TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sylvain DUBOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Géraldine GAUVIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08861 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6EG

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [M] [X] [F] [Y] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0708

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 2]

Madame [Q] [Z] épouse [V], demeurant [Adresse 2]

Tous représentés par M^e Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0683

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08861 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6EG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2020, Mme [M] [Y] épouse [J] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer initial de 3990 euros et une provision sur charges de 510 euros par mois.

Par actes de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 23118 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La demanderesse ne justifie avoir notifié ce commandement de payer à la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives.

Par assignations du 7 août 2025, Mme [M] [Y] épouse [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai et sous astreinte de M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  31410 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l’assignation pour le surplus, outre les loyers et charges dus lors du jugement,

—  3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 24 février 2026, Mme [M] [Y] épouse [J] maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette au 1er février 2026 à 83580 euros.

M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V], aux termes de leurs conclusions écrites soutenues oralement, s’opposent aux demandes, subsidiairement sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, ou des délais pour quitter les lieux, ainsi que la condamnation de la demanderesse à leur restituer la somme de 48000 euros au titre des provisions sur charges, et le rejet de l’exécution provisoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [M] [Y] épouse [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Le caractère éventuellement imprécis du décompte du commandement de payer ne peut en soi permettre de caractériser une délivrance de mauvaise foi de cet acte, de nature à le priver de son effet.

Par ailleurs, un commandement de payer délivré pour un montant erroné reste valide à hauteur des sommes effectivement dues, étant relevé en l’occurrence que le montant demandé dans le commandement du 7 janvier 2025 est justifié par un décompte détaillé précisant les sommes demandées.

S’agissant des sommes demandées au décompte contenu au commandement de payer, les montants évolutifs de loyers évoqués par les défendeurs relèvent de l’indexation annuelle des loyers dont ils ne caractérisent pas qu’elle soit erronée et dont le calcul permet en l’occurrence de vérifier l’exactitude.

En revanche, la modification du montant de la provision sur charges portée de 700 euros à 800 euros par mois à compter de l’échéance d’octobre 2024 et jusqu’à celle d’août 2025 n’est pas justifiée à hauteur de ce montant pour cette période, les charges locatives appelées par le syndicat des copropriétaires étant dues du 1er janvier au 31 décembre 2024 (au regard du décompte de charges du syndic versés au débat), et le montant des charges locatives de l’année 2024 étant calculé par le bailleur, selon le décompte de régularisation, en considération d’une provision sur charges de 700 euros par mois qui couvrait les charges annuelles réelles sous réserve d’une régularisation débitrice pour les locataires de 305,17 euros.

En outre, la régularisation des charges locatives de l’année 2023 figurant au décompte du commandement de payer n’est pas justifiée par les pièces produites.

Ainsi, le commandement doit être considéré valide à hauteur de la seule somme de 20540 euros.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, d’après l’historique des versements, la somme de 20540 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement du 7 janvier 2025 reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] n’ont pas réglé le dernier loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [M] [Y] épouse [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

2. Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les défendeurs sont redevables des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Il y a lieu par ailleurs d’allouer à la demanderesse à titre provisionnel, en réparation du préjudice résultant du maintien dans les lieux des défendeurs ou de toute personne de leur chef après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation de 5205 euros charges comprises, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

S’agissant de la demande reconventionnelle de restitution des provisions sur charges appelées durant la période de 5 ans précédent la demande de restitution soit du 24 février 2021 au 24 février 2026, faute de régularisation annuelle des charges, aucune régularisation n’est plus exigible à compter de la résiliation du bail intervenue le 8 mars 2025 compte tenu de la somme allouée ci-dessus au titre de l’indemnité d’occupation. Par ailleurs, la restitution des provisions sur charges pour la période antérieure suppose que les régularisations annuelles de charges n’aient pas été faites. Or l’absence de régularisation n’est pas établie par les défendeurs pour l’année 2021 en l’absence de justificatif des paiements réalisés en 2021 et 2022. En outre, des régularisations annuelles figurent bien au décompte locatif à compter de l’année 2022. Ainsi, la demande de restitution de l’ensemble des provisions sur charges dues du 24 février 2021 au 8 mars 2025 n’est pas justifiée et doit être rejetée.

En revanche, l’augmentation à 800 euros par mois de la provision sur charges pour la période d’octobre 2024 à août 2025 sera écartée et ramenée à la somme antérieure de 700 euros par mois, seul montant non sérieusement contestable au regard de la régularisation des charges justifiée pour l’année 2024.

En outre, les appels figurant au décompte locatif de 1590 euros le 4 janvier 2023 intitulé « ajustement loyer et charges 2022/2023), de 3345 euros le 16 mai 2024 intitulé » reliquat loyer et charges 2022/2023) et de 2178 euros le 3 mars 2025 intitulé « reliquat charges 2023 » correspondant aux régularisations annuelles de charges ne sont pas justifiés par les pièces produites et seront écartés des sommes dues.

En effet, seule la somme de 305,17 euros est justifiée par la demanderesse au titre de la régularisation des charges de l’année 2024 et sera donc intégrée au décompte locatif.

Par ailleurs, les sommes demandées au titre des divers commandements de payer signifiés avant celui du 7 janvier 2025 qui fonde la présente instance seront écartées de la dette locative, les causes de ces commandements ayant été réglées dans le délai imparti, et un seul commandement étant requis pour l’instance, de sorte que cette demande en paiement relève le cas échéant uniquement de la demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi, les sommes dues au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation par M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] sont justifiées à hauteur de la somme de 75860,76 euros, échéance de février 2026 incluse.

M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Ils seront également condamnés à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 5205 euros par mois, ce à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité ne se présume pas et n’est prévue en l’espèce au contrat de bail que pour le paiement des sommes dues en exécution du contrat (loyers et charges), mais non pour le paiement de l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail.

Les défendeurs étant toutefois mariés et domiciliés à l’adresse du logement faisant l’objet de la demande de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation, il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire des défendeurs sur le fondement de l’article 220 du code civil, et ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le propriétaire établira le caractère ménager de la dette.

En cas de départ en effet des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient seul dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

3. Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions "

En l’espèce, les défendeurs ne justifient pas que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette demande est donc rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ces dépens ne comprennent ni le coût des précédents commandements de payer, ainsi que cela a été rappelé ci-avant, ni le coût de l’assignation du 28 mars 2025, la nécessité de réassigner faute pour la demanderesse d’avoir justifié à l’audience avoir placé l’assignation, aucun justificatif d’envoi de cette assignation n’étant produit, n’incombant pas aux défendeurs.

L’équité justifie par ailleurs de les condamner in solidum à payer à la demanderesse la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 septembre 2020 entre Mme [M] [Y] épouse [J], d’une part, et M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 8 mars 2025,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] à payer à Mme [M] [Y] épouse [J] la somme de 75860,76 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er février 2026, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] à payer à Mme [M] [Y] épouse [J] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel de 5205 euros charges comprises, ce à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le propriétaire établira le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail et si la dette n’est plus constitutive d’une dette ménagère que par celui qui se maintient seul dans les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte, de délais supplémentaires pour quitter les lieux, de restitution des provisions sur charges et toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] à payer à Mme [M] [Y] épouse [J] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [R] [V] et Mme [Q] [Z] épouse [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025 et celui de l’assignation du 7 août 2025, mais non le coût des autres commandements de payer ni le coût de l’assignation du 28 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge