 €, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

DECLARONS la société anonyme d’habitation à loyer modéré IMMOBILIERE 3F recevable en sa demande;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de l’appartement n°1101, dépendant d’un immeuble situé, [Adresse 7] à [Localité 12].

CONDAMNONS Monsieur [D] [L] à payer à la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIERE 3F une provision de 2601,62 €, représentant les loyers et les charges impayés, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 1956,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

AUTORISONS Monsieur [D] [L] à se libérer de cette dette par 26 mensualités de 100,00 € chacune, en plus du loyer et des charges courants, les versements devant être faits, chaque mois, à la même date que celui-ci et la première fois, avec le premier terme du loyer, venant à échéance suivant la signification de la présente décision, jusqu’à extinction de la dette, et un 27eme versement majoré du solde de la dette, en principal, frais et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont respectés et les loyers et charges courants régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra ;

DISONS que, dans le cas contraire, la clause résolutoire sera acquise et en conséquence :

— la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets ;

— Monsieur [D] [L] devra quitter les lieux sur simple demande du bailleur, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [D] [L] sera condamné à verser au bailleur à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui serait dû si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS Monsieur [D] [L] à payer à la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIERE 3F la somme de 350,00 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision, prise en référé, est exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [L] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, d’un montant de 131,43 €, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Ainsi jugé et prononcé le 4 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE