DU 18 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01061 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZRW

Code NAC : 30B

S.A.S. BDM

C/

S.A.R.L. LE CESAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. BDM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 58, M^e Virginie DE SOUSA OLIVEIRA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154

DÉFENDEUR

S.A.R.L. LE CESAR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 21 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 18 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 27 mai 2025, la société BDM a consenti un bail commercial à la société LE CESAR, portant sur un local commercial sis à [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 9 décembre 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 160 000 euros.

Le 6 août 2025, la société BDM a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société LE CESAR, portant sur la somme de 40 528,92 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, la société BDM a fait assigner en référé la société LE CESAR devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

JUGER recevable et bien fondée les demandes de la SAS BDM et en conséquence ;JUGER acquise la clause résolutoire insérée dans le bail consenti entre la Société BDM et la société LE CESAR à compter du 7 septembre 2025 ;CONDAMNER la société LE CESAR à payer à la SAS BDM la somme provisionnelle de 89.431,32 euros au titre des arriérés locatifs arrêté au 1er octobre 2025,ORDONNER l’expulsion de la Société LE CESAR et y compris de tout occupant de son chef, sans délai et s’y besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la présente ordonnance ;CONDAMNER la société LE CESAR à payer à la SAS BDM une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, fixée à la somme de une fois et demi le loyer, par mois hors taxe et hors charges et ce jusqu’à la complète libération des lieux ;CONDAMNER la société LE CESAR à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement ;RAPPELER l’exécution provisoire.L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle la société LE CESAR, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société BDM a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 27 mai 2025 contient une clause résolutoire (article 25 – page 35) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’une seule facture ou d’inexécution par le preneur de l’une ou l’autre des clauses du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir d’autre formalité judiciaire.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 6 août 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 6 septembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 89.431,32 euros au 1er octobre 2025, terme du 4ème trimestre 2025 inclus.

En revanche, il apparait que des frais de commandement de payer ont été facturés le 6 juin 2025 à hauteur de 397,94 euros alors qu’ils relèvent des dépens. Ils seront donc déduits de la dette locative.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société LE CESAR n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 89.033,38 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme du 4ème trimestre 2025 inclus, et il convient de condamner la société LE CESAR par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 25 -CLAUSE RESOLUTOIRE que « une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, fixée à la somme de une fois et demi le loyer, par mois hors taxes et hors charges, calculée prorata temporis, sera due au bailleur pour chaque mois d’occupation irrégulière, mais seulement dans le cas d’une résiliation du bail aux torts du preneur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société LE CESAR depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LE CESAR, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société BDM le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société LE CESAR à lui payer la somme de

1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27 mai 2025 et la résiliation de ce bail à la date du 6 septembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés à [Adresse 4]) [Adresse 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE CESAR et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la société BDM ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société LE CESAR à payer à la société BDM la somme provisionnelle de 89.033,38 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er octobre 2025, terme du 4ème trimestre 2025 inclus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LE CESAR à la société BDM, à compter du 6 septembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société LE CESAR au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société LE CESAR au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société LE CESAR à payer à la société BDM la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 18 Février 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT