TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 15]-[Localité 12]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 08 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 23/00331 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PCOJ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 08 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétares [Adresse 19], [Adresse 22], dont les références cadastrales sont Section AL n°[Cadastre 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 518 241 922, dont le siège est situé [Adresse 10] et pour les besoins de la présente par son étabissement secondaire situé [Adresse 8] [Localité 16] [Adresse 1])

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [B] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Frédéric SAME de la SCP SAMÉ AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à dispositio au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 08 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [V] et Mme [O] [B] épouse [V] [N] sont propriétaires des lots numéros 50, 52, 53, 54 et 2 au sein de la résidence en copropriété [18] 46 sise [Adresse 6] [Localité 2].

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 21 mars 2024, Maître [J] [Y] [L] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement normal de la copropriété. Par ordonnance du 30 mai 2024 du même président, le cabinet Coopexia a été désigné en qualité de tiers assistant l’administrateur provisoire.

Par actes de commissaire de justice du 12 janvier 2023, le [Adresse 23] [Adresse 19], a fait assigner M. [X] [V] et Mme [O] [B] épouse [V] devant le tribunal judiciaire d’Évry aux fins de les voir condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre leur condamnation solidaire, ou à tout le moins in solidum, au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 05 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] demande au tribunal de:

— DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [X] [V] et Madame [O] [B] épouse [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « MAC DONALD 46 » sis [Adresse 5] à [Localité 17], représenté par son administrateur provisoire Maître [E], assistée du cabinet COOPEXIA, la somme actualisée en principal de 16.480,14 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2024 inclus et représentant :

—  14.513,50 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  947,08 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

—  428,75 € au titre des frais d’huissiers relevant des dépens.

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [X] [V] et

Madame [O] [B] épouse [V] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 14/05/2014, pour paiement de la somme de 690,11 € ;

— de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 08/09/2014, pour paiement de la somme de 1.057,71 € ;

— de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 26/09/2019, pour paiement de la somme de 9.212,40 € ;

— de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 05/05/2021, pour paiement de la somme de 15.763,14 € ;

— de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 16/07/2021, pour paiement de la somme de 16.645,44 € ;

— du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, Huissiers de justice associés, en date du 03/06/2021, pour paiement de la somme de 15.528,81 € ;

— de la présente assignation.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [X] [V] et Madame [O] [B] épouse [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « MAC DONALD 46 » sis [Adresse 5] à [Localité 17], représenté par son administrateur provisoire Maître [E], assistée du cabinet COOPEXIA, la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [X] [V] et Madame [O] [B] épouse [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « MAC DONALD 46 » sis [Adresse 5] à [Localité 17], représenté par son administrateur provisoire Maître [E], assistée du cabinet COOPEXIA, une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

En l’état de leurs dernières conclusions en défense n°2, M. [X] [V] et Mme [O] [B] épouse [V] demandent au tribunal de:

— Dire que le règlement en espèces de 1000 euros du mois de mars 2023 sera mis au crédit du compte des époux [V]

— Débouter le syndicat des copropriétaires MAC DONALD 46 de sa demande de frais

— Débouter le syndicat des copropriétaires MAC DONALD 46 de sa demande de dommages intérêts

— Débouter le syndicat des copropriétaires MAC DONALD 46 de sa demande tendant à faire courir les intérêts aux dates de mise en demeure

— Débouter le syndicat des copropriétaires MAC DONALD 46 de sa demande de capitalisation des intérêts

— Débouter le syndicat des copropriétaires MAC DONALD 46 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 février 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 09 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [X] [V] et Mme [O] [B] épouse [V] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété;

— les procès verbaux des assemblées générales

— l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 21 mars 2024 désignant Maître [Y] [L] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et l’ordonnance du 30/05/2024 désignant Coopexia en qualité de tiers assistant

— les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,

— et des décomptes (pièce 8,91,103 du demandeur), des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er octobre 2024 Prov./Chg courante et cotisation Fonds travaux 01/10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 16.480,14 euros dont 947,08 euros correspondant à des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les défendeurs ne contestent pas le principe de la dette mais demandent de dire que le règlement en espèces de 1000 euros du mois de mars 2023 sera mis au crédit de leur compte. Il ressort du décompte (pièce 91) du demandeur qu’une somme de 1.000 euros intitulée “versement [V] [X]” a été mise au crédit des défendeurs à la date du 06/07/2023.

Les défendeurs ne soulèvent aucun autre moyen sur le montant de la dette réclamée au titre des charges de copropriété.

Il convient donc de dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence [18] 46 peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er octobre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 14.513,50 euros.

Cette dette, afférente au logement familial, engage solidairement les époux conformément à l’article 220 du code civil; la condamnation à son paiement sera donc prononcée solidairement.

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal de la créance, en l’absence de justificatifs des modalités d’envoi des lettres de mise en demeure des 14/05/2014, 08/09/2014, 26/09/2019, 05/05/2021 et 16/07/2021 le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas bien fondé à demander que ces dates soient retenues comme point de départ des intérêts au taux légal.

Il est justifié du commandement de payer délivré le 03 juin 2021 aux époux [V] [X] pour un montant réclamé de 15.336,80 euros, hors coût de l’acte. Par conséquent, la dette de charges de copropriété portera intérêt au taux légal à compter du 03 juin 2021.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires Mac Donald 46 sollicite la somme de 947,08 euros au titre des frais de recouvrement tandis que les défendeurs concluent au rejet de la demande présentée.

La demande présentée au titre des frais de recouvrement n’apparaît pas bien fondée alors que:

— les modalités d’envoi des lettres de mise en demeure des 14/05/2014, 08/09/2014, 26/09/2019 et 05/05/2021 n’ont pas été justifiées

— les frais de mise au contentieux pour un montant unitaire de 30 euros réclamés à 10 reprises ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles excédant le cadre des missions habituelles que le syndic aurait été amené à exercer

— le seul extrait du règlement de copropriété (p175 et 176) versé aux débats par le demandeur (pièce 89) est insuffisant pour justifier du bien fondé de la demande présentée au titre de “BELGIN note frais mise en demeure AR” en date du 04/05/2020.

La demande présentée au titre des frais de recouvrement n’apparaît pas bien fondée et le demandeur ne peut qu’en être débouté.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de dommages et intérêts, ne justifie ni de la résistance abusive alléguée ni d’avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts au taux légal, au surplus lorsque les décomptes font apparaître des versements des défendeurs qui ont tenté de contenir leur dette.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît pas bien fondée et le demandeur ne peut qu’en être débouté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [V] et Mme [O] [B] épouse [V], qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer de 192,01 euros et les frais de l’assignation introductive d’instance de 61,90 euros -les frais de dénonciation de déclaration de créance ne concernant pas la présente instance ne sont pas compris dans les dépens.Les dépens pourront être recouvrés directement par Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les défendeurs sont par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [X] [V] et Mme [O] [B] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 20] Mac [Adresse 14] 46 la somme de 14.513,50 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 01/10/2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 03 juin 2021, et ce, jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Mac Donald [Adresse 11] de sa demande au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Mac Donald [Adresse 11] de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement M. [X] [V] et Mme [O] [B] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires Mac Donald 46 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [X] [V] et Mme [O] [B] épouse [V] [N] épouse [S] [W] aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer de 192,01 euros ainsi que les frais de l’assignation introductive d’instance de 61,90 euros et qui pourront être recouvrés directement par Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,