TRIBUNAL

JUDICIAIRE D,'[Localité 1],-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 26 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 24/07257 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQM2

NAC : 72A

Jugement Rendu le 26 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copriétaires, [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société IMAX gestion, [G], [D], immatriculée au registre des commerces et de sociétés de Paris sous le numéro 522 821 404 et dont le siège social est situé, [Adresse 2]

représenté par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. EPIM 5, immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le numéro 833 194 863, dont le siège social est situé, [Adresse 3]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 juillet 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 22 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI EPIM 5 est propriétaire du lot 304 dépendant de la copropriété, [Adresse 4] à MASSY (91300) située à cette adresse.

Par assignation en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à MASSY (91300), représenté par son syndic la société IMAX – gestion, [G] GODO & FENECH, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

le recevoir en toutes ses demandes et l’en déclarer bien fondé,En conséquence

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000, et par la loi ENL du 13 juillet 2006,

condamner la SCI EPIM 5 au paiement de la somme de 25.633.756 euros se décomposant comme suit :. 25.194,55 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues au 1er octobre 2024, et montant à parfaire,

. 199.20 euros au titre des frais de relance,

. 240.00 euros au titre des honoraires de syndic,

condamner la SCI EPIM 5 à lui payer la somme de 2.500.00 euros à titre de dommages et intérêts, dire et juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif des huissiers), devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI EPIM 5 aux entiers dépens de l’instance et ses suites,dit n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire,débouter la SCI EPIM 5 de toutes ses demandes, fins et conclusions,condamner la SCI EPIM 5 à lui payer la somme de 2.500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI EPIM 5, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 22 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 1er juin 2022, 30 mai 2023 et 29 mai 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er octobre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 25.633,75 euros, comprenant les frais de recouvrement.

En premier lieu, il convient de relever que le décompte produit mentionne des charges, travaux et frais pour la période du 1er novembre 2019 au 24 décembre 2001 pour un montant total de 16.584.08 euros, qui ne sont justifiés par aucune pièce, et devront donc être soustraits du montant de la demande.

En second lieu, il convient également de soustraire du montant des charges et travaux, les frais figurant au décompte, soit la somme de 483,60 euros, qui seront examinés au titre des frais de recouvrement.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à, [Localité 4] s’élève à la somme de 8.566,07 euros [25.633.75 € – (16.584.08 € + 483.60 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, pour la période du 1er janvier 2022 (appel provisions 1er trimestre 2022) au 1er octobre 2024 (appel provisions 4ème trimestre 2024 et fonds travaux 4ème trimestre 2024) inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à MASSY (91300), qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de la SCI EPIM 5 ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à, [Localité 4] sollicite la somme de 199,20 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, il ne donne aucune explication sur la composition de cette somme qui ne correspond pas aux frais mentionnés sur le décompte.

En conséquence, SCI EPIM 5 ne peut qu’être débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI EPIM 5, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La SCI EPIM 5 sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI EPIM 5 à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à MASSY (91300) la somme de 8.566,07 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, pour la période du 1er janvier 2022 (appel provisions 1er trimestre 2022) au 1er octobre 2024 (appel provisions 4ème trimestre 2024 et fonds travaux 4ème trimestre 2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à, [Localité 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à, [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE la SCI EPIM 5 à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à MASSY (91300) en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI EPIM 5 aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,