TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 1518

Références : R.G N° N° RG 25/01001 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QYZL

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

SDC SYMPHONIE ALTO

C/

M. [F] [T] [V]

Mme [T] [V] [N] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Octobre 2025.

DEMANDERESSE:

SDC SYMPHONIE ALTO

représenté par son syndic la société OPS 77

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [F] [T] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [V] [N] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e SKRZYNSKI

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] sont propriétaires de divers lots de copropriété au sein de l’immeuble SYMPHONIE ALTO situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Par jugement du 24 mai 2022 du Tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES, Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V], ont été condamnés à payé au syndicat des copropriétaires la somme de 1684, 84 euros au titre des charges de copropriété impayées 1er trimestre 2022 inclus, 200 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO, représenté par son syndic, la SAS OPS 77, a fait assigner Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] à lui payer la somme de 3291.59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 janvier 2025 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date de la mise en demeurecondamner Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] à lui payer la somme de 2500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] à lui payer la somme de 1794 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, condamner Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] à lui payer la somme de 2500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le 09 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO, représenté par son syndic, la SAS OPS 77, a fait signifier à Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] des conclusions d’actualisation de ses demandes.

Au termes de ces conclusions, le syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO sollicite la condamnation

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO, représenté par son conseil, sollicite la condamnation de Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] à lui payer les sommes suivantes :

3198.82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 date de la première mise en demeure, à défaut à date de l’assignation, 2650.55 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2500 euros à titre de dommages et intérêts, 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Le surplus des demandes étant inchangé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO représenté par son conseil a sollicité le

le bénéfice de son acte introductif d’instance avec actualisation de la dette telle que précisé dans les conclusions signifiées le 09 septembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à étude Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V], ne comparaissent pas et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] sont propriétaires des lots 93 et 201 situés SYMPHONIE ALTO [Adresse 3] à [Localité 9].,

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 4 septembre 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 janvier 2021, 22 février 2021, 3 mai 2022, 5 février 2024 et 24 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants, ainsi que le certificat de non recours.

le jugement du 24 mai 2022

Le décompte des charges incombant à Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] arrêté au 4 septembre 2025 , fait apparaître un solde débiteur de 5849.37 euros .

Le syndicat des copropriétaires justifie à l’analyse du décompte et des appels de charges produits que Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] n’ont pas réglé dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3198.82 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] au paiement de la somme de 3198.82 euros, au titre des charges dues à la date du 4 septembre 2025, provisions de charges « appel du 3ème trimestre 2025 et TRVX REMP POMPES A CHALEUR » inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 mai 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 2650, 55 euros correspondant à des frais d’assignation, des honoraires d’avocat, et de conclusions

Ces frais correspondent à des frais relevant soit des dépens, soit des frais irrépétibles mais pas des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de leurs charges par Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, et que Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] se sont octroyés des délais de paiement auxquels ils n’avaient pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO la somme de 800 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] à verser au syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO, représenté par son syndic, la SAS OPS 77, la somme de 3198.82 euros, au titre des charges dues à la date du 4 septembre 2025, provisions de charges pour la période appel du 3ème trimestre 2025 et TRVX REMP POMPES A CHALEUR incluses, majorées des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025. ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] à verser au syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO, représenté par son syndic, la SAS OPS 77, la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO, représenté par son syndic, la SAS OPS 77, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] à verser au syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO, représenté par son syndic, la SAS OPS 77, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] [V] et Madame [N] [H] [T] [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,