TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/00950 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YYUI

Minute :

Monsieur [P] [Y]

Représentant : M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :B0729

C/

Monsieur [G] [H]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 57

Monsieur [K] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DEFOSSE-MONTJARRET

Copie délivrée à :

M^e NAKACHE

M. [E]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Tsilia ELIACHEFF, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 avril 2021, M. [P] [Y] a donné à bail à M. [G] [H] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 650,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 30,00 €.

Par acte du même jour, M. [K] [E] s’est porté caution des engagements de M. [G] [H].

Le 25 février 2022, le Préfet de Seine-Saint-Denis a pris un arrêté de traitement de l’insalubrité concernant le logement situé [Adresse 4] occupé par M. [G] [H].

M. [P] [Y] a fait signifier à M. [G] [H], par exploit de commissaire de justice du 30 janvier 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 7 150,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, M. [P] [Y] a fait assigner M. [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé, à l’audience du 23 juin 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Par ordonnance rendue le 23 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny statuant au fond, à l’audience du 26 février 2024.

Les lieux ont été libérés par M. [G] [H].

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025.

M. [P] [Y], comparant, représenté, soutient oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [G] [H] de l’intégralité de ses demandes et de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o dire que le montant du dépôt de garantie de 650 euros restera acquis ;

o condamner M. [G] [H] à payer :

? la somme de 22 480,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter des présentes ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer global de la dernière année, majoré de 100 %, prorata temporis, charges et taxes en sus à compter du 1er avril 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 6 100,54 € à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives ;

? une somme de 4 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût des significations de l’assignation et du jugement ;

o dire que ces condamnations poteront intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

o ordonner la capitalisation des intérêts ;

o en cas d’octroi de délais, dire que les sommes versées par M. [G] [H] s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer ;

o dans cette hypothèse, dire que faute par M. [G] [H] de respecter les délais accordés et de régler en même temps les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, .

Pour un exposé des moyens de M. [P] [Y], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

M. [G] [H], comparant, représenté, soutient oralement ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

o débouter M. [P] [Y] de ses demandes ;

o condamner M. [P] [Y] au paiement

? d’une somme de 3 900 euros à titre de dommages et intérêts :

? des entiers dépens de la procédure.

Pour un exposé des moyens de M. [G] [H], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

M. [K] [E], convoqué par lettre recommandé avec accusé de réception à sa dernière adresse connue en procédure, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [K] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 446-2 du code civil, le juge ne statue que sur les prétentions reprises au dispositif des conclusions.

Aucune demande n’étant formée à l’encontre de M. [K] [E], il convient de le mettre hors de cause.

o Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 22 480 euros

L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 27 avril 2021 que M. [G] [H] doit payer un loyer d’un montant de 650,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 30,00 €.

Il ressort du décompte fourni à la cause par le bailleur que le locataire s’est régulièrement acquitté de ses loyers et charges afférentes jusqu’au 25 février 2022, terme de février 2022 inclus.

Toutefois, le 25 février 2022, le Préfet de Seine-Saint-Denis a pris un arrêté de traitement de l’insalubrité concernant le logement situé [Adresse 4] occupé par M. [G] [H]. Cet arrêté n’a jamais été levé par le préfet de Seine-Saint-Denis.

Il est inopérant que l’arrêté de péril ait ou non été notifié au demandeur à la cause, celle-ci n’étant pas une condition d’effectivité dudit arrêté, l’affichage en mairie, sur la façade de l’immeuble ou l’envoi à l’occupant étant du même effet.

Ce faisant, M. [G] [H] n’a plus été redevable du paiement des loyers dus en application du contrat de bail précité à compter du 1er mars 2022 jusqu’à son départ des lieux. Or, l’arriéré reproché remonte au 1er mars 2022 et porte sur des loyers qui n’étaient pas dus.

En conséquence, M. [P] [Y] sera débouté de sa demande en paiement d’une somme de 22 480 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 avril 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 14 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 janvier 2023 pour la somme en principal de 7 150,00 €.

Toutefois, cette somme représente les mois de loyers appelés du 1er mars 2022 au 1er janvier 2023. Or, il a été démontré ci-dessus que ces loyers n’étaient pas dus. Aucun commandement de payer des sommes non dues ne pouvait donc être signifié. Ce commandement n’a pas pu sortir ses effets.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 6 100,54 euros

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, notamment, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort du rapport d’enquête en date du 28 septembre 2021 établi par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8], sur le fondement duquel l’arrêté de traitement de l’insalubrité du 25 février 2022 a été adopté que le local à usage d’habitation est un garage, dont aucune des pièces n’est supérieur à 9m² et dont la hauteur sous plafond est inférieur à 2,20m. La salle de bain ne comporte aucun système de ventilation et présente des moisissures, que la cuisine ne présente aucun système de ventilation, que la chambre ne présente aucun système de chauffage fixe.

Ces éléments, dont le contenu n’est pas en tant que tel contesté par le demandeur, exception faite de la dimension de la pièce de vie, permettent de caractériser le caractère indécent du logement donné à bail.

Or, le bailleur échoue à démontrer que les dégradations dont il fait état sont imputables au locataire et qu’elles ne découlent pas de l’indécence du logement, dont la constitution même apparaît de nature à entraîner un vieillissement rapide des revêtements et installations.

En conséquence, cette demande en paiement sera rejetée. La demande de conservation du dépôt de garantie sera également rejetée.

o Sur la demande en paiement d’une somme de 3 900 euros

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est acquis que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Le locataire a de ce fait vécu dans un logement l’exposant à un risque pour sa santé et celle de ses enfants, comme cela ressort des pièces fournies à la cause. Il a, ce faisant, nécessairement souffert d’une inquiétude qui excède les inconforts habituels. Son préjudice, caractérisé, sera évalué souverainement à la somme de 3 000 euros.

En conséquence, M. [P] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 3 000 euros.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

MET HORS DE CAUSE M. [K] [E] ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le / prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 27 avril 2021 entre M. [P] [Y] et M. [G] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

DEBOUTE M. [P] [Y] de sa demande en paiement d’une somme de 22 480 euros ;

DEBOUTE M. [P] [Y] de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

DEBOUTE M. [P] [Y] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE M. [P] [Y] de sa demande en paiement d’une somme de 6 100,54 euros ;

CONDAMNE M. [P] [T] à payer à M. [G] [H] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [P] [Y] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION