TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTARGIS

JUGE RÉDACTEUR : Marielle FAUCHEUR

DU : 28 Août 2025

RG : N° RG 23/01099 – N° Portalis DBYU-W-B7H-CVJL

MINUTE : 25/

Jugement du 28 Août 2025

AFFAIRE : [B]/ [N], [E], [N]

Au Nom Du Peuple Français

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [B]

né le 16 Novembre 1962 à PARIS (8ème) (75008), demeurant 96, rue de Doudeauville – 75018 PARIS

représenté par M^e Julie PION, avocat postulant au barreau de MONTARGIS et M^e Guillaume ABADIE, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [N]

né le 24 Mai 1951 à , demeurant 6, chemin des Carrières – 17920 BREUILLET

représenté par M^e Margaret CELCE VILAIN, avocat au barreau D’ORLEANS

Madame [J] [E] épouse [N]

née le 11 Décembre 1955 à , demeurant 6, chemin des Carrières – 17920 BREUILLET

représentée par M^e Margaret CELCE VILAIN, avocat au barreau D’ORLEANS

Madame [Y] [N]

née le 12 Septembre 1980 à , demeurant 8, rue du Grand Marronnier – 77540 LUMIGNY NESLES ORMEAUX

représentée par M^e Margaret CELCE VILAIN, avocat au barreau D’ORLEANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Elsa DAVID, Présidente

Assesseur : Monsieur Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Vice-président placé près de la première présidente de la cour d’appel d’Orléans

Assesseur : Madame Marielle FAUCHEUR, juge rapporteur

Greffier : Madame Céline MORILLE, Greffier

DÉBATS

Les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries en audience publique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné que la décision serait prononcée par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 19 juin 2025 à compter de 14 heures, puis elle a été prorogée à ce jour.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Montargis le 28 Août 2025, en application des dispositions de l’article 451 du code de procédure civile, en présence de Madame Céline MORILLE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 29 juillet 2021, Monsieur [X] [B] a acquis auprès de Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] une maison d’habitation sis 10 route des Prouteaux à Saint Benoit Sur Loire (45730), moyennant paiement de la somme de 337.000,00 euros.

Peu de temps après la vente, l’acquéreur a constaté des odeurs nauséabondes dans la douche et des remontées dans l’évier.

Il a pris contact avec ses vendeurs avec qui des négociations aux fins de règlement amiable ont débouté mais n’ont pas abouties.

Par acte introductif d’instance en date des 24 juillet et 31 août 2023, Monsieur [X] [B] a assigné Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] aux fins de condamnation en paiement sur le fondement des vices cachés.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique, Monsieur [X] [B] sollicite le tribunal judiciaire aux fins :

A titre principal :

D’accueillir l’action de Monsieur [X] [B] compte tenu de l’existence d’un vice caché lors de la vente du 29 juillet 2021 ;Condamner solidairement Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 12.412,80 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente de l’immeuble ;

A titre subsidiaire, avant-dire droit et dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé :

Désigner tel expert qui lui plaira avec pour mission de : Se faire remettre tous les documents nécessaires à sa mission ;Effectuer tous tests et prendre connaissance des constats et analyses effectués par d’autres professionnels et nécessaires à la détermination de la cause et des origines des défaillances ;Décrire les désordres ;Donner son avis sur les causes et origines de ces désordres et dire notamment si le système d’assainissement est conforme et si la pente existante entre la maison et la fosse septique permet une utilisation normale de ce système ;Se rapprocher, s’il le juge utile des sociétés qui ont diagnostiqué ou établi des devis et notamment l’entreprise MENEAU GERIN, afin d’obtenir des précisions sur les raisons, les circonstances et les conditions dans lesquels les époux [N] ont souhaité obtenir un devis en 2020 ;Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et chiffrer le coût de la remise en état ;Fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;Répondre techniquement dans le cadre des observations des parties ; Etablir et diffuser un pré-rapport à l’issue de ses investigations en laissant aux parties un délai suffisant pour répondre en lui faisant part de leurs observations par voie de dire avant l’établissement du rapport définitif ;Dire que pour remplir sa mission l’expert devra se faire communiquer tout document, entendre tout sachant en les nommant, entendre les parties en leurs explications et leurs dires ;Dire que l’expert pourra se faire assister de tout sapiteur de son choix s’il l’estime nécessaire pour l’exécution de sa mission ; Dire qu’il dressera du tout un rapport qu’il déposera au greffe dans le délai de 6 mois à compter de la consignation de la provision et en tout cas un pré-rapport si cette date ne peut être respectée ; Fixer telle provision sur frais d’expertise que Monsieur [X] [B] devra verser ;

En tout état de cause :

Condamner solidairement Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 1.423,09 euros au titre des frais annexes engagés par Monsieur [X] [B] consécutivement aux vices cachés ; Condamner in solidum Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner in solidum Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [X] [B] fonde ses demandes sur le fondement des articles 1625 et 1641 du code civil et fait valoir que le vice affectant la fosse septique n’était pas apparent et n’a été découvert qu’à l’occasion des interventions des entreprises, HODEAU et MENEAU GERIN en février 2022. Il estime que la clause exonératoire de responsabilité est sans effet, car les vendeurs connaissaient le vice affectant les canalisations de la maison lors de la vente.

A titre subsidiaire, il sollicite une expertise aux fins de déterminer précisément les travaux à effectuer.

*

Suivant conclusions notifiées par voie électronique, Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] sollicitent le tribunal judiciaire aux fins de :

Déclarer Monsieur [X] [B] irrecevable et mal fondé ;Débouter Monsieur [X] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner Monsieur [X] [B] à verser à Monsieur [K] [N] et Madame [J] [E] épouse [N] la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [X] [B] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la S.E.L.A.R.L CELCE-VILAIN, avocat à Orléans.

En application de l’article 1648 du code civil, les consorts [N] exposent que le demandeur est irrecevable, pour n’avoir délivré son assignation que le 24 juillet 2023, soit plus de deux ans après la découverte du vice.

Ils font valoir par ailleurs que le vice allégué, n’est confirmé par aucune expertise, alors qu’ils ont vécu plusieurs années dans la maison sans difficulté et que la Société SUEZ a délivré une attestation de conformité de l’installation d’assainissement.

S’agissant du devis présenté en réparation, ils estiment qu’il est trop élevé, et que les travaux prévus consistent en une réfection de l’intégralité du système d’assainissement, alors qu’il n’est pas démontré que l’ensemble de l’installation doit être remise aux normes.

L’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 9 janvier 2025, fixée à l’audience du 13 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, et prorogée au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription de l’action en résolution pour vices cachés :

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il en résulte que le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir jusqu’à son dessaisissement fixé à l’ouverture des débats le 13 mars 2025 en l’espèce.

En l’absence de demande d’irrecevabilité présentée devant lui par conclusions spéciales d’incident, les parties ne sont plus recevables à soulever les fins de non-recevoir.

En l’espèce, la prescription soulevée n’est pas un évènement qui s’est révélé après la clôture des débats et était connue des défendeurs dès l’assignation, de sorte que Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] ne sont pas recevables à soulever la fin de non-recevoir.

En conséquence, Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] seront déboutés de leur demande aux fins de voir reconnaitre la prescription de l’action engagée par Monsieur [X] [B], et celle-ci sera déclarée recevable.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte des divers bons d’interventions versés aux débats que plusieurs entreprises sont intervenues sur la fosse septique. Le 24 février 2022, la société J. MEYER est intervenue aux fins de déboucher les canalisations reliant la maison à la fosse septique, indiquant la présence d’un « flash » . Le 12 avril 2022, soit deux mois plus tard seulement, la société E.A.L est de nouveau intervenue aux fins de « débouchage canalisation ». La facture mentionne « problème de contrepente », ce qui vient corroborer les constats de la Société MEYER et ceux d’après indiquant la présence d’un coude sur la canalisation.

A la fin de l’été, le 30 septembre 2022, la S.A.R.L HODEAU FRERES mentionne sur la facture : « une pente inexistante avec un flash à 1m entre la sortie et la fosse ».

La facture du 18 mars 2024 émanant de la société HUSSONOIS confirme également l’existence d’une contrepente.

Monsieur [X] [B] établi par conséquent, que le système de canalisation présente des désordres liés notamment au mauvais écoulement, en raison d’un défaut de pente suffisante ou efficace entre la sortie de canalisation de la maison et la fosse septique.

Le voisinage des consorts [N], Monsieur [O] , Madame [H] et Monsieur [T] confirment que leurs voisins avaient un problème à l’entrée de leur fosse septique occasionnant des bouchons. Ils indiquent également que les époux [N] leur avait fait part de leurs soucis de remontées et refoulement des eaux usées, ainsi que de leur projet de faire des travaux. Madame [H] signale que Monsieur [N] passait régulièrement le carcher dans les évacuations.

Ces attestations sont corroborées par la nature du devis n° 20/14115 émis par l’Entreprise MENEAU GERIN le 26 octobre 2020, demandé par les consorts [N] aux fins de réfection complète de l’assainissement, y compris la dépose de l’ancienne fosse, la reprise de la canalisation, la mise en place d’un clapet anti-retour, la reprise du câble électrique alimentant la station de relevage, avec une étude de sol, pour un prix de 9.845 euros. Il y est précisé que la reprise de la canalisation doit se faire sur 4 ml, pour qu’il n’y ait plus de stagnation d’eau dans le tés de visite. Il est précisé que la pente doit être de 2% minimum, à défaut de quoi l’entreprise ne pourra réaliser la prestation.

Enfin, il résulte des échanges entre Monsieur [N] et Monsieur [B] le 6 mai 2022, ; que les vendeurs acceptent de prendre les travaux à leur charge, en particulier portant sur la rectification de la pente allant de la sortie de la maison à l’entrée de la fosse septique.

Il en ressort d’une part que le désordre portant sur la canalisation allant à la fosse septique était non seulement antérieur à la vente de la maison, mais était également connu des vendeurs, de sorte que la clause exonératoire de garantie des vices cachés n’a pas vocation à s’appliquer.

S’agissant de désordres qui concernent le système d’évacuation des eaux usées, qui part nature se situe sous le sol, il y a lieu de considérer que l’acquéreur n’a pas pu se convaincre de l’existence du désordre. Ce n’est qu’à l’usage du système qu’il a pu observer l’existence du désordre, la seule présence d’odeurs ne caractérisant pas que le demandeur ait eu connaissance à cette date de la nature exacte du vice.

Le critère de gravité nécessaire à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés est caractérisé en l’espèce par la nature même de l’installation sur laquelle porte le désordre, à savoir le système d’assainissement des eaux usées. Les conditions d’usage d’une maison d’habitation en toute salubrité ne peuvent être atteintes sans un système d’évacuation des eaux usées sain, à défaut duquel il existe un risque sanitaire pour ses occupants.

Ainsi, les éléments de preuve caractérisant l’existence d’un vice caché sont rapportés par Monsieur [X] [B] qui établit que le vice était antérieur à la vente, qu’affectant un élément de structure sous-terrain, était occulte et affecte l’usage de la maison d’habitation dans toutes ses conditions de sécurité.

Sur l’action estimatoire et le coût de la reprise du désordre

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, à la suite de l’accord des consorts [N] de prendre en charge les travaux de réfection, Monsieur [X] [B] leur a présenté deux devis de 2022 émanant de la Société HODEAU FRERES. Le premier devis prévoyait la réfection de toute la chaine d’assainissement pour un montant de 15.532 euros, alors que le second prévoyait la seule correction de la pente, mais sans garantie d’efficacité.

Bien que les consorts [N] aient refusé la prise en charge des travaux sur l’ensemble du système, il convient de rappeler que ce devis est conforme à la nature des travaux qu’ils avaient eux-mêmes envisagé en 2020 pour la somme de 9.845 €. Par ailleurs, les risques d’inefficacité du traitement seul de la pente et de la courbure, dite « flash » sont relevés par l’entreprise MENEAU GERIN qui avait établit le 1er devis du 26 octobre 2020.

Ainsi, le devis présenté par Monsieur [X] [B] et émanant de l’entreprise MENEAU GERIN le 10 mai 2023, aux fins de remédier aux dysfonctionnements du système d’assainissement, et ce pour un montant total de 12.412,80 €, correspondant environ à la moyenne des trois devis présentés par les deux entreprises pour réaliser ces mêmes travaux.

En conséquence Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] seront condamnés à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 12.412,80 €, au titre de la restitution partielle du prix de vente de l’immeuble.

Sur le remboursement des autres frais

En vertu de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Monsieur [B] justifie avoir engagé des dépenses aux fins de débouchage et diagnostic de la canalisation et verse les factures des Sociétés J. MEYER, E.A.L, HODEAU et HUSSONNOIS pour un montant total de 1.423,09 euros. Toutes ces interventions ont été rendues nécessaires au regard des désordres de refoulement liés à l’inefficacité de la pente de canalisation entre la maison d’habitation et la fosse septique.

Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 1.423,09 euros au titre des frais annexes engagés par Monsieur [X] [B] consécutivement aux vices cachés ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Il convient de relever que Monsieur [B] a cherché à résoudre amiablement le litige, et qu’il a d’ailleurs été reçu favorablement par les époux [N] qui ont accepté de prendre en charge les travaux de réfection de la pente. Ce n’est que postérieurement et devant la hauteur du montant du devis présenté que les époux [N] ont refusé le paiement de ce qu’il leur était réclamé. Cependant cette première phase de négociation a généré pour le demandeur des contraintes liées à la prise en charge des devis, aux contacts avec les entreprises, aux rendez-vous aux fins de travaux, aux contacts avec le notaire. Précision faite qu’il ressort des pièces versées aux débats que l’ensemble des démarches a été réalisé par Monsieur [K] [B], seul. Ces contraintes ont ainsi occasionné un préjudice au demandeur qui avait manifestement l’espoir de sortir du litige par la voie de l’amiable, alors qu’il est largement établi que le phénomène était connu des vendeurs qui l’ont pourtant tu devant le notaire.

Par ailleurs, il est établi que Monsieur [B] subi les désagréments de l’excavation des canalisations réalisée en vue du diagnostic et des devis, et que la situation perdurera jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation. Il en résulte ainsi un trouble de jouissance réparable.

Il en résulte que Monsieur [B] démontre avoir subi un dommage issu du vice caché, dont l’indemnisation sera cependant ramenée à la somme de 5.000 euros, Monsieur [X] [B] ne justifiant pas du nombre d’heures passées, ni du délai nécessaire à la réalisation des futurs travaux.

En conséquence, Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

— Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N], condamnés in solidum aux dépens, devront verser à Monsieur [X] [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription et DECLARE recevable l’action intentée par Monsieur [X] [B] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 12.412,80 euros en restitution partielle du prix de vente de la maison d’habitation sis 10 route des Prouteaux à Saint Benoit Sur Loire (45730) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 1.423,09 euros au titre des frais annexes engagés par Monsieur [X] [B] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] de leur demande en condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [N], Madame [J] [E] épouse [N] et Madame [Y] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 28 août 2025.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE