TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QK6N

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

S.D.C. [Adresse 3]

C/

S.C.I. VICTOIRE

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. [Adresse 3]

rep par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

S.C.I. VICTOIRE

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e TESLER

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI VICTOIRE est propriétaire du lot n° 103 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à MILLY LA FORET (91 490).

Par acte de commissaire de justice en date du 03/01/2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] agissant par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS a fait assigner la SCI VICTOIRE devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de voir:

— condamner la SCI VICTOIRE à lui payer la somme de 1848.97 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2024, appel provisions sur charges 01/10/2024 4/4 et Cotisation fonds travaux 01/10/2024 4/4 inclus, avec intérêts au taux légal,

— condamner la SCI VICTOIRE à lui payer la somme de 1000.96 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

— condamner la SCI VICTOIRE à lui payer la somme de 2200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner la SCI VICTOIRE aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20/01/2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les copropriétaires ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte de commissaire de justice délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI VICTOIRE n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20/03/2025 par mise à disposition au greffe.

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* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Sur le bien-fondé de l’action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] produit aux débats l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs,

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née ( procès verbaux du 31 janvier 2022, 5 décembre 2022, 07 mars 2024, 17 octobre 2024)

— les appels de fonds

— le décompte de la créance

Le décompte des charges incombant à la SCI VICTOIRE arrêté au 01/10/2024 fait apparaître un solde débiteur de 1848.97 euros hors frais et justifie de ce que les copropriétaires n’ont pas acquittés dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues.

Le commandement de payer délivré à la SCI VICTOIRE le 10 janvier 2023 et l’assignation du 03 janvier 2025 sont demeurés sans effet.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 1848,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01/10/2024, appel provisions sur charges 01/10/2024 4/4 et Cotisation fonds travaux 01/10/2024 4/4, inclus les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété.

La SCI VICTOIRE sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2025.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant le coût du commandement de payer les charges délivré à la défenderesse, des mises en demeure et des “ constitutions dossier avocat et huissier”.

Le commandement de payer et les mises en demeure étaient nécessaires aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance. La SCI VICTOIRE sera condamnée au paiement de la somme de 220.96 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le surplus des frais sollicité n’étant pas justifié ou relevant des dépens.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par la SCI VICTOIRE que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, et que la SCI VICTOIRE s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et de condamner la SCI VICTOIRE à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

la SCI VICTOIRE succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI VICTOIRE à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 1848,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01/10/2024 appel provisions sur charges 01/10/2024 4/4 et Cotisation fonds travaux 01/10/2024 4/4 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 03 janvier 2025 date de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI VICTOIRE à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 220.96 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI VICTOIRE à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE la SCI VICTOIRE à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VICTOIRE aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20/03/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT