Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 9 janvier 2025, n° 24/00809

TJ Évry 9 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les copropriétaires n'avaient pas payé les charges dues, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
Le tribunal a jugé que certains frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
Le tribunal a reconnu que le comportement des défendeurs avait causé un préjudice distinct, justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
Le tribunal a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter l'intégralité des frais, accordant ainsi une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 9 janv. 2025, n° 24/00809
Numéro(s) :	24/00809
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° minute : 23

Références : R.G N° N° RG 24/00809 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QASZ

JUGEMENT

DU : 09 Janvier 2025

S.D.C. [Adresse 11]

M. [W] [B]

Mme [E] [B]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE PARKINGS DE L’ESPLANADE, rep par son syndic la société CITYA 3 VALLEES

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 18 Novembre 2024

JUGEMENT :

Rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e RAISON

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] sont propriétaires du lot n° 302 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier “ le [Adresse 10]” situé [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

«  [Adresse 9]” agissant par son syndic la société CITYA 3 VALLEES a fait assigner Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de voir:

— condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 1461, 82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 03 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2020,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 2791, 60 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

— condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2024.

Cité par acte d’huissier délivré par remise à l’étude, Monsieur [W] [B] a comparu.

Citée par acte d’huissier délivré par remise à l’étude Madame [Z] [B] n’a pas comparu.

Après renvoi à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 9]”, l’affaire a été plaidée à l’audience du 18 novembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les copropriétaires ne se sont pas acquités de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Monsieur [W] [B] et Madame [Z] [B] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Sur le bien-fondé de l’action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 9]” produit aux débats à l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs,

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née

— les appels de fonds

— le décompte de la créance

Le décompte des charges incombant à Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] arrêté au 03 mai 2024 fait apparaître un solde débiteur de 1461, 82 euros hors frais et justifie de ce que les copropriétaires n’ont pas acquittés dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues.

Les mises en demeure délivrées à Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] et l’assignation du 07 mai 2024 sont demeurés sans effet ;

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 9]” démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe ;

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 1461, 82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 03 mai 2024, appels 3/4 APPEL DE FONDS et 3/4 APPEL FONDS TRAVAUX ALUR inclus, les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété.

Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] seront condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 date de l’assignation.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par un convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année.

En application de l’article 220 du code civil, les charges de copropriété dès lors qu’elles portent sur le logement des époux s’analyse en une dette ménagère qui entraîne la solidarité des époux. En l’espèce, les charge de copropriété impayées ne portent pas sur le logement des époux [B] et la solidarité doit être écartée au titre de la situation matrimoniale des copropriétaires.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” ne justifie pas qu’une clause de solidarité des propriétaires indivis d’un même lot serait stipulée au règlement de copropriété; qu’il s’ensuit que les condamnations aux termes de la présente décision ne peuvent être assorties de la solidarité et seront limitées à hauteur de la part que chacun des co-débiteurs doit supporter

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 9]” sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant total de 2791, 60 euros.

Il ressort du décompte de frais produit que la lettre de mise en demeure du 1er septembre 2020 facturée 150 euros était nécessaire aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance. Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] seront condamnés au paiement de la somme de 150 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le surplus des frais figurant au décompte intitulés “ suivi contentieux”, “ suivi procédure” forfaitisés ne relèvent des frais au titre de l’article 10-1 précités, constituent pour parties des frais irrépétibles ou des dépens ou n’apparaissent pas justifiés.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de leurs charges par Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété , et que Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] se sont octroyés des délais de paiement auxquels il n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble

«  PARKING DE L’ESPLANADE3 et de condamner Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au regard des pièces produites.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 9]” la somme de 1461, 82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 03 mai 2024 appels 3/4 APPEL DE FONDS et 3/4 APPEL FONDS TRAVAUX ALUR inclus ,avec intérêt au taux légal à compter du 7 mai 2024 date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 9]” la somme de 150 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 9]” la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 9]” la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [W] [B] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT